 |
| Chỉ khi nào dòng tiền và dòng pháp lý được "khơi thông" thì thị trường mới có thể cân bằng lại. Ảnh: Bảo Tín |
Hàng nghìn ha đất bị đóng băng, hàng triệu tỷ đồng “đắp chiếu”
Theo thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến giữa năm 2025, có 504 dự án bất động sản chưa triển khai, trong đó có 220 dự án vướng pháp lý và 86 dự án chưa có chủ trương đầu tư, với tổng diện tích khoảng 7.179 ha, tương đương giá trị đầu tư bị "chôn vùi" ước tính 7 triệu tỷ đồng.
Ở cấp quốc gia, Bộ Xây dựng ghi nhận có tới 2.981 dự án treo trên toàn quốc, trải dài nhiều phân khúc: nhà ở, khu đô thị, thương mại - dịch vụ. Các dự án tồn đọng chia làm 3 nhóm: những dự án rõ sai phạm; những dự án vướng mắc về thủ tục; những dự án có dấu hiệu vi phạm.
Những năm qua, một số địa phương đã khá quyết liệt khi xử lý “dự án treo”. Trong đó, TP.HCM có 176 dự án đất đai thuộc diện phải điều chỉnh, hủy bỏ do không thực hiện đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm; Đà Nẵng thu hồi 201 dự án; Quảng Ninh rà soát hơn 1.000 quy hoạch chậm triển khai...
Điều này cho thấy, chính quyền địa phương hoàn toàn có thể giải quyết dứt điểm nhiều dự án treo nếu thực hiện nghiêm lộ trình, chịu trách nhiệm rõ người - rõ việc.
Giám đốc cấp cao của một công ty nghiên cứu thị trường nhận định, tắc nghẽn pháp lý và quy hoạch khiến quỹ đất phát triển dự án bị hạn chế, làm giảm nguồn cung và đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng cao. Nếu không khắc phục các nút thắt này, thị trường sẽ trì trệ và người dân thật sự có nhu cầu nhà ở sẽ bị bỏ lại phía sau.
Tương phản với bức tranh hàng nghìn ha đất bị đóng băng, hàng triệu tỷ đồng “đắp chiếu” là nguồn cung thiếu trầm trọng, giá nhà tăng cao bất thường.
Trong nửa đầu năm 2025, thị trường nhà ở tại TP.HCM ghi nhận 1.400 căn hộ mở bán mới, trong đó riêng quý II chiếm khoảng 1.000 căn hộ. Dù nguồn cung quý này tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm vẫn giảm 16% so với cùng kỳ 2024 và thấp nhất kể từ năm 2015 - theo báo cáo của CBRE.
Đáng chú ý, giá bán căn hộ trung cấp đã vượt mốc 80 triệu đồng/m², một số dự án hạng khá tại khu Đông và trung tâm TP.HCM dao động 120 - 150 triệu đồng/m². Đó là chưa kể giá của phân khúc cao cấp và hạng sang lên đến vài trăm triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp toàn thị trường tăng trung bình 6% so với cùng kỳ, trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 4 - 5%.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, nguồn cung bị siết chặt kéo theo lệch pha cung - cầu nghiêm trọng. Hệ quả là nhà ở thương mại không còn phù hợp với đại đa số người mua ở thực, nhất là người trẻ và người có thu nhập trung bình.
Không chỉ tại TP.HCM, các đô thị vệ tinh như Biên Hòa, Thủ Dầu Một, Bà Rịa hay Long Thành cũng chứng kiến giá bất động sản tăng 20 - 30% trong 2 năm gần đây, chủ yếu do “hiệu ứng đẩy” từ sự thiếu hụt nguồn cung tại TP.HCM.
Cần gỡ "nút thắt cổ chai" ngay trong năm 2025 và các năm tới
Dữ liệu từ Global Property Guide cho thấy, trong 5 năm (2019 - 2024), giá nhà tại Việt Nam đã tăng gần 60%, vượt cả Mỹ (54%) và Singapore (37%). Xu hướng này được dự báo chưa dừng lại.
Dựa trên xu hướng tăng giá nhà từ 8 - 12%/năm những năm gần đây, nhiều chuyên gia cảnh báo, giá bất động sản có thể tăng thêm 50 - 60% trong giai đoạn 2025 - 2029 nếu không có đột phá chính sách về pháp lý và quy hoạch.
Khảo sát của VARS và CBRE cũng cho thấy, người có thu nhập trung bình tại TP.HCM hiện chỉ đủ khả năng chi trả căn hộ ở khu vực xa trung tâm từ 20 - 25 km. Còn phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới do thiếu chính sách khuyến khích và cơ chế rõ ràng.
Để tránh một chu kỳ tăng giá bất ổn, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiến nghị cần tập trung gỡ 3 điểm nghẽn lớn: pháp lý, quy hoạch và định giá đất. Đồng thời, cần khuyến khích các địa phương rà soát lại quỹ đất đang bị bỏ hoang do chủ đầu tư không có năng lực triển khai.
Một số chuyên gia cho biết, thị trường bất động sản từ năm 2023 đến nay khó khăn hơn cả 10 năm trước, chủ yếu do tắc nghẽn nguồn vốn và pháp luật chồng chéo, dẫn đến dự án không được phê duyệt dù đã có chủ trương. Chỉ khi nào dòng tiền và dòng pháp lý được "khơi thông" thì thị trường mới có thể cân bằng lại.
Việc hàng ngàn dự án treo bị đình trệ kéo dài, trong khi giá nhà vẫn tiếp tục leo thang, đang đẩy thị trường bất động sản vào thế mất cân bằng nghiêm trọng. Nếu không sớm có hành động quyết liệt từ cả trung ương lẫn địa phương, nguy cơ người dân bị “gạt ra bên lề” giấc mơ an cư là hoàn toàn có thật. 5 năm tới, bất động sản Việt Nam có thể chứng kiến một chu kỳ tăng giá mạnh, nhưng đầy rủi ro và thiếu bền vững.
