|
| TP.HCM đang theo đuổi chiến lược mở rộng đô thị ra các khu vực ít dân cư |
Mở rộng đô thị ra các khu vực ít dân cư
Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam cho biết, lý do Công ty đưa ra nhận định như trên là TP.HCM đang theo đuổi chiến lược mở rộng đô thị ra các khu vực ít dân cư hơn.
Hiện quỹ đất có xu hướng phát triển ra ngoài rìa trung tâm Thành phố. Đáng lưu ý, những dự án bất động sản bám sát Vành đai 3 sẽ khởi công xây dựng và mở bán nhiều trong thời gian tới.
“Trong 3 năm tới, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến đạt 9.600 căn, hầu hết các dự án sắp triển khai sẽ nằm cách trung tâm Thành phố từ 5 - 25 km”, bà Trang Bùi phân tích thêm.
Đặc biệt, ở phía Đông, TP. Thủ Đức đóng vai trò là đầu mối phát triển, trong khi ở khu vực phía Nam, cả huyện Nhà Bè và huyện Cần Giờ đều tích cực tham gia quy hoạch nhiều dự án quy mô lớn.
Theo bà Trang Bùi, đưa ra quan điểm như trên tuy có phần thận trọng nhưng hoàn toàn hợp lý với diễn biến chung tại thời điểm này.
Bởi, trong 6 tháng đầu năm 2024, ở TP.HCM có khoảng 131 căn nhà liền thổ được chào bán ra thị trường, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Lượng hấp thụ vẫn tương đối thấp với 173 căn nhà liền thổ đã giao dịch, giảm 59% so với cùng kỳ năm trước do người mua tiếp tục thận trọng và quan sát xu hướng thị trường.
Tuy nhiên, giá bán nhà liền thổ sơ cấp có mức tăng lên đáng kể trong quý II/2024, đạt 19,146 USD/m2 (tăng 17% so với quý trước và tăng 41% so với cùng kỳ năm trước).
Lãi suất tiền gửi cùng với dư nợ tín dụng bất động sản tăng và việc triển khai khung pháp lý vào ngày 1/8/2024 tới đây là những dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường.
Chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu sẽ gặp khó khăn
Việc các luật mới triển khai sớm hơn 5 tháng so với dự định sẽ giúp cho chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất nhanh hơn, kéo theo đó là thủ tục pháp lý liên quan đến dự án được thúc đẩy nhanh hơn và tiến độ triển khai sẽ tốt hơn.
Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất của các chủ đầu tư bất động sản hiện nay, nhất là những doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ là dòng tiền. Khi không bán sản phẩm được thì không có doanh thu. Không có doanh thu thì không có tiền. Không có tiền thì không đóng được tiền sử dụng đất. Trong khi ngân hàng đang cho vay với lãi suất cao nên không phải doanh nghiệp nào cũng mặn mà.
Chỉ riêng với khoản đóng tiền sử dụng đất, nếu doanh nghiệp không có cách thức tiếp cận nguồn vốn khác ngoài ngân hàng, như phát hành cổ phiếu, trái phiếu và tận dụng nhiều nguồn lực khác ngoài xã hội thì sẽ chới với. Đó là chưa nói đến những chi phí đầu tư khác để triển khai xây dựng dự án.
“Nhà đầu tư trong nước lâu nay quen với tư duy làm dự án trước rồi từ từ đóng tiền sử dụng đất sau, nhưng có những dự án xong rồi vẫn chưa ra con số, hoặc “tá hỏa” thắc mắc vì sao tiền sử dụng đất lại lớn thế”, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam nhận xét.
Cho nên, cuộc chơi mới trên thị trường bất động sản sau ngày 1/8/2024 ở một phương diện nào đó sẽ bị sàng lọc nghiệt ngã hơn trước rất nhiều. Trong đó, những chủ đầu tư không có năng lực tài chính mạnh sẽ gặp nhiều khó khăn.
Thực tế cho thấy, lâu nay có những nhà đầu tư trong nước tranh thủ thu gom quỹ đất khá nhiều. Khi thị trường khó khăn, họ quay sang bán những dự án không phải chủ lực để làm những dự án chủ lực. Cũng có một số nhà đầu tư trong nước yếu dòng tiền thường tìm cách chuyển nhượng dự án trước khi bị “mắc cạn”.
Nhưng, theo bà Trang Bùi, không phải doanh nghiệp nào cũng “mát tay” trong địa hạt này. Nguyên nhân do nhà đầu tư nước ngoài khi mua lại dự án, họ đòi hỏi phải có quy hoạch 1/500. Nếu không có thì gần như họ không tham gia M&A hoặc đổ vốn vào đầu tư.
“Không ít chủ đầu tư đi gom quỹ đất ở những nơi quá xa, tuy việc đô thị hóa sẽ diễn ra trong tương lai nhưng chưa biết khi nào nên rất khó bán và kết cục là ôm cả đống tài sản “đóng băng” và lâm vào cảnh nợ nần”, bà Trang Bùi lý giải.
Những động thái quyết liệt của Chính phủ trong việc ban hành các cơ chế, chính sách đang kỳ vọng góp phần đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường trong thời gian tới. Sự kỳ vọng này là có cơ sở, bởi đến nay thị trường đã vượt qua giai đoạn cam go nhất và đang có nhiều tiền đề để vươn lên, tạo nền móng cho chu kỳ phát triển mới.
