 |
| Trong năm 2026, thị trường nhà kho xây sẵn (RBW) dự kiến chứng kiến cuộc đổ bộ quy mô lớn của các dự án mới tại cả hai miền. Ảnh: Internet |
Giai đoạn đầu năm 2026 ghi nhận tâm lý thị trường sôi động, được thúc đẩy bởi sức mua nội địa và vị thế ngày càng vững chắc của Việt Nam trong chuỗi cung ứng khu vực. Sự chuyển dịch này không đơn thuần là tăng diện tích sàn, mà là cuộc đua về chất lượng vận hành giữa các chủ đầu tư lớn để đáp ứng yêu cầu khắt khe từ các tập đoàn đa quốc gia.
Gần 1 triệu m² nguồn cung mới định hình lại thị trường
Năm 2026 dự báo sẽ là năm bùng nổ của các dự án kho vận thế hệ mới với gần 1 triệu m² diện tích sàn dự kiến gia nhập thị trường. Tại miền Bắc, nguồn cung mới ước tính đạt 683.000 m², tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Những "ông lớn" như Mapletree, SLP và BWID đang đẩy mạnh triển khai dự án nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển sản xuất và nhu cầu từ các công ty logistics bên thứ ba (3PLs). Sự gia tăng mạnh mẽ này dự kiến sẽ thúc đẩy tính cạnh tranh, buộc các chủ đầu tư phải tối ưu hóa dịch vụ để thu hút khách thuê.
Tại miền Nam, thị trường cũng không kém phần nhộn nhịp với khoảng 313.000 m² kho xây sẵn mới dự kiến ra mắt tại Đồng Nai và Bình Dương. Đáng chú ý, Sembcorp sẽ lần đầu tiên trình làng mô hình nhà kho hỗn hợp xây sẵn vào cuối năm nay. Việc linh hoạt hóa mô hình sử dụng và phát triển kho cao tầng đang trở thành giải pháp cứu cánh cho bài toán chi phí đất đỏ tại các thị trường cấp 1. Dòng vốn đầu tư được dự báo tiếp tục dồn về các trung tâm công nghiệp then chốt như Long An, Bình Dương và Đồng Nai, củng cố hạ tầng hậu cần cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Các dự án mới trong năm 2026 tiếp tục duy trì thông số kỹ thuật cao như chiều cao thông thủy từ 9-12 mét, tải trọng sàn 3 tấn/m² và hệ thống PCCC tự động đạt chuẩn. JLL nhận định, việc chủ động nâng cấp tiêu chuẩn xây dựng không chỉ giúp chủ đầu tư thu hút tệp khách hàng cao cấp mà còn gia tăng khả năng kháng cự trước các biến động kinh tế toàn cầu. Tâm lý thị trường kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng tích cực xuyên suốt cả năm nhờ những chính sách thúc đẩy kinh tế nội địa và vai trò hậu cần chiến lược của Việt Nam.
Điểm tựa vững chắc từ đà hấp thụ ấn tượng của năm 2025
Sự lạc quan của năm 2026 hoàn toàn có cơ sở khi nhìn vào nền tảng vững chắc thiết lập cuối năm 2025 với tổng nguồn cung trọng điểm toàn quốc đạt 4,4 triệu m². Tại miền Bắc, bất chấp những lo ngại về thuế quan, quý 4/2025 đã ghi nhận sự phục hồi ngoạn mục với lượng hấp thụ thuần đạt 125.000 m², vượt tổng ba quý đầu năm. Các dự án tiêu biểu như BWID ESR Yên Phong mở rộng và Sembcorp Logistics Park Đình Vũ đã nâng tổng cung khu vực lên hơn 2,04 triệu m² với mức giá thuê trung bình đạt 4,93 USD/m²/tháng.
Khu vực miền Nam cũng ghi nhận một năm 2025 thành công với tổng diện tích hấp thụ ròng đạt 453.000 m², tăng trưởng đột biến hơn 70% so với năm 2024. Điểm sáng lớn nhất là dự án nhà kho hai tầng của BWID tại KCN Thuận Đạo (Long An) với quy mô 120.000 m². Dù nguồn cung tăng thêm 11,2%, giá thuê trung bình tại miền Nam vẫn giữ mức ổn định 5,04 USD/m²/tháng nhờ các chính sách ưu đãi linh hoạt từ phía chủ đầu tư. Sự trỗi dậy của nhóm doanh nghiệp phục vụ thị trường nội địa và các đơn vị 3PLs đã trở thành động lực chính cho các giao dịch thuê mới vào cuối năm.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam, đánh giá sự thích ứng của thị trường thông qua việc điều chỉnh sản phẩm và nâng cao chất lượng vận hành là minh chứng cho một thị trường đang phát triển năng động. Sự chuyển dịch sang thiết kế kho cao tầng và tối ưu hóa diện tích cho thuê không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn đáp ứng đúng nhu cầu đa dạng của khách thuê. Đây chính là tiền đề để bất động sản hậu cần Việt Nam không chỉ dừng lại ở việc cung cấp không gian chứa hàng, mà trở thành mắt xích thông minh trong chuỗi giá trị toàn cầu.
Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hạ tầng và tư duy chủ động từ các nhà phát triển, năm 2026 hứa hẹn sẽ là chương mới cho ngành kho vận Việt Nam – nơi những chuẩn mực hiện đại không còn là tùy chọn, mà là điều kiện tiên quyết để định danh trên bản đồ logistics thế giới.
