 |
| Một số quy định tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN đang bị cho là không còn phù hợp thực tiễn, đặc biệt là với lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Bảo Tín |
Rủi ro hiện hữu nhưng thiếu dữ liệu đánh giá
Ngày 20/3/2026, HoREA đã có buổi làm việc với Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước) nhằm trao đổi về việc thực hiện Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, đặc biệt là quy định tại Thông tư 10/2023/TT-NHNN, cho phép tạm ngưng hiệu lực đối với các khoản 8, 9 và 10 Điều 8 tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
Tại cuộc họp, Vụ Chính sách tiền tệ cho biết, trong gần 3 năm kể từ khi áp dụng quy định “ngưng hiệu lực thi hành” một số điều của Thông tư 39, một số vấn đề đã phát sinh và cần được đánh giá lại.
Đáng chú ý, dư nợ tín dụng liên quan đến các nội dung trên hiện chiếm khoảng 5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Với quy mô dư nợ toàn nền kinh tế năm 2025 đạt hơn 18,4 triệu tỷ đồng, phần dư nợ này tương đương khoảng 920.000 tỷ đồng - một con số không nhỏ và tiềm ẩn rủi ro đối với các tổ chức tín dụng.
Tuy nhiên, theo Vụ Chính sách tiền tệ, hiện chưa có số liệu cụ thể về tỷ lệ “nợ xấu” cũng như phân nhóm nợ đối với các khoản vay này. Điều này khiến cơ quan quản lý chưa có đủ căn cứ thực tiễn để đánh giá đầy đủ hệ quả của việc tạm ngưng hiệu lực các quy định nói trên, qua đó làm cơ sở cho việc giữ nguyên, sửa đổi hoặc thay thế chính sách trong thời gian tới.
Một quan ngại lớn được nêu ra là rủi ro “lách mục đích vay” thông qua bên thứ ba. Theo đó, sau khi được giải ngân, khoản vay có thể được chuyển cho bên thứ ba sử dụng, trong khi tổ chức tín dụng không có quyền kiểm tra, giám sát đối tượng sử dụng.
Về hình thức, người vay vẫn đáp ứng điều kiện “sử dụng vốn đúng mục đích” theo hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, người vay có thể đồng thời là “người hưởng lợi cuối cùng”, từ đó chi phối việc sử dụng vốn thông qua các giao dịch mang tính “giả cách”.
Hệ quả là bên thứ ba có thể không thu hồi được vốn, thậm chí rơi vào tình trạng phá sản, trong khi người vay mất khả năng thanh toán, dẫn đến phát sinh nợ xấu cho hệ thống tín dụng.
Cần gỡ “vùng cấm”, cân bằng rủi ro và khơi thông tín dụng
Trên cơ sở đó, HoREA cho rằng các quy định tại khoản 8, 9 và 10 Điều 8 Thông tư 39, dù được ngưng hiệu lực theo Thông tư số 10/2023/TT-NHNN, nhưng vẫn là một “điểm nghẽn” đối với dòng vốn tín dụng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Đối với khoản 8, quy định không cho vay để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp chưa niêm yết được cho là thiếu đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành. Cụ thể, Luật Doanh nghiệp 2020 cho phép tổ chức, cá nhân góp vốn, mua cổ phần; Luật Đầu tư 2025 cũng khẳng định quyền tiếp cận vốn tín dụng của nhà đầu tư.
Theo HoREA, việc hạn chế cho vay trong trường hợp này vô hình trung tạo ra sự khác biệt trong tiếp cận tín dụng giữa doanh nghiệp niêm yết và chưa niêm yết, trong khi khu vực chưa niêm yết chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.
Đối với khoản 9, quy định không cho vay đối với dự án “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” được đánh giá là chưa phù hợp với thực tiễn triển khai dự án bất động sản.
Theo phân tích của Hiệp hội, nhu cầu vốn lớn nhất của doanh nghiệp lại phát sinh ở giai đoạn đầu tư xây dựng – trước khi dự án đủ điều kiện bán hàng. Khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư thường đã có dòng tiền từ khách hàng và không còn phụ thuộc nhiều vào tín dụng.
Trong khi đó, thực tế cho thấy nhiều năm qua, chủ đầu tư nhà ở xã hội gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn ưu đãi, buộc phải vay thương mại với chi phí cao, làm tăng giá thành sản phẩm.
Đối với khoản 10 về cho vay “bù đắp tài chính”, HoREA cho rằng đây là nhu cầu phổ biến, giúp doanh nghiệp và người dân tái cơ cấu dòng tiền. Các khoản vay này thường có tài sản bảo đảm rõ ràng, nếu được kiểm soát đúng quy trình sẽ không làm gia tăng rủi ro hệ thống.
Từ các phân tích trên, HoREA kiến nghị bãi bỏ khoản 8 và khoản 10, đồng thời sửa đổi khoản 9 theo hướng cho phép vay vốn đối với các dự án đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.
Theo HoREA, rủi ro trong hoạt động tín dụng là có thật, đặc biệt trong bối cảnh có thể phát sinh các giao dịch “giả cách” hoặc hành vi trục lợi. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi nằm ở khâu kiểm soát, không phải bản chất của khoản vay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, việc sửa đổi các quy định trên không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Trong bối cảnh nền kinh tế cần nguồn lực lớn để bứt tốc, chính sách tín dụng cần được thiết kế theo hướng linh hoạt hơn, vừa kiểm soát rủi ro, vừa không làm gián đoạn các nhu cầu vốn hợp pháp.
Kiến nghị của HoREA vì vậy không chỉ dừng ở việc sửa đổi một thông tư, mà còn đặt ra yêu cầu hoàn thiện tư duy điều hành chính sách theo hướng cân bằng giữa an toàn hệ thống và hỗ trợ tăng trưởng.
