|
| Tại thời điểm hiện nay, khó khăn lớn nhất nổi lên lại là tình trạng doanh nghiệp thiếu “dòng tiền”, thiếu “thanh khoản” nghiêm trọng. Ảnh: Bảo Tín |
Cần bổ sung thêm giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án
HoREA cho biết, Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 “sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế” không những đã xây dựng được khuôn khổ pháp lý để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, bất cập trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, mà còn tác động rất tích cực vì đã lấy lại“niềm tin” cho thị trường và nhà đầu tư.
Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh của nghị định trên chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và “trái chủ” (bao gồm cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận với “trái chủ”) và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; do đó, HoREA nhận thấy rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án, đồng thời tập trung tháo gỡ vướng mắc “pháp lý”.
Tại thời điểm hiện nay, khó khăn lớn nhất nổi lên lại là tình trạng doanh nghiệp thiếu “dòng tiền”, thiếu “thanh khoản” nghiêm trọng. Cho nên, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn (có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất) được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.
Bên cạnh đó, HoREA đề xuất, ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các “trái chủ”. Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các “trái chủ” thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu có cơ chế, chính sách này thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các “trái chủ”.
Thực tế cũng cho thấy, thời gian qua, sau động thái Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành kéo theo xu thế các ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động tiết kiệm và giảm lãi suất cho vay, khiến cộng đồng doanh nghiệp rất phấn khởi. Tuy nhiên, do mặt bằng lãi suất cho vay vẫn còn cao nên cộng đồng doanh nghiệp tiếp tục đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại song song với việc xem xét giảm lãi suất, cần cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương của Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được vay tín dụng đối với dự án đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, có tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Xin áp dụng tương tự cơ chế “thí điểm” chuyển nhượng dự án
Trong một văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ vào cuối tuần trước, HoREA cho hay, Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” cho phép “Tổ chức tín dụng (…) được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…” và Nghị quyết này đã được Quốc hội cho phép gia hạn đến năm 2025.
Hiện nay, Khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất quy định: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng” đã “luật hoá” một phần nội dung Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14.
 |
HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội sớm xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế “thí điểm” chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội. Ảnh: Bảo Tín |
Nhưng, theo các hội viên của HoREA, nội dung Khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không thông thoáng bằng Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 vì đã đặt thêm yêu cầu bên chuyển nhượng phải “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án”.
“Việc xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng mà tài sản “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” theo quy định của Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 trong thời gian qua rất suôn sẻ, đã chứng minh tính hiệu quả và tính ổn định của cơ chế, chính sách “thí điểm” này, nên rất cần thiết được “luật hóa” để áp dụng chung”, ông Lê Hoàng Châu phân tích thêm.
Mặt khác, việc thực hiện Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 “rất có lợi” cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại trong xử lý nợ xấu có tài sản thế chấp là dự án bất động sản và lại “càng có lợi” cho các doanh nghiệp đã gây ra “khoản nợ xấu” này (chỉ là thiểu số doanh nghiệp). Lại thêm, cơ chế, chính sách “thí điểm” về chuyển nhượng dự án cho “thiểu số” doanh nghiệp này, nhưng lại không cho phép áp dụng cho “đa số” doanh nghiệp bất động sản “khỏe mạnh”, bình thường khác.
Vì vậy, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội sớm xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế “thí điểm” chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”, để các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu, vừa tôn trọng và bảo đảm quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, vừa tạo được dòng tiền để vượt qua khó khăn, vừa giảm bớt lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.
