Ông Lê Hoàng Châu: Tháo gỡ điểm nghẽn về pháp luật để phục hồi thị trường bất động sản

Để thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại sau đại dịch Covid-19, theo ông cần phải làm những gì?

Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại, nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn là phân khúc nhà ở chủ đạo, đáp ứng nhu cầu thực của đa số người tiêu dùng, nhưng hiện đang rất thiếu nguồn cung. Nếu có chính sách và cơ chế phù hợp thì sẽ phát triển lớn mạnh, vừa là trụ cột, đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản, vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Để nền kinh tế nước ta phát triển bền vững, có sức chống chịu tốt, thì cần phải khắc phục 3 điểm nghẽn: điểm nghẽn thể chế pháp luật - hành chính; điểm nghẽn hạ tầng; điểm nghẽn chất lượng nguồn nhân lực. Đối với thị trường bất động sản, rất cần được Nhà nước, Chính phủ tháo gỡ điểm nghẽn về thể chế pháp luật - hành chính và kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, lành mạnh, để thị trường phục hồi, kéo theo sự phục hồi của nhiều ngành kinh tế.

Với tình hình hiện nay, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM có giải pháp gì để đề xuất với Chính phủ?

Về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thi hành Luật Đất đai 2013, chúng tôi rất mong Chính phủ quan tâm xem xét các kiến nghị của HoREA và sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai, để khắc phục một số vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay trong lĩnh vực đất đai.

Trong đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định “giao đất” cho chủ đầu tư, đối với các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm rải rác, xen cài trong dự án sản xuất kinh doanh (bao gồm dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản), trừ những thửa đất đủ điều kiện hình thành dự án độc lập thì phải thực hiện đấu giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về quy định chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp đã có “đất ở”, từ ngày 20/10/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) cho đến nay, TP.HCM có 126 dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp… mà nguyên nhân do quy định về “đất ở” tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, vừa không thống nhất với Điều 169 và Điều 191 Luật Đất đai, vừa bị trùng lắp với chính Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở.

Chúng tôi đề nghị Chính phủ chỉ đạo các cơ quan trung ương phối hợp với UBND TP.HCM khẩn trương rà soát, sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, giúp bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân và cải thiện môi trường kinh doanh.

Quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp phải chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật về đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, nhà ở, đầu tư, kinh doanh bất động sản… theo các quy trình thủ tục hành chính khác nhau. Theo ông, để tinh gọn hơn, nên áp dụng theo cách nào?

Thực chất, với quy trình nói trên, vẫn yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất dự án, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, được cấp giấy phép xây dựng, thi công.

Tôi nhận thấy, quy trình tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, thì quy trình cấp giấy phép xây dựng và khởi công dự án cũng phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy trình công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì mới đảm bảo nguyên tắc thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật.

Quy trình này nếu được UBND TP.HCM thông qua, thì không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, làm chậm quá trình triển khai thực hiện dự án, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà mà người mua nhà phải gánh chịu. Bởi lẽ, pháp luật về xây dựng không quy định doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được thi công các công trình của dự án. Đồng thời, pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nộp tiền sử dụng đất) trong 2 trường hợp: Trước khi lập thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án; trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.

Do đây là vấn đề rất quan trọng, nên chúng tôi đề nghị UBND TP.HCM quan tâm, cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Đồng thời, HoREA đề nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “quy trình chuẩn” về đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp để thống nhất thực hiện tại các địa phương.