 |
| Toàn thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 cần cải tạo. Ảnh minh họa: Internet |
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), toàn thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 cần cải tạo. Đây không chỉ là bài toán chỉnh trang đô thị, mà còn là vấn đề an toàn khi nhiều công trình đã xuống cấp nghiêm trọng.
Những khu “đất vàng” xuống cấp và nghịch lý chậm cải tạo
Thực tế tại nhiều khu chung cư cũ cho thấy tình trạng xuống cấp đã hiện hữu trong thời gian dài. Ghi nhận từ thực tế cho thấy, tại một số khu nhà ở lâu năm tại TP.HCM, tình trạng bong tróc bê tông, nứt kết cấu, hạ tầng xuống cấp diễn ra phổ biến, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho cư dân.
Trong khi đó, tiến độ cải tạo vẫn rất hạn chế. Theo HoREA, trong số 16 chung cư được xếp loại nguy hiểm cấp D, TP.HCM mới hoàn tất di dời cư dân tại 9 công trình; một số dự án đang dở dang và vẫn còn trường hợp chưa thể triển khai di dời.
Đáng chú ý, nhiều chung cư thuộc diện phải tháo dỡ lại nằm ở khu vực trung tâm, nơi có giá trị thương mại cao. Tuy nhiên, thay vì trở thành nguồn lực cho tái phát triển đô thị, các khu đất này vẫn chưa thể khai thác hiệu quả do vướng mắc trong quá trình cải tạo, xây dựng lại.
Báo cáo cũng cho thấy, đã xuất hiện một số doanh nghiệp chủ động thỏa thuận với cư dân để tạo lập quỹ đất sạch và đề xuất đầu tư dự án mới. Đây được xem là hướng đi tích cực trong bối cảnh ngân sách hạn chế và nhu cầu chỉnh trang đô thị ngày càng lớn.
Tuy nhiên, ngay cả với các dự án đã đạt được bước đồng thuận ban đầu, quá trình triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn. Trường hợp khu chung cư cũ tại số 239 Cách Mạng Tháng Tám (quận 3 cũ) là một ví dụ điển hình khi dự án chưa thể triển khai do vướng mắc trong thủ tục pháp lý.
Điểm nghẽn nằm ở cơ chế thực thi và hài hòa lợi ích
Theo Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, vướng mắc lớn nhất hiện nay không nằm ở chủ trương hay định hướng chính sách, mà ở quá trình triển khai trên thực tế. HoREA đã nhiều lần kiến nghị cần tháo gỡ khó khăn cho các dự án cải tạo chung cư cũ mà doanh nghiệp đã tự thỏa thuận bồi thường, tạo lập quỹ đất sạch để sớm triển khai đầu tư xây dựng lại.
Thực tế cho thấy, cải tạo chung cư cũ là bài toán phức tạp, đòi hỏi xử lý đồng thời lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Đối với doanh nghiệp, bài toán hiệu quả tài chính là rào cản lớn. Phần lớn diện tích dự án phải dành cho tái định cư tại chỗ, trong khi chi phí bồi thường, xây dựng và vốn vay tăng cao. Nếu không có cơ chế phù hợp, dự án khó đảm bảo tính khả thi.
Đối với người dân, nhu cầu cải thiện điều kiện sống là chính đáng, nhưng sự khác biệt về kỳ vọng trong phương án bồi thường, tái định cư khiến quá trình đàm phán kéo dài.
Ở góc độ quản lý, theo đánh giá của Sở Xây dựng TP.HCM, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay còn gặp khó ở khâu tạo sự đồng thuận của cư dân và quy trình thủ tục triển khai dự án còn kéo dài qua nhiều bước.
Trong khi đó, cơ chế chia sẻ lợi ích giữa các bên chưa thực sự rõ ràng, khiến doanh nghiệp khó tính toán hiệu quả đầu tư, còn cơ quan quản lý phải xử lý từng trường hợp cụ thể.
Ngoài ra, quy trình thực hiện dự án vẫn còn nhiều bước, từ kiểm định chất lượng, lập phương án bồi thường đến phê duyệt đầu tư, làm kéo dài thời gian triển khai và gia tăng chi phí.
Câu chuyện cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM cho thấy, điểm nghẽn không nằm ở quy hoạch hay quỹ đất, mà ở cách tổ chức thực hiện và cơ chế phối hợp giữa các bên. Nếu không có giải pháp đủ mạnh để tháo gỡ các vướng mắc hiện hữu, tiến độ cải tạo sẽ tiếp tục chậm, trong khi áp lực đảm bảo an toàn đô thị ngày càng gia tăng.
