TP.HCM: Nhiều rào cản đối với thị trường căn hộ và nhà liền thổ

Khách nếu mua để đầu tư, mà nguồn vốn tự có ít, phải sử dụng đòn bẫy tài chính nhiều, thì nên cân nhắc, vì trong ngắn hạn, thị trường không phù hợp để lướt vì thanh khoản thấp. Ảnh: Bảo Tín

Theo số liệu của Cushman & Wakefield vừa công bố ngày 30/9, nguồn cung căn hộ mới trong quý III năm nay tại TP.HCM đã giảm 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là: bình dân 16%, hạng sang 7%, cao cấp 1% và siêu sang 1%. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông (chiếm 76%) nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Riêng thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới ghi nhận gần 450 căn được chào bán từ 6 dự án, tăng gấp đôi so với quý trước và gấp 4 lần so với quý III/2021. Theo đó, tổng số căn được tiêu thụ là 270 căn. Thành phố Thủ Đức vẫn là khu vực dẫn đầu về nguồn cung mới (chiếm 86%), với các dự án đáng chú ý như Soho Residence, Rivus và Classia. Khu Tây và khu Nam của TP.HCM chiếm 14% còn lại.

Về giá căn hộ sơ cấp, trung bình trong quý III đạt khoảng 2.799 USD (tương đương 66,7 triệu đồng) mỗi m2, tăng 1% theo quý. Đáng lưu ý, giá sơ cấp nhà liền thổ trung bình được ghi nhận đạt 12.300 USD (tương đương với 293 triệu đồng) mỗi m2 đất, tăng 29,7% theo quý và gần gấp đôi theo năm.

Cushman & Wakefield ước tính sẽ có hơn 4.100 căn hộ mới được chào bán ra thị trường vào cuối năm nay; trong đó, khu Đông và khu Nam sẽ dẫn đầu thị trường.

Với nhà liền thổ, ước tính tổng nguồn cung trong tương lai tại TP.HCM sẽ đạt 9.500 căn, chủ yếu được ghi nhận ở khu Đông và khu Tây. Các dự án đáng chú ý trong quá trình triển khai bao gồm Global City, Solina Khang Điền, Zeitgeist Nhà Bè.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, đối với thị trường căn hộ, chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai các dự án căn hộ mới.

Đặc biệt, kiểm soát tín dụng cũng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Kéo theo đó, nhu cầu thị trường chậm lại trong tháng 7, tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9.

Tương tự, thị trường nhà liền thổ cũng vậy. Hiện, các chủ đầu tư đang tận dụng sự kiện bán hàng và văn phòng bán hàng của mình để thu hút nhiều khách hàng hơn và đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn nhằm tăng doanh số bán hàng.

Vẫn theo bà Trang Bùi, ngoài việc điều tiết kinh tế vĩ mô, Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách, hoàn thành nhanh chóng một số dự án cơ sở hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế phân lô tách thửa, chú trọng vào nhà ở xã hội...

Chính sự điều tiết này đã giúp thị trường không hình thành "bong bóng" trên diện rộng trong thời gian "sốt nóng" vừa qua và là niềm hi vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt ở các thành phố lớn.

Bình luận về xu hướng bất động sản của hai phân khúc này trong thời gian tới, bà Trang Bùi cho rằng, ở thị trường sơ cấp, giá hai phân khúc này sắp tới được các chủ đầu tư bán ra thị trường rất khó giảm, bởi hiện nay chi phí đầu tư, xây dựng, giá vật liệu và mọi thứ đều tăng cao.

"Tuy nhiên, ở thị trường thứ cấp, khách hàng thường chia thành 2 nhóm là mua ở và đầu tư. Nếu mua ở, khi cân đối khả năng tài chính phù hợp, thì tham gia thị trường lúc này vẫn ổn. Nhưng nếu mua để đầu tư, mà nguồn vốn tự có ít, phải sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, thì nên cân nhắc, vì trong ngắn hạn, thị trường không phù hợp để lướt do thanh khoản thấp", bà Trang Bùi nhận xét.