 |
| Việc quy định điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất là phải có quy hoạch chi tiết gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện. Ảnh: Quốc Ân |
Bổ sung trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu
Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật có nhiều nội dung mới mang tính đột phá, nhưng qua 1 năm thi hành phát sinh một số vướng mắc đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, trong đó có việc thực hiện giao đất, cho thuê đất, chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai năm 2024.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, qua 1 năm tổ chức thực hiện, quy định của Luật Đất đai vẫn chưa rõ hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với dự án sử dụng quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại khoản 1 Điều 217 thuộc trường hợp đấu giá hay đấu thầu. Việc quy định điều kiện để tiến hành đấu giá, đấu thầu là phải có quy hoạch chi tiết 1/500 gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện. Việc cho thuê đất cơ bản theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư trong việc hạch toán kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng đất, huy động vốn, đặc biệt là các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, kinh doanh dịch vụ lưu trú... cần thu hút đa dạng các nguồn lực đầu tư.
Theo phản ánh của các địa phương, việc quy định bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, đất thu hồi từ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước để sử dụng vào nhu cầu phát triển kinh tế (bao gồm cả các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) làm kéo dài thời gian, thêm thủ tục, tăng chi phí tuân thủ, nhất là các dự án thuộc danh mục ưu đãi đầu tư có nhu cầu sử dụng quỹ đất này trong giai đoạn thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và sáp nhập đơn vị hành chính, cơ quan Trung ương và địa phương.
Bên cạnh đó, sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2024, một số luật như: Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP)... đã được sửa đổi, bổ sung, do vậy cũng cần sửa đổi, bổ sung các nội dung có liên quan của Luật Đất đai năm 2024 để tạo sự thống nhất, đồng bộ cho hệ thống pháp luật. Ngoài ra, việc tổ chức thi hành pháp luật về đất đai tại một số địa phương còn gặp khó khăn, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới...
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, trong thời gian chưa sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, cần thiết phải ban hành Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024 để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn hiện nay.
Theo Dự thảo Nghị quyết, tại Điều 4 quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cơ quan soạn thảo đề xuất bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất gồm: diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT theo quy định của pháp luật về PPP (để thống nhất với quy định của pháp luật về PPP); giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai (để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) mà không sử dụng vốn quy định tại khoản 2 Điều 124 Luật Đất đai trong trường hợp đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận, lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật. Việc sửa đổi này nhằm cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo linh hoạt, rút ngắn thời gian trong tiếp cận đất đai thực hiện các dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật. Phân cấp thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định các trường hợp khác giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu để thực hiện phân cấp, phân quyền theo Kết luận số 155-KL/TW của Bộ Chính trị, Ban Bí thư.
Tháo gỡ “nút thắt” quy hoạch
Dự thảo Nghị quyết cũng bổ sung quy định về điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, bổ sung quy định “có quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở”. Theo cơ quan soạn thảo, cần bổ sung quy định này do việc không còn quy định giá cụ thể xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất nên không cần quy định phải có quy hoạch chi tiết 1/500, mà chỉ cần căn cứ vào quy hoạch phân khu để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cắt giảm thủ tục hành chính do việc tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 mất nhiều thời gian. Việc tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 có thể thực hiện sau khi đấu giá.
Bên cạnh đó, sửa đổi quy định điều kiện về quy hoạch để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là có quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn và chỉ áp dụng đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn.
Cơ quan soạn thảo cho biết, việc sửa đổi quy định về quy hoạch nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các điều kiện tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trên cơ sở báo cáo khó khăn, vướng mắc của một số địa phương.
Thực tế cho thấy, có một số dự án không phải là dự án đô thị, thương mại, dịch vụ, khu dân cư nông thôn (theo quy định hiện hành các trường hợp này phải có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để làm căn cứ xác định giá đất cụ thể), hoặc các dự án năng lượng, các công trình theo tuyến… khi tổ chức lập hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu chưa đủ cơ sở để xác định vị trí công trình, hướng tuyến. Việc tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 làm mất nhiều thời gian điều chỉnh, giảm cơ hội thu hút đầu tư.
Nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tới, nghị quyết trên sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026.
