 |
| Khi hành vi người mua thay đổi, cách thị trường vận hành cũng buộc phải điều chỉnh theo. Ảnh: Gia Tường |
Điều này cho thấy thị trường không còn vận hành theo logic chu kỳ quen thuộc. Khi hành vi người mua thay đổi, cách thị trường vận hành cũng buộc phải điều chỉnh theo.
Người mua không còn “sợ lỡ sóng”, mà ưu tiên tránh rủi ro
Trong nhiều năm, thị trường bất động sản vận hành dựa trên tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ”. Giá tăng liên tục khiến người mua sẵn sàng chấp nhận rủi ro để đổi lấy kỳ vọng tăng giá.
Tuy nhiên, theo tổng giám đốc của một công ty bất động sản, đến năm 2026, tâm lý này đã có sự dịch chuyển rõ rệt. Người mua không còn quá lo ngại việc bỏ lỡ cơ hội, mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng kiểm soát rủi ro: rủi ro về lãi suất vay, về tiến độ dự án, cũng như khả năng thanh khoản của tài sản trong tương lai.
Sự thận trọng này diễn ra trong bối cảnh thị trường vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2025 đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước, trong khi tỷ lệ nợ xấu ở mức 2,22%. Đồng thời, định hướng kiểm soát tín dụng trong năm 2026 được cho là sẽ khiến khả năng tiếp cận vốn của cả doanh nghiệp và người mua nhà trở nên thận trọng hơn.
Ở góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, năm 2026 là “năm bản lề” khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, góp phần giải phóng nguồn lực thị trường. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng việc cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt với nhóm thu nhập trung bình và thấp, vẫn là thách thức lớn.
Cùng quan điểm nhưng từ góc nhìn tài chính, chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu nhận định, thị trường hiện nay không thiếu nguồn lực, mà đang thiếu niềm tin đủ mạnh để kích hoạt dòng tiền. Theo ông, khi yếu tố an toàn được đặt lên hàng đầu, các quyết định xuống tiền thường có xu hướng chậm lại.
Nguồn cung cải thiện, nhưng bài toán “phù hợp” vẫn còn bỏ ngỏ
Một điểm tích cực của thị trường là nguồn cung đang dần được khơi thông sau thời gian dài ách tắc pháp lý. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, vấn đề không chỉ nằm ở số lượng dự án, mà ở mức độ phù hợp với nhu cầu thực.
Dữ liệu từ HoREA cho thấy, tại TP.HCM, trong giai đoạn từ năm 2021 đến giữa năm 2025, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, có thời điểm vượt 70%, trong khi nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp gần như không còn. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần đông người dân gặp nhiều hạn chế.
Ở chiều ngược lại, nhu cầu đối với nhà ở xã hội vẫn rất lớn. Thực tế ghi nhận có những dự án quy mô vài trăm căn nhưng thu hút hàng chục nghìn hồ sơ đăng ký, phản ánh sự mất cân đối đáng kể giữa cung và cầu.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp là giải pháp quan trọng để tái cân bằng thị trường. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng các yếu tố như lãi suất vay, tiêu chí xét duyệt hay cơ chế phân bổ vẫn cần tiếp tục hoàn thiện để chính sách phát huy hiệu quả.
Ở góc nhìn độc lập, chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu nhấn mạnh rằng, khi người mua chưa chắc chắn về khả năng tiếp cận hoặc giá trị tài sản trong dài hạn, họ sẽ có xu hướng tiếp tục chờ đợi, ngay cả khi nguồn cung được cải thiện.
Thị trường cần thêm “điều kiện đủ” để người mua quay lại
Một cách nhìn khác về năm 2026 là: cầu không biến mất, mà đang bị trì hoãn. Người mua vẫn tồn tại – người trẻ vẫn có nhu cầu an cư, người có tích lũy vẫn muốn nâng cấp chỗ ở, nhà đầu tư vẫn tìm kiếm cơ hội – nhưng phần lớn đang chờ đợi một điều kiện chung: mức độ an toàn đủ để ra quyết định.
Điều này đặt ra yêu cầu mới cho doanh nghiệp. Không chỉ là phát triển dự án, mà là củng cố niềm tin thị trường. Như thông điệp mà HoREA nhấn mạnh, “chất lượng là danh dự” không còn dừng ở khẩu hiệu, mà trở thành yếu tố then chốt để thu hút người mua trở lại.
Năm 2026 vì vậy có thể là năm bản lề, nhưng theo một nghĩa khác: thị trường đang được “kiểm định” bởi chính người mua.
Chỉ khi các yếu tố như sản phẩm phù hợp, chi phí vốn hợp lý và mức độ minh bạch được cải thiện đồng bộ, hành vi của người mua mới có thể thay đổi theo hướng tích cực hơn. Trong bối cảnh đó, sự phục hồi của thị trường, nếu diễn ra, nhiều khả năng sẽ theo hướng thận trọng và có chọn lọc, thay vì tăng trưởng nhanh như các giai đoạn trước.
Trong một thị trường đã đi qua giai đoạn tăng trưởng dễ dãi, quyết định mua nhà ngày càng gắn với khả năng kiểm soát rủi ro. Điều đó đồng nghĩa, cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không chỉ nằm ở quy mô hay tốc độ triển khai dự án, mà ở mức độ tạo dựng được sự an tâm cho người mua. Khi chuẩn mực này dần được thiết lập, thị trường cũng sẽ tự sàng lọc theo hướng bền vững hơn.
