 |
| Việc đưa bảng giá đất sát với thực tế thị trường từ đầu năm 2026 sẽ giúp khơi thông thị trường bất động sản. Ảnh: Tiên Giang |
“Cuộc chơi” của sự minh bạch
Điểm đáng chờ đợi nhất trong năm 2026 là việc các địa phương chính thức áp dụng bảng giá đất mới theo tinh thần của Luật Đất đai 2024. Đây là cột mốc quan trọng để tiến tới xóa bỏ cơ chế "hai giá" vốn là lực cản gây nhiều hệ lụy như thất thu ngân sách, gây khó khăn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng và làm chậm tiến độ dự án. Việc đưa bảng giá đất sát với thực tế thị trường từ đầu năm 2026 sẽ giúp khơi thông dòng chảy này, tạo môi trường kinh doanh công bằng và lành mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, năm 2026 sẽ là thời điểm "hóa giải" triệt để các điểm nghẽn pháp lý tồn đọng thông qua việc đồng bộ hóa 3 đạo luật “xương sống” gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Sự hoàn thiện của hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản (theo Nghị định số 94/2024/NĐ-CP) dự kiến vào đầu năm 2026 sẽ cho phép cơ quan quản lý điều tiết dựa trên những con số thực tế. Điều này không chỉ ngăn chặn tình trạng “thổi” giá mà còn bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Khi giá đền bù sát thị trường, tốc độ giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai và tiết kiệm chi phí lãi vay.
Bên cạnh đó, vị thế của Việt Nam trong dòng chảy vốn toàn cầu đang có sự thay đổi về chất. Với lộ trình nâng hạng thị trường chứng khoán từ cận biên lên mới nổi và việc rà soát tỷ lệ sở hữu nước ngoài, năm 2026 được dự báo là thời điểm dòng vốn gián tiếp quay trở lại mạnh mẽ. Ông Bùi Hoàng Hải, Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước kỳ vọng, đây sẽ là giai đoạn thuận lợi khi các điểm nghẽn được tháo gỡ, giúp doanh nghiệp tiếp cận các kênh huy động vốn đa dạng, giảm bớt sự phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng.
Làn sóng đầu tư chiến lược và sự phân hóa thị trường
Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam nhận định, bất động sản vẫn là lĩnh vực dẫn dắt dòng vốn xuyên biên giới. Với lợi thế dân số trẻ và nhu cầu nhà ở thực khổng lồ, Việt Nam đang trở thành "mảnh ghép chiến lược" trong kế hoạch mở rộng của các tập đoàn quốc tế, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Nhật Bản và Singapore vốn đề cao tầm nhìn dài hạn và sự cam kết bền vững.
Dự báo năm 2026, thị trường bất động sản sẽ phân hóa rõ nét, chấm dứt kỷ nguyên phát triển theo kiểu "vết dầu loang". Dòng tiền không còn đổ vào những khu vực đất nền vùng ven thiếu hạ tầng, mà tập trung mạnh mẽ vào những địa bàn có động lực kinh tế thực và hạ tầng kết nối hoàn thiện.
Bên cạnh đó, "vận hội mới" chỉ dành cho những dự án có pháp lý minh bạch và đạt chuẩn xanh. Nhà đầu tư ngoại hiện nay không chỉ nhìn vào biên lợi nhuận mà còn khắt khe với tiêu chuẩn ESG và cam kết Net Zero.
Ông Đặng Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn TTC khuyến nghị, bước vào chu kỳ mới, doanh nghiệp phải chủ động nâng chuẩn quản trị để tương thích với dòng vốn xanh toàn cầu. Những dự án đạt chứng chỉ môi trường như LEED hay EDGE sẽ có lợi thế tuyệt đối trong việc tiếp cận các nguồn tài chính quốc tế dồi dào với lãi suất ưu đãi.
Sự phân hóa này còn minh chứng cho bước trưởng thành vượt bậc của doanh nghiệp nội địa. Họ không còn là bên nhận vốn thụ động mà đóng vai trò đối tác chiến lược bình đẳng trong việc tái cấu trúc và định hình tiêu chuẩn sống. Những cú bắt tay chiến lược giữa Vinhomes với các tập đoàn Nhật Bản như Mitsubishi, Nomura, hay mối lương duyên bền chặt hơn một thập kỷ của Nam Long với Hankyu Hanshin là minh chứng rõ nét. Trong các mối quan hệ cộng sinh này, doanh nghiệp Việt giữ vai trò hạt nhân vận hành hệ sinh thái dịch vụ địa phương, trong khi đối tác ngoại chuyển giao bí quyết quản trị dòng đời dự án và các tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe.
Việc doanh nghiệp nội chủ động nâng tầm quản trị đang tạo ra một lớp nhà phát triển mới có thể kiến tạo các đại đô thị tích hợp quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta. Những cái tên như Waterpoint (355 ha), Vinhomes Grand Park (271 ha), Izumi City (170 ha) hay “siêu” dự án lấn biển Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (2.870 ha) không chỉ là những dự án địa ốc thuần túy. Tại đây, chuẩn mực sống quốc tế và nội lực thực thi của doanh nghiệp Việt hòa quyện, tạo nên những biểu tượng thịnh vượng cho chu kỳ phát triển mới, đưa vị thế bất động sản Việt Nam vươn tầm khu vực.
Niềm tin trở lại
Năm 2026 được kỳ vọng là cột mốc đánh dấu sự hồi sinh của những doanh nghiệp từng đứng giữa tâm bão khó khăn. Điển hình nhất là Novaland, một cái tên từng bế tắc với khối nợ lớn và vướng mắc pháp lý tại các đại dự án. Sau hành trình bền bỉ tái cấu trúc nợ và sự tháo gỡ quyết liệt từ Chính phủ, việc Novaland bắt đầu vận hành và bàn giao các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld trong giai đoạn 2025 - 2026 là biểu tượng cho sự hồi sinh không chỉ của 1 doanh nghiệp, mà còn hồi sinh niềm tin thị trường. Bên cạnh đó, Phát Đạt cũng là điểm sáng khi quyết liệt đưa dư nợ trái phiếu về "0" từ sớm, giúp doanh nghiệp thảnh thơi tập trung vào các dự án mới tại Gia Lai, TP.HCM… với sức khỏe tài chính lành mạnh.
Niềm tin còn được củng cố bởi áp lực đáo hạn trái phiếu dần nằm trong tầm kiểm soát. Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) và VIS Rating, dù giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2026 ước tính khoảng 141.000 tỷ đồng, nhưng phần lớn đã được cấu trúc lại hoặc gia hạn thành công. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản được dự báo duy trì ổn định nhờ dòng tiền bán hàng từ các dự án mới bắt đầu đổ về.
Đòn bẩy cuối cùng cho sự hưng thịnh của năm 2026 chính là lãi suất và phân khúc nhà ở xã hội. Dự báo lãi suất cho vay mua nhà sẽ ổn định quanh mức 7 - 8%/năm (mức ưu đãi) dù có xu hướng nhích tăng do chi phí đầu vào của các nhà băng đi lên, trong khi gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng đi vào giai đoạn giải ngân thực chất hơn.
Năm 2026 không đơn thuần là một dấu mốc hồi phục, mà là năm định hình lại bản sắc cho thị trường bất động sản Việt Nam: chuyên nghiệp hơn, thực tế hơn và bền vững hơn. Với nền tảng pháp lý vững chắc và sự chuyển đổi tư duy của tất cả các bên tham gia, đây chính là khởi đầu cho một chu kỳ phát triển dài hạn, đóng góp thiết thực vào sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
