|
| Phương pháp thặng dư là một trong 5 phương pháp xác định giá đất, được áp dụng với thửa đất có tiềm năng phát triển. Ảnh: Lê Tiên |
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiếp tục lấy ý kiến hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là điều chỉnh các phương pháp định giá đất. So với quy định hiện hành, các dự thảo nêu trên đề xuất bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất.
Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), việc loại bỏ phương pháp thặng dư cần được cân nhắc, xem xét về khả năng gây khó khăn trong quá trình định giá đất. Theo phản ánh của doanh nghiệp, nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế. Cụ thể, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.
Mặt khác, bản chất của phương pháp thặng dư là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ chi phí cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng. Do đó, nhiều doanh nghiệp đề nghị cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư.
Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam nêu quan điểm, để tháo gỡ vướng mắc trong việc định giá đất cụ thể của các địa phương do lo ngại trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về tính chính xác của phương pháp thu nhập, thặng dư do phụ thuộc quá nhiều vào các giả định mang tính chủ quan, các dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT loại bỏ cả phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập (phương pháp thu nhập trong các dự thảo chỉ hướng dẫn áp dụng cho xác định giá đất nông nghiệp nhưng rất ít được sử dụng, không áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ).
Các dự thảo cho phép chuyển đổi (nội suy) từ đất ở nhỏ lẻ sang đất thương mại, dịch vụ bằng cách xác định giá đất ở nhỏ lẻ theo phương pháp so sánh nhân với “mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá đất ở và giá đất của loại đất cần định giá trong bảng giá đất”. Việc quy đổi như vậy sẽ dẫn đến giá đất của các thửa đất có hệ số sử dụng đất bị cào bằng, công năng sử dụng công trình khác nhau nhưng sẽ có giá đất bằng nhau, sẽ không còn chính sách phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung khi chủ đầu tư được phê duyệt thay đổi quy hoạch, tăng diện tích xây dựng (có thể tăng lợi nhuận) như hiện nay. Đây là điểm yếu quan trọng nhất của các dự thảo khi có thể phát sinh rủi ro lớn về nhận định tỷ lệ điều chỉnh từng yếu tố của phương pháp so sánh.
Do vậy, ông Ngô Gia Cường đề xuất giữ nguyên phương pháp thu nhập, thặng dư như hiện nay, giao cho các địa phương tự tổ chức xem xét ban hành các chỉ số áp dụng trong phương pháp thu nhập, thặng dư; hướng dẫn chi tiết khung khoảng điều chỉnh, yếu tố điều chỉnh phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản của mỗi địa phương để giảm thiểu khả năng rủi ro phải chịu trách nhiệm của người làm công tác định giá.
Tại buổi làm việc mới đây về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết, hiện các phương pháp định giá đất đã được thể chế hóa để áp dụng tối ưu cho từng loại dự án, không gian, đối tượng cụ thể. Trên thế giới, phương pháp thặng dư vẫn được sử dụng rộng rãi để xác định giá đất. Tại Việt Nam, phương pháp này được áp dụng phổ biến cho các dự án phát triển bất động sản phải chuyển mục đích sử dụng đất ở khu vực chưa có hạ tầng, có tiềm năng trong tương lai, không có các yếu tố tương đồng để so sánh như dự án phát triển kinh doanh thương mại, dịch vụ, đô thị…
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, vấn đề chính là dữ liệu đầu vào cần phải chính xác, tin cậy. "Nguyên nhân của những sai phạm trong định giá đất đai hiện nay không phải từ các phương pháp mà do thu thập số liệu thống kê đầu vào chưa chính xác, đội ngũ làm công tác định giá đất còn hạn chế, chưa chuẩn mực", Phó Thủ tướng phân tích.
Để giảm thiểu sai sót trong định giá đất đai, Phó Thủ tướng gợi mở hướng kết hợp, so sánh những phương pháp định giá đất khác nhau; áp dụng phương pháp khách quan, thống nhất trong theo dõi, thống kê, giám sát, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai.
“Trong tương lai, với việc xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch đất đai, biến động giá đất, ứng dụng công nghệ thông tin, trí tuệ nhân tạo, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn sẽ xác định được giá đất hàng loạt và giá trị thực của đất đai trên thị trường. Đây là mục tiêu, yêu cầu cần hướng đến khi triển khai Luật Đất đai (sửa đổi)", Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.
