Hiện thực "phũ phàng" của thị trường bất động sản Trung Quốc

0:00 / 0:00
0:00

(BĐT) - Dù giá cổ phiếu các nhà phát triển địa ốc lớn tăng mạnh trong thời gian gần đây, song theo giới phân tích, thị trường bất động sản của Trung Quốc chưa sẵn sàng phục hồi. Theo đó, sự hỗ trợ gần đây của chính phủ nước này không trực tiếp giải quyết vấn đề về doanh số bán nhà và giá nhà sụt giảm.

Ảnh Internet
Ảnh Internet

Tuần trước, cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đồng loạt tăng mạnh khi có tin Ngân hàng Trung ương (PBOC) và cơ quan quản lý ban hành các biện pháp khuyến khích nhà băng hỗ trợ lĩnh vực vốn đã phải chịu nhiều áp lực này.

Cổ phiếu Country Garden, doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu, đã tăng gấp đôi trong tháng 11. Trong khi đó, cổ phiếu của một ông lớn địa ốc khác là Longfor Group Holdings tăng 90%.

Bên cạnh đó, giá quặng sắt tăng 16% trong tháng này nhờ kỳ vọng vào phục hồi bất động sản. Các nhà phân tích tại Morgan Stanley cho biết, khoảng 40% lượng thép tiêu thụ ở Trung Quốc được sử dụng trong xây dựng bất động sản.

Tuy nhiên, theo Sheng Mingxing - chuyên gia nghiên cứu vật liệu tại Viện Nghiên cứu Nanhua, tình thế hiện tại là "kỳ vọng mạnh mẽ nhưng thực tế lại mong manh" và thị giá cổ phiếu đã đi chệch khỏi các nguyên tắc cơ bản.

Ông Sheng cho rằng, điều quan trọng là cần xem các căn hộ có thể được hoàn thành và bàn giao trong giai đoạn xây dựng cao điểm vào tháng 3 và tháng 4 hay không.

Hiện tại, dù không tuyên bố chính thức nhưng các biện pháp mới quy định gia hạn các khoản vay, kêu gọi đối xử bình đẳng giữa các doanh nghiệp bất động sản dù là quốc doanh hay tư nhân và không hỗ trợ phát hành trái phiếu.

“Đây thực sự là một biện pháp cứu trợ tạm thời khi các chủ đầu tư sẽ chịu áp lực trả nợ ít hơn trong tương lai gần - một biện pháp chỉ mang ý nghĩa về thanh khoản chứ không phải là sự thay đổi cơ bản của các vấn đề”, chuyên gia phân tích Samuel Hui của Fitch Ratings cho biết.

Theo ông Hui, điều quan trọng nhất vẫn là doanh số bán nhà được cải thiện. Ngoài ra, niềm tin của người tiêu dùng phụ thuộc vào việc các chủ đầu tư có thể xây dựng và giao nhà đúng tiến độ hay không.

Đầu năm nay, người mua đã từ chối trả các khoản thế chấp căn hộ khi việc xây dựng bị đình trệ. Nhà ở Trung Quốc thường được bán trước khi hoàn thành, tạo ra một nguồn tiền mặt lớn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Hiện thực "phũ phàng" của thị trường bất động sản Trung Quốc ảnh 2

Ảnh Internet

Khi nào thị trường sẽ hồi phục?

Các nhà phân tích đưa ra những quan điểm khác nhau về thời điểm thị trường bất động sản Trung Quốc có thể phục hồi. Fitch Ratings cho rằng mốc thời gian "vẫn chưa chắc chắn" trong khi lãnh đạo cấp cao của S&P Global Ratings Lawrence Lu kỳ vọng thị trường địa ốc Trung Quốc có thể phục hồi vào nửa cuối năm tới.

“Nếu chính sách này được thực hiện kịp thời, nó sẽ ngăn chặn được vòng xoáy lao dốc của các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời giúp khôi phục niềm tin của giới đầu tư”, ông Lawrence Lu cho biết.

Theo số liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, doanh số bán nhà trong 10 tháng đầu năm đã giảm 28,2% so với cùng kỳ năm trước. Hồi tháng 7, S&P Global Ratings dự báo, doanh số sẽ giảm 30% trong năm 2022, tệ hơn so với cuộc khủng hoảng năm 2008 khi doanh số chỉ sụt giảm 20%.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại, sự không chắc chắn từ các biện pháp kiểm soát Covid-19 và những lo lắng về thu nhập trong tương lai đã làm giảm nhu cầu mua nhà tại Trung Quốc, kéo theo giá nhà ở sụt giảm.

"Mặc dù có nhiều biện pháp nới lỏng trong lĩnh vực nhà ở tại các địa phương trong những tháng gần đây nhưng chúng tôi tin thị trường bất động sản ở các thành phố cấp thấp hơn vẫn phải đối mặt với những làn gió ngược mạnh mẽ. Nó bắt nguồn từ các yếu tố cơ bản tăng trưởng yếu hơn so với các thành phố lớn, bao gồm cả việc người dân rời bỏ các đô thị này và những vấn đề tiềm ẩn liên quan tới nguồn cung", giới nghiên cứu của Goldman Sachs cho biết.

Khoảng 2 năm trước, Bắc Kinh bắt đầu ngăn chặn việc các nhà phát triển bất động sản dựa vào vay nợ để tăng trưởng. Evergrande trở thành doanh nghiệp địa ốc mắc nợ nhiều nhất ở Trung Quốc và đã vỡ nợ cuối năm ngoái, từ đó kéo theo cuộc khủng hoảng nợ nghiêm trọng, làm lung lay niềm tin của các nhà đầu tư.

Những lo lắng về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản đã lan sang các doanh nghiệp từng khỏe mạnh. Cùng với các biện pháp phòng ngừa Covid-19 nghiêm ngặt, tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc đã bị kéo giảm trong năm nay. Điều này càng tạo thêm trở lực trong lĩnh vực bất động sản, vốn chiếm 1/4 GDP của Trung Quốc.

"Tôi cho rằng, lĩnh vực bất động sản sẽ trở nên ít tác động hơn đối với nền kinh tế vào năm 2023. Còn quá sớm để nói liệu các biện pháp được triển khai hiện nay có đủ để giải cứu lĩnh vực bất động sản hay không. Tuy nhiên, nhà đầu tư lúc này có vẻ yên tâm hơn vì nhiều khả năng, các biện pháp hỗ trợ mạnh hơn sẽ được triển khai trong những tháng tới nếu suy thoái chưa có dấu hiệu chậm lại", Tommy Wu, chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Commerzbank AG nhận định.

Chuyên đề

Kết nối đầu tư