 |
| Ở phân khúc đất nền, lượng tiêu thụ trong năm 2025 tăng khoảng 69% so với năm 2024, dù nguồn cung sơ cấp chỉ tăng nhẹ 2% và vẫn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2022. Ảnh: Bảo An |
Phục hồi rõ nét trong năm 2025, giá bán thiết lập mặt bằng mới
Theo báo cáo của DKRA Consulting, năm 2025 đánh dấu sự “lội ngược dòng” đáng chú ý của thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Điểm sáng nổi bật nhất đến từ phân khúc căn hộ khi nguồn cung sơ cấp tăng mạnh 73% so với năm 2024. TP.HCM tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, chiếm tới 87% tổng nguồn cung sơ cấp. Đáng chú ý, riêng khu vực Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 29.000 căn hộ mới, tương đương 53% tổng nguồn cung mới trong năm.
Thanh khoản thị trường được cải thiện rõ rệt, song chủ yếu tập trung ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Cùng với sự hồi phục của sức cầu, mặt bằng giá căn hộ tiếp tục xu hướng tăng. Giá bán sơ cấp tại TP.HCM ghi nhận mức tăng từ 4% – 16% tùy khu vực, trong khi giá trên thị trường thứ cấp tăng bình quân 10% – 18% so với cùng kỳ năm trước.
Ở phân khúc đất nền, lượng tiêu thụ trong năm 2025 tăng khoảng 69% so với năm 2024, dù nguồn cung sơ cấp chỉ tăng nhẹ 2% và vẫn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2022. Giao dịch tiếp tục mang tính chọn lọc cao, tập trung tại các dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý. Tây Ninh nổi lên như một điểm sáng mới khi dẫn dắt cả nguồn cung và lượng tiêu thụ, lần lượt chiếm 38% và 53% toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 6%, còn giá thứ cấp phổ biến tăng từ 12% – 15%.
Phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất kể từ năm 2020 đến nay khi lượng tiêu thụ tăng gấp 6,5 lần so với năm 2024. Tuy nhiên, theo DKRA Consulting, đà tăng này mang tính cục bộ, chủ yếu tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch, chưa phản ánh đầy đủ sự phục hồi đồng đều của toàn thị trường. Giá bán thứ cấp tiếp tục duy trì xu hướng tăng, phổ biến từ 12% – 19%, đặc biệt tại các dự án có hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng kết nối vùng thuận lợi.
Năm 2026: Điểm tựa pháp lý rõ hơn, nhưng thị trường đối mặt áp lực hấp thụ
Bước sang năm 2026, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục duy trì đà phục hồi, song tăng trưởng sẽ chỉ rõ nét ở một số phân khúc và khu vực nhất định. Động lực chính đến từ việc các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ thông qua loạt nghị định, quyết định mới đã ban hành, giúp nhiều dự án đủ điều kiện triển khai và mở bán. Cùng với đó, bối cảnh vĩ mô ổn định và kỳ vọng từ động thái thí điểm bỏ room tín dụng được xem là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho dòng vốn trên thị trường.
Theo dự báo, nguồn cung căn hộ trong năm 2026 có thể đạt khoảng 30.000 – 35.000 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Bình Dương (cũ) và khu vực Tây Ninh – nơi đang hưởng lợi từ quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối vùng ngày càng hoàn thiện. Phân khúc đất nền dự kiến ghi nhận khoảng 3.500 – 4.000 nền mới, chủ yếu đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn tại Long An (cũ) và Bình Dương (cũ).
Tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting nhận định, thách thức lớn nhất của thị trường trong năm 2026 không nằm ở nguồn cung hay chính sách, mà ở mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao. “Đà phục hồi của thị trường hiện vẫn mang tính chọn lọc và chưa đồng đều. Nếu giá bán tiếp tục tăng nhanh trong khi các chính sách hỗ trợ tài chính bị thu hẹp, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ chịu áp lực lớn, đặc biệt đối với nhóm nhu cầu ở thực”, ông Thắng nhấn mạnh.
Thực tế cho thấy, thanh khoản thị trường trong năm 2025 phụ thuộc đáng kể vào các chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hay giãn tiến độ thanh toán. Bước sang năm 2026, nếu các công cụ này không còn được duy trì đủ mạnh, trong khi giá bán tiếp tục được đẩy lên bởi chi phí đầu vào và hạ tầng, rủi ro “lệch pha” giữa giá và sức mua sẽ trở nên rõ nét hơn.
Trong bối cảnh đó, sự phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 nhiều khả năng sẽ diễn ra không đồng đều và có điều kiện. Dòng tiền chỉ ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và giá trị sử dụng thực chất. Ngược lại, các sản phẩm bị đẩy giá vượt xa nhu cầu thực, dù hưởng lợi từ hạ tầng hay kỳ vọng ngắn hạn, sẽ đối mặt nguy cơ thanh khoản suy giảm khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn.
