|
| 6 tháng đầu năm 2022, thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm. Ảnh: Ngô Bảo Tín |
Nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp bắt đầu "la làng" vì thiếu vốn
Theo DKRA Vietnam, 6 tháng đầu năm 2022, tại TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong 6 tháng đầu năm nay đón nhận khoảng 30 dự án với nguồn cung khoảng 4.904 sản phẩm, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ khoảng 3.863 nền, xấp xỉ 79% tổng nguồn cung mở bán mới, tăng khoảng 28% so với cùng kỳ năm 2021.
Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở thị trường Long An và Bình Dương khi chiếm 74% nguồn cung mới. Riêng tại TP.HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.
Phân khúc căn hộ trong nửa đầu năm 2022 ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh với 38 dự án mở bán, khoảng 16.803 căn, tăng 96% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 84% nguồn cung mới, tương đương 14.134 căn, tăng 77% so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, thị trường TP.HCM duy trì vị trí dẫn đầu khi chiếm 75,6% nguồn cung và 79,3% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Nguồn cung tập trung tại khu Đông, thuộc một dự án đại đô thị tại TP. Thủ Đức. Phân khúc hạng A tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 58,7% tổng nguồn cung mở bán trong kỳ.
Riêng nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh có sự sụt giảm và phân bổ không đồng đều. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường đón nhận 3.142 căn nhà phố/biệt thự đến từ 29 dự án, bằng 55% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 64%, tương đương 2.007 căn, bằng 88% so với cùng kỳ năm ngoái.
Với thị trường thứ cấp, tức thị trường của những nhà đầu tư cá nhân mua đi bán lại, mặt bằng giá được các công ty nghiên cứu thị trường ghi nhận chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt thanh khoản thứ cấp sụt giảm.
Sau những động thái kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, cũng như việc chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính, thị trường bất động sản nói chung đã bị ảnh hưởng không hề nhỏ. Nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bất đầu “la làng” vì thấm đòn thiếu vốn.
Thời gian qua đã có nhiều hội thảo bàn sâu về vấn đề này, nhưng vẫn chưa tìm được tiếng nói chung. Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, sau động thái Nhà nước kiểm soát vốn của các ngân hàng thương mại đưa vào thị trường bất động sản, thị trường thực sự đã đi vào giai đoạn suy giảm. Các nhà đầu tư lướt sóng hiện đã chùn tay, còn nhà đầu tư cá nhân trung và dài hạn thì ngồi yên quan sát.
Liên quan đến việc siết tín dụng, ông Hiển cho rằng, Nhà nước không siết mà là kiểm soát lại. Thực tế cho thấy, sau động thái này, nhiều ngân hàng thương mại đã thu hồi vốn về không kịp theo kế hoạch, bởi hầu hết các nhà băng trước cho vay mua căn hộ chỉ 70% trong khoảng thời gian 10 năm, nay nâng đến 80% và kéo dài trong 20 - 30 năm.
Sản phẩm đưa ra thị trường trong thời gian tới sẽ không nhiều
Từ thực tế trên, theo ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA, khi dòng tiền bị bóp lại, các chủ đầu tư dự án bất động sản đương nhiên sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Điều này cũng đồng nghĩa, sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong thời gian tới sẽ không nhiều.
Nhận định về hai phân khúc đất nền và căn hộ, DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm.
Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022, tương đương 9.000 - 11.000 căn. Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000 - 4.000 căn, Long An khoảng 300 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời.
Chỉ riêng nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm. Dự báo, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn; theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1.000 căn; TP.HCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát tăng.
 |
Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn. Ảnh: Ngô Bảo Tín |
Các chuyên gia cho rằng, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn.
Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán bất động sản tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.
Vì vậy, trong dài hạn, nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.
Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp.
Đồng thời, tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường.
