 |
| Thanh khoản khó có sự cải thiện rõ rệt trong ngắn hạn, khi người mua vẫn thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Ảnh: An Nhiên |
Nguồn cung nhỏ giọt, giao dịch dồn về dự án “chắc pháp lý”
Trong quý 2/2026, nguồn cung mới ở các phân khúc chủ đạo tiếp tục duy trì ở mức thấp. Với đất nền, toàn thị trường dự kiến chỉ có khoảng 300–400 sản phẩm mở bán, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu.
Theo DKRA Consulting, các khu vực có lợi thế về quỹ đất lớn, dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối thuận lợi sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung trong quý 2/2026. Xu hướng này thực tế đã hình thành từ trước, khi Long An (cũ) từng là địa phương chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung và tiêu thụ đất nền trong khu vực, phản ánh rõ sự dịch chuyển của thị trường ra các đô thị vệ tinh.
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, sự dịch chuyển này không chỉ xuất phát từ quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, mà còn đến từ việc hạ tầng liên vùng được đẩy mạnh, giúp rút ngắn khoảng cách di chuyển và gia tăng sức hấp dẫn của các thị trường vùng ven. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh dòng tiền hiện nay có xu hướng chọn lọc cao, chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.
Đồng quan điểm, đại diện Savills nhận định xu hướng giãn dân và dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven TP.HCM sẽ còn tiếp diễn trong trung hạn, song thanh khoản sẽ không phân bổ đồng đều. Theo đó, những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và kết nối thực tế mới có khả năng thu hút người mua, trong khi các dự án thiếu liên kết hạ tầng hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ tiếp tục gặp khó trong việc hấp thụ sản phẩm.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong quý 2/2026 được dự báo dao động khoảng 5.000–7.000 căn, tương đương hoặc thấp hơn quý trước. Các chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán khi việc tiếp cận vốn vẫn gặp nhiều khó khăn.
Cơ cấu nguồn cung tiếp tục duy trì xu hướng quen thuộc: căn hộ hạng A giữ vai trò chủ đạo tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung tại khu vực vùng ven. Tuy nhiên, thanh khoản khó có sự cải thiện rõ rệt trong ngắn hạn, khi người mua vẫn thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.
Với phân khúc nhà phố/biệt thự, dự kiến có khoảng 2.000–2.500 sản phẩm mở bán mới trong quý 2, tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch. Tương tự các phân khúc khác, sức cầu thị trường vẫn duy trì ở mức thấp và chưa thể vượt mức của năm 2025. Thanh khoản tiếp tục mang tính chọn lọc, với giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án quy mô lớn, pháp lý minh bạch và có tiến độ xây dựng rõ ràng.
Giá tiếp tục neo cao, thị trường phân hóa theo năng lực chủ đầu tư
Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường quý 2/2026 là mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo DKRA Consulting, áp lực từ chi phí đầu vào – bao gồm chi phí đất, xây dựng và tài chính – khiến giá bán khó có xu hướng giảm trong ngắn hạn.
Ở phân khúc đất nền và nhà phố/biệt thự, tình trạng chênh lệch cung – cầu tiếp tục là yếu tố giữ giá. Những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông và kết nối liên vùng được kỳ vọng sẽ duy trì mức tăng giá tốt hơn mặt bằng chung.
Trong khi đó, với căn hộ, giá bán sơ cấp có thể tiếp tục xu hướng tăng nhẹ, song thanh khoản thị trường sẽ tập trung tại các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản và phát triển bởi những chủ đầu tư có kinh nghiệm.
Ở góc nhìn dài hạn, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới, trong đó giá trị không còn đến từ việc phát triển đơn lẻ từng dự án, mà từ khả năng hình thành các “cực tăng trưởng” đô thị.
Theo đó, những khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng, việc làm và tiện ích sống sẽ có lợi thế vượt trội trong việc thu hút cư dân và dòng tiền, qua đó củng cố xu hướng phân hóa đang ngày càng rõ nét trên thị trường.
Để kích cầu, các chủ đầu tư được dự báo tiếp tục áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài thời gian thanh toán. Tuy nhiên, như ông Phạm Lâm nhận định, hiệu quả của các chính sách này vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến của lãi suất và khả năng nới room tín dụng trong thời gian tới.
Theo DKRA Consulting, trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô chưa có nhiều cải thiện, thị trường bất động sản quý 2/2026 khó có khả năng phục hồi mạnh trong ngắn hạn. Thay vào đó, xu hướng phân hóa sẽ tiếp tục diễn ra rõ nét, khi dòng tiền có xu hướng tập trung vào những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Nhìn tổng thể, quý 2/2026 nhiều khả năng vẫn là giai đoạn “tích lũy” của thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận. Trong khi các yếu tố dài hạn như nhu cầu ở thực và phát triển hạ tầng tiếp tục đóng vai trò nền tảng, thị trường ngắn hạn vẫn chịu áp lực từ chi phí vốn và chính sách tín dụng, khiến quá trình phục hồi diễn ra chậm và không đồng đều.
