 |
| Trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và yêu cầu quản trị rủi ro ngày càng cao, hoạt động M&A được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra theo hướng chọn lọc. Ảnh: Bảo Tín |
Dòng vốn ngoại chuyển dịch mục tiêu sang "tài sản thực"
Bất chấp biến động kinh tế toàn cầu, Việt Nam vẫn là điểm sáng thu hút FDI. Báo cáo của JLL Việt Nam chỉ ra, tổng vốn FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn giải ngân đạt mức cao kỷ lục trong 5 năm qua với 11,72 tỷ USD.
Tuy nhiên, dòng vốn đang có sự cơ cấu lại mạnh mẽ. Ngành sản xuất, chế biến chế tạo chiếm tới 82,6% tổng vốn đăng ký, trong khi bất động sản giữ khoảng 7,4%. Điều này phản ánh chiến lược thận trọng của các quỹ quốc tế khi chi phí vốn vẫn ở mức cao.
Cách lựa chọn tài sản cũng khác trước. Ở giai đoạn thị trường nóng, doanh nghiệp đua nhau gom đất chờ tăng giá. Hiện tại, đích đến của các thương vụ là dự án sạch pháp lý, tiến độ rõ ràng hoặc sẵn sàng đưa vào vận hành để giảm thiểu rủi ro dòng tiền.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam nhận định: "Chiến lược đầu tư đã chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang đánh giá chất lượng vận hành thực tế. Các dự án tạo nguồn thu ổn định và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ chiếm ưu thế tuyệt đối".
Thực tế nửa đầu năm cho thấy xu hướng này rất rõ. Ở phân khúc nhà ở, DIC Corp chuyển nhượng các phân khu tại Khu đô thị sinh thái Đại Phước (Đồng Nai), hay dự án Eco Smart City Thủ Thiêm tiếp tục đón nhận thêm đối tác lớn. Các giao dịch ở mảng văn phòng, bán lẻ, khách sạn cũng tập trung vào tài sản có tính sẵn sàng cao.
Tại Hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược - Đón chu kỳ mới" do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5 vừa qua, TS. Cấn Văn Lực (Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV) cũng nhấn mạnh, doanh nghiệp cần đẩy mạnh đa dạng hóa nguồn vốn thông qua FDI và M&A để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, nâng cao sức chống chịu trước biến động.
Pháp lý và hiệu quả khai thác định hình cuộc chơi mới
Rào cản lớn nhất của thị trường M&A hiện nay không phải thiếu dòng tiền, mà là khoảng cách kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Chủ dự án kỳ vọng mức giá tương lai khi thị trường phục hồi, trong khi các quỹ ngoại lại áp dụng biên an toàn khắt khe sau chu kỳ biến động.
Bên cạnh giá, thời hạn sử dụng đất còn lại và tính minh bạch pháp lý ngày càng gắt gao. Cũng tại hội thảo nói trên, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, cả nước hiện còn khoảng 4.500 dự án vướng mắc pháp lý.
"Việc tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn này không chỉ giúp tăng nguồn cung, khơi thông tín dụng mà còn kích hoạt làn sóng M&A phát triển mạnh mẽ hơn", bà Hằng đánh giá.
Đồng quan điểm, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam khẳng định, nhà đầu tư hiện tại không còn mặn mà với việc lướt sóng. Họ tập trung vào các dự án có vị trí chiến lược, nền tảng vận hành tốt và có khả năng tạo dòng tiền dài hạn.
Nhìn về nửa cuối năm 2026, JLL dự báo nhà ở vẫn là phân khúc dẫn dắt các thương vụ M&A, theo sau là dòng bất động sản thương mại và khách sạn nghỉ dưỡng chất lượng cao. Đáng chú ý, trung tâm dữ liệu (data center) đang nổi lên như một phân khúc giàu tiềm năng khi nhiều đại gia công nghệ trong khu vực đang tích cực khảo sát hạ tầng và tìm kiếm quỹ đất lớn tại Việt Nam.
Hoạt động M&A bất động sản giai đoạn tới sẽ tiếp tục diễn ra theo hướng chọn lọc khắt khe. Lợi thế cạnh tranh và dòng vốn sẽ chảy mạnh về những doanh nghiệp sở hữu tài sản thực, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai nhanh. Chất lượng tài sản chính là yếu tố cốt lõi định hình lại cuộc chơi thị trường.
