 |
| Minh bạch hóa dữ liệu là chìa khóa khôi phục niềm tin nhà đầu tư, hút dòng tiền vào thị trường bất động sản. Ảnh: Lê Tiên |
Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược - Đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức sáng 12/5/2026, một bức tranh tương phản đã được phác họa rõ nét. Một mặt, nền tảng vĩ mô tạo xung lực tích cực với GDP quý I/2026 tăng 7,83% và giải ngân đầu tư công đạt hơn 110.000 tỷ đồng. Mặt khác, thị trường bất động sản đang gồng mình trước những "cơn gió ngược" từ áp lực đáo hạn trái phiếu giai đoạn 2026 - 2027, tín dụng thắt chặt, mặt bằng lãi suất cao và bài toán khả năng chi trả khi giá nhà tại các đô thị lớn quanh mức 100 triệu đồng/m2. Trong bối cảnh đó, vấn đề cốt tử là khơi thông nguồn lực, đưa dòng vốn chảy vào những "địa chỉ" thực sự cần thiết để thúc đẩy thị trường hồi phục.
Nút thắt dòng tiền
Trong nhiều thập kỷ, tín dụng ngân hàng là "mạch máu" chính nuôi sống các dự án bất động sản. Tuy nhiên, những tháng đầu năm 2026 đã cho thấy giới hạn của sự phụ thuộc này. Bà Lê Thị Thi, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 cho biết, dù dư nợ bất động sản tại TP.HCM và Đồng Nai vẫn tăng trưởng (chiếm khoảng 27,5% tổng dư nợ), nhưng dòng vốn đang phân hóa mạnh. Khoảng 66% dòng vốn hiện chảy vào nhu cầu ở thực, minh chứng cho xu hướng "lọc dòng tiền" khắt khe nhằm giảm thiểu rủi ro sau giai đoạn lạm dụng đòn bẩy.
Sự thận trọng của các ngân hàng còn đến từ yêu cầu kiểm soát tính pháp lý. Ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) nhấn mạnh, tín dụng không bị thu hẹp cực đoan mà chuyển sang trạng thái kiểm soát chặt. Ngân hàng chỉ "mở hầu bao" cho các dự án có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu thực. Đây là "nút thắt" lớn khi cả nước còn khoảng 4.500 dự án vướng pháp lý. Khi pháp lý chưa thông, dòng vốn không thể giải ngân, tạo vòng lặp đóng băng nguồn lực đất đai và tài chính doanh nghiệp.
Khi dòng vốn có tính chọn lọc cao, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam chỉ ra thực trạng "khủng hoảng khả năng chi trả" khi giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội cũng ở mức trăm triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ (hạng C) chỉ còn khoảng 3%. Tại TP.HCM, lượng giao dịch quý I/2026 sụt giảm tới 62%. Điều này cho thấy dòng tiền của người mua nhà đang dừng lại vì giá quá cao và lãi suất vay không còn hấp dẫn.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong quý I vừa qua, có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa ra thị trường, tuy nhiên phân khúc nhà ở giá rẻ chỉ chiếm khoảng 7.000 căn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn rất lớn.
Để thị trường “vượt gió ngược”
Từ góc nhìn vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cảnh báo, nếu cứ loay hoay với nguồn vốn ngân hàng thì thị trường không thể ổn định. Cấu trúc tài chính cần được nhìn nhận đa chiều, bao gồm thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu), đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), các quỹ đầu tư và nguồn lực từ tiền nhàn rỗi trong dân cư. Theo đó, ông Lực khuyến nghị cần sớm vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và địa phương, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), đồng thời minh bạch lộ trình đánh thuế và chứng khoán hóa bất động sản.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện gặp khó về dòng tiền sau giai đoạn tái cấu trúc kéo dài. Áp lực đáo hạn trái phiếu giai đoạn 2026 - 2027 buộc doanh nghiệp phải tự cứu mình trước khi chờ hỗ trợ. Thực tế, tiền nhàn rỗi trong dân còn rất lớn, nhưng niềm tin đang là rào cản. Để khơi thông dòng tiền này, ông Lực nhấn mạnh tầm quan trọng của việc minh bạch hóa dữ liệu. Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở vận hành từ tháng 7/2026 sẽ là "chìa khóa" công khai thông tin quy hoạch, giá bán, pháp lý, giúp loại bỏ tình trạng "thổi giá" hay đầu cơ bất động sản vốn chiếm tới 86% giao dịch hiện nay, đưa dòng vốn về đúng giá trị thực.
Về phía doanh nghiệp, chu kỳ mới tạo áp lực thay đổi toàn diện tư duy sử dụng vốn. Bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group nhận định, thị trường đã bước qua giai đoạn "tăng bằng kỳ vọng", không còn chỗ cho đòn bẩy tài chính quá mức. Thay vì thâu tóm quỹ đất bằng mọi giá, doanh nghiệp phải tái cấu trúc: ưu tiên pháp lý ngay từ đầu và thiết kế dòng tiền linh hoạt. Độ bền tài chính sẽ là "thước đo" để dòng vốn (tín dụng lẫn FDI) quyết định đổ vào doanh nghiệp.
Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, hành vi người mua đã chuyển từ "đầu cơ" sang "thụ hưởng". Dòng tiền chỉ chảy về dự án "sống thật" - có người ở và hạ tầng đồng bộ. Tập trung vào phân khúc vừa túi tiền là chiến lược đón đầu dòng vốn bền vững nhất. Để làm được điều này, cần cơ chế ưu đãi mạnh như đề án nhà ở thương mại giá phù hợp đang được Bộ Xây dựng đưa vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự kiến trình thông qua vào cuối năm 2026.
Chu kỳ mới là cuộc chơi của "giá trị thật". Thị trường không thiếu vốn, nhưng dòng vốn chỉ tìm đến địa chỉ minh bạch, an toàn. Để "vượt gió ngược" đòi hỏi sự nỗ lực vượt bậc của các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản trong việc tìm kiếm nguồn lực để tạo ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, bên cạnh khả năng quản trị thanh khoản dòng tiền dự án. Tuy nhiên, nỗ lực của riêng doanh nghiệp, hay ngân hàng là chưa đủ. Trước thực tế 4.500 dự án đang vướng pháp lý, nhiều ý kiến cho rằng, yếu tố tiên quyết cần có là sự vào cuộc của cơ quan quản lý tháo gỡ pháp lý cho các dự án, tạo tiền đề cho doanh nghiệp huy động nguồn lực, tăng tính minh bạch để khôi phục niềm tin nhà đầu tư. Chỉ khi pháp lý rõ ràng và niềm tin được cải thiện, mạch máu tài chính mới có thể thông suốt, đưa thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển bền vững và nhân văn hơn.
