(BĐT) - Chế tài xử lý hành vi không lành mạnh trong đấu giá quyền sử dụng đất như: đấu giá cao rồi bỏ cọc, tự ý bỏ tiền đặt trước, từ chối tham gia đấu giá, chấm dứt hợp đồng trúng đấu giá... cần được xem xét thấu đáo, cẩn trọng để một mặt hạn chế các hành vi không lành mạnh, mặt khác đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia đấu giá.
Sẽ quy định chặt chẽ hơn về năng lực tài chính của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Ảnh minh họa: Tiên Giang

Sẽ quy định chặt chẽ hơn về năng lực tài chính của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Ảnh minh họa: Tiên Giang

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã bổ sung Điều 17a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Theo đó, người tham gia đấu giá QSDĐ phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư, phải nộp khoản tiền đặt trước tối thiểu 20% giá khởi điểm của tài sản và có tài sản bảo đảm (lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá) để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước, tài sản bảo đảm bằng bảo lãnh ngân hàng.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Trường hợp người trúng đấu giá QSDĐ không nộp đủ tiền hoặc không nộp tiền theo phương án đấu giá QSDĐ thì sẽ phải nộp phạt. Nếu không nộp tiền bồi thường, nộp phạt sẽ bị khấu trừ vào tài sản bảo đảm.

Đáng chú ý, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá QSDĐ.

Theo một doanh nghiệp bất động sản, các quy định này buộc nhà đầu tư chứng minh năng lực tài chính khi tham gia đấu giá để đảm bảo thực hiện dự án, hạn chế các tổ chức, cá nhân chỉ tham gia đấu giá với mục đích trục lợi, nhũng nhiễu. Song nếu quy định như trên, hầu hết người tham gia đấu giá sẽ sử dụng phương án bảo lãnh ngân hàng để thay thế tiền đặt trước và tài sản bảo đảm. Trong trường hợp này, phải quy định cụ thể về điều kiện của bảo lãnh ngân hàng như bắt buộc bảo lãnh ngân hàng phải do hội sở chính của tổ chức tín dụng cấp, bảo đảm tính pháp lý cao nhất... Ngoài ra, cần tính đến việc cấm tham gia đấu giá QSDĐ trong 5 năm có hiệu quả trên thực tế hay không, khi chủ sở hữu doanh nghiệp bị cấm có thể thành lập một pháp nhân mới để tiếp tục tham gia đấu giá. Cần quy định cụ thể về doanh nghiệp mới thành lập tham gia đấu giá để kiểm soát chặt chẽ hơn.

Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp, Giám đốc Công ty Luật TNHH HPVN cho rằng, Dự thảo Nghị định có một số điểm chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Đơn cử, yêu cầu bồi thường thêm khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước là không phù hợp, bởi người tham gia đấu giá chỉ vi phạm quy định khi “tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá”. Còn việc bồi thường thì phải căn cứ trên những thiệt hại thực tế để yêu cầu bồi thường. Việc vi phạm quy định ở đây chưa mang lại thiệt hại hoặc chưa chứng minh được thiệt hại thì chưa thể coi là căn cứ để yêu cầu bồi thường.

Ngoài ra, ông Hiệp cho rằng, việc đưa ra thời gian cấm tham gia đấu giá 5 năm hay 10 năm… phải nằm trong văn bản xử phạt vi phạm hành chính, không thể đưa ra trong Dự thảo Nghị định này.

Ở góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS nhận định, việc đưa ra các quy định nêu trên nhằm mục đích hạn chế hành vi không lành mạnh, lũng đoạn thị trường bất động sản thông qua hoạt động đấu giá. Tuy nhiên, nếu đưa ra quá nhiều điều kiện tài chính để kiểm soát người tham gia đấu giá sẽ khiến các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường có thể bị hạn chế quyền tham gia đấu giá.

Một số ý kiến khác cho rằng, để các quy định của pháp luật đi vào cuộc sống và có tính khả thi, cần xem xét thấu đáo, kỹ càng, tránh làm hạn chế các quyền hợp pháp của cá nhân, tổ chức.

Trước đó, tại Tọa đàm "Chính sách về đấu giá QSDĐ" mới đây, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, cần sửa đổi đồng bộ các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu… Mục tiêu là nâng cao giá trị sử dụng đất, thay vì chỉ tập trung vào yếu tố tài chính. “Hoàn thiện quy định pháp luật là điều kiện cần, còn điều kiện đủ là thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội”, ông Hiếu nhấn mạnh.