 |
| Sự dịch chuyển nhu cầu là điểm cốt lõi làm thay đổi cấu trúc thị trường. Ảnh: Internet |
Dịch chuyển ra ngoại vi: Thách thức bão hòa và áp lực chi phí
Thị trường văn phòng Hà Nội không có nhiều biến động về giá thuê trong quý vừa qua. Tuy nhiên, sự dịch chuyển nhu cầu là điểm cốt lõi làm thay đổi cấu trúc thị trường. Nhu cầu thuê mới chủ yếu tập trung vào việc "tìm kiếm giải pháp tối ưu chi phí và nâng cấp không gian". Đây là minh chứng đầy đủ về áp lực thị trường, khi khu trung tâm truyền thống (CBD) đang bước vào giai đoạn bão hòa với giá thuê cao và ít dư địa để cải tạo theo các tiêu chuẩn hiện đại.
Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội nhận định, xu hướng doanh nghiệp dịch chuyển ra ngoài khu trung tâm đang trở thành xu hướng lâu dài, nhờ hạ tầng cải thiện, nguồn cung mới chất lượng cao và giá thuê cạnh tranh hơn. Thế nhưng, sự dịch chuyển này không hoàn toàn là tự nguyện mà còn là phản ứng tất yếu. Với dự báo khoảng 290.000 m2 sàn Hạng A mới gia nhập thị trường trong ba năm tới, tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm (như Oriental Square, Tiến Bộ Plaza, The Marc 88), thị trường đang tiến vào chu kỳ mở rộng chưa từng có.
Khi tốc độ tăng nguồn cung vượt qua tốc độ mở rộng thực tế của doanh nghiệp, cuộc cạnh tranh để giữ và tăng công suất sẽ gay gắt, đặc biệt gây áp lực giảm giá thuê và buộc các tòa nhà đã hoạt động lâu năm phải chấp nhận cuộc sàng lọc khốc liệt.
Sự bền vững của làn sóng dịch chuyển này còn phụ thuộc vào việc các khu vực mới có thể trở thành "CBD 2.0" thực thụ hay không, tức là phải đảm bảo không chỉ về chất lượng tòa nhà mà còn cả tính đồng bộ của hệ sinh thái xã hội và khả năng kết nối giao thông thông suốt.
Cuộc đua "xanh hóa" và vị thế bấp bênh của tòa nhà cũ
Song song với làn sóng phi tập trung, một tiêu chuẩn mới đang định hình lại thị trường: văn phòng xanh.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, việc đạt chứng chỉ xanh gần như đã trở thành tiêu chuẩn bắt buộc đối với các tòa nhà mới. Điều này thể hiện một sự chuyển pha quyết định: từ chỗ là lợi thế cạnh tranh, "xanh" nay đã trở thành yêu cầu tối thiểu để có thể tồn tại trong phân khúc trung – cao cấp. Các dự án hiện hữu nếu không cải thiện sẽ "bị bỏ lại phía sau".
Đây là một thách thức không nhỏ. Việc "xanh hóa" là một bài toán đầu tư dài hạn và phức tạp, liên quan đến chi phí cải tạo hệ thống kỹ thuật, tối ưu năng lượng và nâng cấp trải nghiệm không gian. Đối với các tòa nhà đã cũ, chi phí cải tạo để đáp ứng tiêu chuẩn xanh quốc tế có thể rất lớn, tạo thành rào cản tài chính không dễ vượt qua.
Mặt khác, sự phát triển nổi bật của các khu vực như Tây Hồ Tây đang trở thành "trung tâm văn phòng thế hệ mới" củng cố xu hướng phi tập trung. Song, điều này cũng đặt ra bài toán lớn về tính bền vững. Liệu các khu vực mới có thể đảm bảo tính đồng bộ của hạ tầng giao thông và xã hội? Nếu việc đi lại quá phức tạp, lợi ích về không gian và chi phí sẽ không đủ sức nặng để giữ chân khách thuê.
Cuộc chơi đã thay đổi: chủ tòa nhà không còn có thể dựa vào lợi thế vị trí tuyệt đối. Sức cạnh tranh giờ đây xoay quanh chất lượng vận hành, năng lực nâng cấp và khả năng duy trì trải nghiệm người dùng. Khoảng cách giữa nhóm dẫn đầu (chất lượng cao, tiêu chuẩn xanh) với phần còn lại (những tòa nhà đang đứng trước nguy cơ bị lỗi thời và mất dần khả năng cạnh tranh) chắc chắn sẽ ngày càng rộng ra.
