|
| Việc TP.HCM khan hiếm nguồn cung căn hộ giá bình dân đã giúp Bình Dương, Đồng Nai, Long An nổi lên như một giải pháp thay thế, Ảnh Gia An |
Đầu tháng 12/2024, tại TP. Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai), Công ty CP Địa ốc Tân Vạn (TV Holdings) tổ chức lễ khởi công và ký kết hợp tác phát triển Dự án Fresia Riverside. Theo đại diện Công ty CP Bất động sản EximRS - tổng đại lý tiếp thị và phân phối, với cam kết cung cấp căn hộ có giá “vừa túi tiền”, dù chưa công bố giá chính thức nhưng dự kiến 1.153 căn hộ của dự án này sẽ được thị trường hấp thụ tốt trong năm 2025.
Ông Hồ Văn Hà - Giám đốc Sở Xây Dựng tỉnh Đồng Nai cho biết, Dự án được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt Quyết định điều chỉnh số 682/QĐ-UBND ngày 2/3/2021 và được Sở Xây dựng Tỉnh cấp phép xây dựng vào ngày 17/1/2024. Đây là dự án chung cư cao tầng quy mô lớn nhất từ trước đến nay tại TP. Biên Hòa, được cả chính quyền lẫn người dân đặt nhiều kỳ vọng.
Có thể nói, giữa bối cảnh nguồn cung tại TP.HCM hạn chế, các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang nổi lên là các thị trường lân cận tiềm năng, để cung ứng nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhà. Trong số đó, Bình Dương “chiếm sóng” mạnh nhất, kế đến là Đồng Nai và Long An.
Trong quý IV/2024, một số dự án mới và cũ tại Bình Dương liên tục được công bố và tái khởi động, có giá dao động từ 30 - 32 triệu đồng/m2. Bên cạnh những nhà đầu tư lớn trong nước như Kim Oanh Group, Becamex, Bcons, còn có sự xuất hiện của những liên doanh nước ngoài như Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development (Nhật Bản).
Cách đây chưa lâu, liên doanh Nhật Bản gồm Cosmos Initia (thành viên Daiwa House Group), Công ty CP Đầu tư TT Capital và Koterasu Group đã khởi công dự án căn hộ vừa túi tiền, có giá chỉ từ 1,2 tỷ đồng/căn tại TP. Dĩ An (Bình Dương).
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam cho rằng, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương đã tăng trưởng mạnh mẽ. Giá bán tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Dĩ An và Thuận An dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2, hấp dẫn nhờ giá bán thấp hơn đáng kể so với nội thành TP.HCM.
Ở các khu vực như Biên Hòa (Đồng Nai), Bến Lức (Long An) gần đây không chỉ tập trung vào các dự án nhà thấp tầng, mà còn thu hút nhiều dự án căn hộ hướng đến nhu cầu an cư của đại đa số người dân có thu nhập trung bình.
Savills Việt Nam dự báo, trong giai đoạn 2025 - 2027, nguồn cung TP.HCM sẽ hồi phục dần, tuy nhiên quy mô vẫn khiêm tốn so với giai đoạn 2018 - 2019. Bởi, phân khúc nhà ở cao cấp (hạng A và hạng B) sẽ chiếm hơn 50% nguồn cung tương lai, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền (hạng C) tiếp tục khan hiếm trong nội thành. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà khó có thể giảm sâu, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và các khu vực đô thị mới kết nối tốt với trung tâm.
Quan sát diễn biến của thị trường cho thấy, những dự án có vị trí đắc địa, không chỉ thu hút người mua để ở mà còn hấp dẫn các nhà đầu tư dài hạn vì mặt bằng giá thấp hơn TP.HCM. Đặc biệt, các dự án tại những địa phương nói trên đang hưởng lợi lớn từ các công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành và sân bay quốc tế Long Thành… nên khách hàng mua để đầu tư cũng như để ở không còn nhiều lo ngại về di chuyển.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nguồn cung hạn chế chính là một thách thức lớn trong việc kéo giảm giá nhà, nhất là căn hộ bình dân. Vì vậy, việc phát triển phân khúc căn hộ ra các vùng phụ cận TP.HCM là tất yếu.
Dữ liệu từ Savills Việt Nam thể hiện, trong hơn 10 tháng đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở từ các dự án mới tại TP.HCM rất hạn chế, dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong nguồn cung sơ cấp, mất dần khả năng cạnh tranh với các thị trường vệ tinh.
Để lấy lại lợi thế, theo bà Giang Huỳnh, trước tiên TP.HCM phải tháo gỡ nhanh các thủ tục pháp lý liên quan đến việc phê duyệt dự án - vốn đang gặp nhiều khó khăn. Vì thời gian triển khai dự án kéo dài đã làm hạn chế khả năng đưa sản phẩm mới ra thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung sơ cấp nhà ở tại TP.HCM, khiến mức giảm đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm qua.
Thứ hai, hiện chi phí đất đai và xây dựng đang tăng cao, trong khi các chủ đầu tư phải đối mặt với nhiều khó khăn khi tiếp cận quỹ đất sạch. Ngay cả khi có quỹ đất khả dụng, chi phí thâu tóm và xây dựng tăng cao đã làm bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn. Cho nên, bài toán căn hộ nhà vừa túi tiền ở TP.HCM chỉ trông chờ nhiều nhất vào chương trình phát triển nhà ở xã hội.
Thứ ba, ngoài yếu tố pháp lý và chi phí, tâm lý thận trọng của thị trường trong năm 2024 cũng là một yếu tố đáng chú ý. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chiến lược thăm dò nguồn cầu trước khi chính thức mở bán, dẫn đến việc nguồn cung mới ra thị trường tiếp tục bị giới hạn. Thị trường vốn dĩ khan hiếm càng khan hiếm hơn, nên đừng đẩy khách hàng vào thế buộc phải lựa chọn một thị trường khác để thay thế.
