 |
| Trái phiếu địa ốc khởi sắc trở lại, nhưng vẫn là sân chơi của các "ông lớn". Ảnh: Bảo Tín |
Ưu tiên dòng vốn cho nhà ở xã hội và nhu cầu thực
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/5/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã đạt 1.640.682 tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái – mức cao nhất kể từ năm 2023. Đây là dấu hiệu rõ rệt cho thấy niềm tin vào thị trường đang dần quay trở lại, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp và các chính sách hỗ trợ người mua nhà đang được đẩy mạnh.
Đáng chú ý, phần lớn dòng tín dụng bất động sản hiện nay được định hướng vào các phân khúc phục vụ an sinh xã hội như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án thương mại phục vụ nhu cầu ở thực sự của người dân. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống 16% trong năm 2025, tương đương khoảng 2,5 triệu tỷ đồng, nhiều chuyên gia đánh giá dư địa tăng trưởng tín dụng cho bất động sản vẫn còn lớn, nhất là khi các gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ đang được thiết kế.
Tuy nhiên, giới phân tích tài chính đưa ra cảnh báo về tốc độ tăng trưởng tín dụng quá nhanh trong một số quý gần đây. Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, trong quý I/2025, tín dụng đổ vào bất động sản đã chiếm hơn 40% lượng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống, vượt xa các lĩnh vực sản xuất kinh doanh. “Nếu không có công cụ điều tiết thay thế khi bỏ trần tín dụng (room), dòng vốn có thể bị lệch pha, gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng”, ông Thuân lưu ý.
Bộ Xây dựng đánh giá, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi và chuyển mình sau giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản tiếp tục giữ vai trò là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế. Quý II/2025 chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực, thể hiện qua sự gia tăng của số lượng dự án được cấp phép mới - đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và đất nền, đáp ứng phần nào nhu cầu thực và cấp thiết của người dân.
Minh chứng là, nguồn cung dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và đất nền, quý II/2025 ghi nhận 58 dự án mới được cấp phép với 16.627 căn/lô nền, tăng 28,9% so với quý I. Hiện có 1.517 dự án đang triển khai, quy mô 544.059 căn/lô nền, giảm nhẹ 6,6% so với quý trước. Ngoài ra, có 157 dự án đủ điều kiện kinh doanh với 52.223 căn/lô nền, tăng 55,4% so với quý I.
Trái phiếu địa ốc khởi sắc trở lại, nhưng vẫn là sân chơi của "ông lớn"
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng có nhiều tín hiệu khởi sắc trong quý II/2025. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ tháng 4 đến tháng 6, đã có hàng chục đợt phát hành với tổng giá trị lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.
Cụ thể, tháng 4/2025 có 6 đợt phát hành từ doanh nghiệp bất động sản với tổng giá trị khoảng 9.160 tỷ đồng; tháng 5/2025 có 7 đợt, tổng giá trị 10.504,5 tỷ đồng; tháng 6/2025 có 5 đợt, tổng giá trị 7.610 tỷ đồng.
Một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu đáng chú ý trong quý như: Công ty CP Tập đoàn VinGroup có 3 đợt phát hành với tổng giá trị 6.000 tỷ đồng; Công ty CP Xây dựng, Đầu tư Bất động sản Việt Minh Hoàng phát hành 1 đợt với giá trị 3.466 tỷ đồng; Công ty CP AAC Việt Nam phát hành 1 đợt với giá trị 500 tỷ đồng; Công ty TNHH Công nghiệp - Bất động sản và xây dựng Song Phương phát hành 1 đợt trị giá 388,5 tỷ đồng và Công ty CP Phát triển bất động sản Văn Phú với lô trái phiếu trị giá 150 tỷ đồng. Đây là dấu hiệu cho thấy niềm tin của thị trường đang dần được cải thiện sau thời gian dài đóng băng.
Thế nhưng, theo phân tích từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội và các tổ chức đánh giá tín nhiệm, hoạt động phát hành vẫn tập trung ở các doanh nghiệp lớn, có năng lực tài chính và uy tín cao. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn gặp khó trong việc tiếp cận nhà đầu tư và thị trường tài chính.
Một điểm đáng lưu ý là áp lực đáo hạn trái phiếu đang gia tăng mạnh. Theo dữ liệu từ S&I Ratings, chỉ riêng trong nửa cuối năm 2025, nhóm doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thanh toán khoảng 22.000 tỷ đồng tiền lãi, và đến năm 2026, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn có thể lên đến hơn 143.000 tỷ đồng. Sự chậm trễ thanh toán gốc, lãi vẫn còn phổ biến, với ước tính khoảng 16.000 tỷ đồng chậm trả trong 6 tháng đầu năm 2025.
Chính vì vậy, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Bộ Tài chính đang tăng cường giám sát, siết chặt vai trò của các tổ chức tư vấn phát hành, công ty chứng khoán, ngân hàng lưu ký và yêu cầu minh bạch toàn bộ thông tin về năng lực tài chính, hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp trước khi phát hành.
Tín dụng và trái phiếu có dấu hiệu khởi sắc là tín hiệu đáng mừng, nhưng nếu không kiểm soát tốt rủi ro hệ thống, thị trường có thể đối mặt với vòng lặp bất ổn mới. Do vậy, định hướng phát triển bền vững phải đặt lên hàng đầu, nhất là với dòng vốn vào nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Có như vậy mới đảm bảo tính cân bằng và lành mạnh cho thị trường bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.
