 |
| Người mua ngày càng chấp nhận dịch chuyển xa hơn để đổi lấy mức giá hợp lý và môi trường sống tốt hơn. Ảnh: Internet |
Nguồn cung giảm, giao dịch chững nhưng lực cầu vẫn hiện hữu
Trong ba tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 6.108 căn, giảm theo cả quý và năm. Diễn biến này kéo theo sự sụt giảm về lượng giao dịch, đặc biệt trong giai đoạn sau Tết, khi tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất và các thông tin liên quan đến định hướng quy hoạch dài hạn.
Tuy vậy, điểm đáng chú ý là cầu ở thực vẫn duy trì, thể hiện qua cơ cấu giao dịch. Phân khúc căn hộ hạng B chiếm tới 79% tổng lượng giao dịch, cho thấy nhóm sản phẩm trung cấp – phù hợp với nhu cầu ở thực – vẫn là trụ cột của thị trường.
Giá bán tiếp tục là một biến số quan trọng. Trong quý I/2026, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng theo năm. Diễn biến này phản ánh trạng thái “hạ nhiệt kỹ thuật” trong ngắn hạn, nhưng chưa làm thay đổi xu hướng tăng giá dài hạn do áp lực chi phí đầu vào và sự thiếu hụt nguồn cung phù hợp.
Đáng lưu ý, nguồn cung mới tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, chiếm khoảng 70% tổng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung tới 12 điểm phần trăm. Điều này cho thấy người mua đang có xu hướng ưu tiên các dự án mới, được quy hoạch bài bản, thay vì sản phẩm thứ cấp.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, nguồn cung tương lai đang dịch chuyển rõ rệt ra khu vực vùng ven – nơi mức giá phù hợp hơn với người mua để ở và được hỗ trợ bởi sự phát triển liên tục của hạ tầng.
Dịch chuyển ra vùng ven và bài toán cấu trúc đô thị
Một trong những xu hướng nổi bật nhất của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển không gian phát triển ra ngoài Vành đai 3. Theo dữ liệu từ Savills, khoảng 90% nguồn cung mới trong quý nằm tại khu vực này, phản ánh sự thay đổi mang tính cấu trúc của thị trường.
Nguyên nhân đến từ cả phía cung và cầu. Về phía nguồn cung, quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, trong khi các khu vực ngoại thành vẫn còn dư địa phát triển lớn, đặc biệt khi hạ tầng giao thông liên tục được cải thiện. Về phía cầu, người mua ngày càng chấp nhận dịch chuyển xa hơn để đổi lấy mức giá hợp lý và môi trường sống tốt hơn.
Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội, nơi tăng trưởng không còn tập trung vào khu lõi mà lan tỏa theo các hành lang phía Đông, phía Tây và phía Bắc.
Ở góc nhìn dài hạn, một số chuyên gia cho rằng, thị trường nhà ở đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong hành vi người mua, khi yếu tố “giá rẻ” không còn là tiêu chí quyết định duy nhất.
Trong bối cảnh chi phí vốn duy trì ở mức cao và biên độ tăng giá không còn dễ dàng như trước, người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm có tính sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ngay. Điều này lý giải vì sao giao dịch hiện nay tập trung vào các dự án đã hình thành hoặc có tiến độ rõ ràng, thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ.
Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục định hình thị trường trong thời gian tới, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng thực chất hơn, thay vì dựa vào kỳ vọng tăng giá như các giai đoạn trước.
Triển vọng quý II: Nguồn cung tăng tốc, nhưng phân hóa mạnh hơn
Bước sang quý II/2026, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội được dự báo sẽ duy trì xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, đồng thời ghi nhận sự phân hóa rõ nét hơn giữa các phân khúc.
Theo Savills, trong 9 tháng cuối năm 2026, nguồn cung căn hộ mới dự kiến đạt khoảng 16.700 căn, với phân khúc hạng A và B tiếp tục chiếm ưu thế. Đáng chú ý, các thị trường vệ tinh như Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu chưa được đáp ứng của Hà Nội.
Ở góc độ vĩ mô, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, năm 2026 mở ra với tâm lý tích cực hơn khi Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý và đầu tư hạ tầng. Dù các thay đổi chính sách có thể làm gia tăng chi phí trong ngắn hạn, nhưng sẽ tạo nền tảng minh bạch và ổn định hơn cho thị trường trong dài hạn.
Tuy nhiên, một thách thức lớn vẫn là sự lệch pha cung – cầu. Nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực lại tập trung ở nhóm sản phẩm vừa túi tiền. Nếu không có sự điều chỉnh, khoảng cách này sẽ tiếp tục kéo dài, buộc người mua phải dịch chuyển xa hơn khỏi khu vực trung tâm.
Trong bối cảnh đó, các yếu tố như hạ tầng, quy hoạch và hệ sinh thái sống sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định. Những dự án đáp ứng đồng thời các tiêu chí này sẽ có lợi thế rõ rệt trong thu hút người mua và duy trì giá trị dài hạn.
Bức tranh tổng thể quý I/2026 cho thấy thị trường nhà ở Hà Nội đang trong giai đoạn “giảm tốc để tái cấu trúc”. Sự chững lại của nguồn cung và giao dịch không phản ánh sự suy yếu, mà là bước điều chỉnh cần thiết trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Trong chu kỳ đó, đô thị đa cực, phát triển vùng ven và chất lượng sống sẽ là những yếu tố định hình cuộc chơi.
