|
| Càng ngày, người có thu nhập thấp càng khó để sở hữu căn hộ, vì phân khúc trung cấp và bình dân đã vắng bóng trên thị trường. Ảnh: Ngô Ngãi |
Hàng quý, khi các công ty nghiên cứu thị trường công bố các số liệu liên quan đến thị trường bất động sản, thì cũng là lúc những “méo mó”, “bất cập” của thị trường thể hiện rõ ràng qua từng con số. Nói “méo mó”, “bất cập” là đúng, bởi chỉ nói riêng về thị trường căn hộ, sự phát triển mất cân xứng giữa các phân khúc đã bộc lộ lâu nay, nhưng vẫn chưa thể tìm được giải pháp hài hòa.
Minh chứng là, phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm vừa qua. Trong quý III/2022, phân khúc này chiếm 76% nguồn cung mới. Kế đó, phân khúc căn hộ hạng sang chiếm khoảng 13% nguồn cung với các dự án lần lượt nằm ở Quận 1, Quận 2 và Quận 7. Một thị trường khi có đến gần 90% sản phẩm không hướng đến các đối tượng có nhu cầu thực, chưa từng sở hữu nhà ở lần đầu trong đời, thì không thể coi đó là tròn trịa và bình thường được.
Tiền ít, lại không có sản phẩm phù hợp, những người mua nhà có tài chính eo hẹp đành phải tìm kiếm sản phẩm ra các vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Nhưng nếu ai nhanh tay mua ngay từ cách đây 3 - 5 năm thì còn có giả cả hợp lý, chứ tham gia thị trường trong vòng 1 - 2 năm nay, giá căn hộ đã không còn rẻ, bởi mỗi m2 đã lên đến trên 30 triệu đồng (chưa thuế VAT).
Theo các chuyên gia bất động sản, dù đã hình thành rõ nét một xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận, khiến cho thị trường tại các khu vực này trở nên sôi động hơn trong thời gian vừa qua, nhưng xét về khoảng cách giữa nơi ăn chốn ở và nơi làm việc hàng ngày sẽ thấy có sự bất cập rất lớn khi di chuyển cũng như chuyện học hành của con cái. Điều này như ngầm hiểu một thông điệp, dù đã an cư nhưng chưa chắc đã lạc nghiệp, vì đằng sau đó còn quá nhiều mối âu lo thường nhật.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy giá tăng không ngừng trong suốt các quý vừa ra. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 2.545 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng so với quý trước cao nhất (tăng 9% so với quý II), chủ yếu do vị trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của TP.HCM.
Mức giá chào bán được CBRE Việt Nam dự đoán sẽ tiếp tục tăng, nhưng có thể tăng với tốc độ chậm hơn so với các quý trước. Dựa trên số liệu của quá khứ và nhận định về thị trường trong tương lai gần, mức giá chào bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng ở mức 3 - 4% mỗi năm trong giai đoạn 2022 - 2024.
Do khó khăn chồng chất nên thị trường căn hộ ở TP.HCM sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thử thách trong những tháng cuối năm 2022.
Trước hết, đó là nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Nghĩa là, đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.
Thứ hai, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên, do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.
Thứ ba, những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản,...) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua.
Kinh nghiệm đúc kết của các chuyên gia tài chính dành cho khách hàng thời điểm này là, các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn.
Đặc biệt, với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.
Đương nhiên, một điều hết sức then chốt là các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng, nhiều chủ đầu tư "tiền trảm hậu tấu" làm ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư mà hiệu quả đôi khi không có.
