|
| Tỷ lệ trống của văn phòng cho thuê ở Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh. Ảnh: Internet. |
Khách thuê tiếp tục thu hẹp diện tích văn phòng
CBRE Việt Nam cho biết, trong quý III/2020, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón khoảng 93.000 m2 NLA văn phòng mới từ dự án mới Capital Place. Với dự án này, tổng nguồn cung văn phòng Hạng A tăng 21%, vượt mức 520.000 m2 NLA (diện tích sàn hiệu dụng). Tổng diện tích văn phòng ở cả hai hạng tại Hà Nội đạt 1.468.000 m2 NLA.
Tuy nhiên, do tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội và TP.HCM tiếp tục gặp khó khăn từ làn sóng Covid-19 thứ hai, do một số khách thuê tiếp tục thu hẹp diện tích văn phòng nên tổng diện tích hấp thụ của văn phòng Hà Nội trong Quý 3/2020 đạt âm 6.500 m2.
Đáng lưu ý, tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A tại Hà Nội tăng mạnh lên mức 24,1% do ảnh hưởng của Covid-19 và nguồn cung mới lớn, tăng 16,5 điểm phần trăm (đpt) so với quý trước và 16,2 đpt so với năm trước. Tỷ lệ trống của các dự án Hạng B cũng tăng lên mức 11,5% tại cuối quý III/2020, tăng 0,5% so với quý trước và 2,4% so với năm trước.
Về giá thuê, thị trường chứng kiến các thay đổi trái chiều từ thị trường Hạng A và Hạng B. Trong khi giá thuê Hạng B giảm 2,7% so với quý trước, xuống 13,8 USD/m2/tháng; giá thuê Hạng A tăng 2,2% so với quý trước, lên mức 26,7 USD/m2/tháng do giá chào thuê cao của dự án Hạng A mới.
Tương tự như Hà Nội, thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận diện tích thực thuê âm trong liên tiếp 9 tháng đầu năm 2020. 31% tổng số giao dịch thực hiện và thu thập bởi CBRE đến từ việc thu hẹp diện tích từ các khách thuê. Những động thái này được dự báo sẽ tiếp diễn cho đến cuối năm nay.
Thị trường văn phòng TP.HCM trong quý III không có thêm nguồn cung mới nào, vẫn duy trì tổng diện tích cho thuê ở mức 1.370.814 m2.
Trong quý III/2020, tỷ lệ trống Hạng A được ghi nhận ở mức 11,5%, tăng 3,3 đpt so với cùng kỳ năm ngoái và giảm nhẹ 0,3 đpt so với quý trước. Những mặt bằng trống do khách thuê thu hẹp diện tích thuê từ quý II đang dần được hấp thụ trong quý III từ những khách thuê hiện hữu tại tòa nhà thông qua việc mở rộng và gia hạn hợp đồng thuê.
Tỷ lệ trống Hạng B vẫn giữ ở mức ổn định so với quý trước và tăng nhẹ 1,3 đpt so với năm trước, nhờ những nguồn cung mới trong giai đoạn trước (~100.000 m2) dần được hấp thụ.
Trong quý vừa qua, giá thuê Hạng A vẫn giữ như quý trước nhưng giảm 5,0% so với cùng kì năm 2019. Mặc dù giá thuê không đổi so với quý trước, chủ nhà vẫn rất linh hoạt trong các điều khoản thuê. Một số chủ nhà đưa ra mức giảm giá chốt lên đến 3 - 4 USD/m2/tháng so với giá chào cho khách thuê mới.
Các ngành bảo hiểm, công nghệ thông tin và bán lẻ/xuất nhập khẩu/thương mại điện tử là ba nhóm ngành sôi động nhất trong tất cả các giao dịch theo nhóm ngành được thực hiện và thu thập bởi CBRE trong quý III/2020. Công ty Công nghệ thông tin và bán lẻ/xuất nhập khẩu/thương mại điện tử đến từ Anh, Singapore và Mỹ vẫn tiếp tục mở rộng diện tích trên 500 m2.
Sẽ đón nhận nguồn cung lớn trong tương lai
Thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận nguồn cung lớn trong tương lai, với khoảng hơn 50.000 m2 NLA trong quý IV/2020 và hơn 220.000 m2 NLA trong năm 2021.
Trong 9 tháng đầu năm 2020, các ngành nghề truyền thống tiếp tục là động lực thúc đẩy nhu cầu. Trong số các giao dịch được ghi nhận trong 9 tháng đầu năm 2020, ngân hàng/tài chính/bảo hiểm, sản xuất, dịch vụ và CNTT chiếm hai phần ba tổng diện tích giao dịch.
Các đơn vị vận hành không gian linh hoạt đang hoãn lại việc mở rộng và tập trung vào các địa điểm hiện hữu. Các đơn vị vận hành lớn báo cáo tỷ lệ lấp đầy khả quan ở mức trên 70% tại các cơ sở đã vận hành ổn định.
Tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng mới vẫn được xây dựng với khoảng 80.000 m2 diện tích cho thuê ngoài dự kiến khai trương vào cuối năm nay. Nguồn cung mới chủ yếu sẽ tập trung ở khu vực phía Đông (Bình Thạnh) và phía Nam (Quận 7). Các tòa nhà mới ở TP.HCM cũng đã chủ động điều chỉnh giảm giá chào thuê từ 1 - 3 USD/m2/tháng so với giá chào từ quý IV/2019 nhằm thu hút khách thuê mới.
Dự kiến vào cuối năm 2020, giá thuê của cả hai phân khúc văn phòng sẽ thấp hơn từ 8 - 10% so với năm 2019 (mức giảm của các nước trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương từ 8 - 15%) và tỷ lệ trống tăng 7 - 9 đpt do nguồn cung mới vào thị trường và ảnh hưởng của dịch bệnh. Nếu vắc-xin được sản xuất vào cuối năm 2020, giá thuê trong năm 2021 được dự báo sẽ ổn định. Tuy nhiên, nếu vắc-xin được sản xuất trước tháng 6 năm 2021 thì giá thuê có thể sẽ tiếp tục giảm 5% nữa so với năm 2020.
Khác với các công ty bảo hiểm thường đặt văn phòng tại khu vực trung tâm, các công ty công nghệ và bán lẻ/xuất nhập khẩu/thương mại điện tử có xu hướng ưa chuộng thuê những mặt bằng văn phòng ngoài khu trung tâm vì có nhiều lựa chọn giá thấp hơn cũng như thuận tiện hơn khi di chuyển đến sân bay, nhà kho hoặc cảng.
Với việc thuê văn phòng ở khu vực ngoại vi cách trung tâm 3 - 7 km, các khách thuê có thể tiết kiệm từ 10 USD - 20 USD/m2/tháng.
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam, đại dịch Covid-19 đã định hình lại các xu hướng thị trường khi mà sức mạnh đàm phán giờ đây đang dịch chuyển sang các khách thuê. Thị trường sẽ có nhiều nguồn cung mới ở khu vực ngoài trung tâm với mức giá cạnh tranh hơn.
Ngược lại, các chủ nhà cũng tương đối linh hoạt hơn trong những điều khoản thuê. Thêm vào đó, các chủ nhà cũng được tư vấn áp dụng những công cụ giải pháp tối ưu hóa văn phòng để đánh giá điểm mạnh và mặt hạn chế của tòa nhà nhằm chỉnh trang và nâng cấp tài sản.
