|
| Nhà phố thương mại kết hợp nghỉ dưỡng bỏ hoang hàng loạt tại Phú Quốc (Kiên Giang). Ảnh: Hà Minh |
Những dự án “ngủ đông”
Một số nhận định từ cuối năm 2023 về thời điểm BĐS nghỉ dưỡng phục hồi từ quý II - III/2024 khó thành hiện thực. Điều này được ghi nhận tại những địa phương giàu tiềm năng du lịch như Phú Quốc (Kiên Giang), Khánh Hòa, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Ninh Thuận… Tại Phú Quốc, ông Trần Quốc Bảo, một nhà môi giới BĐS nghỉ dưỡng cho biết, thị trường vẫn “lạnh”. Nhiều dự án được đầu tư từ cách đây 4 - 5 năm chưa có động thái thi công trở lại, những vị trí đất vàng trung tâm TP. Phú Quốc đang quây tôn kín, những khu nghỉ dưỡng được xây dựng phần thô ngay cạnh Cảng hàng không Phú Quốc đang từng ngày xuống cấp do gió mưa vùng đất đảo. Riêng sàn giao dịch BĐS tại Phú Quốc thì gần như đã giải thể do không có giao dịch.
Nhiều người từng tâm huyết với câu chuyện đầu tư BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc không khỏi xót xa với tình trạng kinh doanh ảm đạm, nhiều khu phố thương mại được các chủ đầu tư xây dựng hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng đã lâu nhưng vẫn bị bỏ trống.
Ông Đoàn Huy Trí, một nhà đầu tư cá nhân từ TP.HCM cho hay: “Thị trường phát triển nóng trong giai đoạn 2017 - 2021 cùng sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn đã nâng tầm Phú Quốc. Những căn nhà phố thương mại ở khu vực An Thới với mức giá 10 tỷ đồng, biệt thự nghỉ dưỡng với giá trên 30 tỷ đồng liên tục được mua bán, sang nhượng. Tuy nhiên, qua giai đoạn sôi động đó, thực tế đến nay, khu phố thương mại An Thới chỉ lác đác vài căn được hoàn thiện nội thất để mở dịch vụ nhỏ, còn lại bỏ trống đến 80%. Trong khi đó, biệt thự nghỉ dưỡng vắng khách, chủ đầu tư không thực hiện cam kết chia lợi nhuận 10% nên nhiều biệt thự duy trì dịch vụ, không có người thuê”.
Từ đảo Phú Quốc đến đất liền mũi Kê Gà, huyện Hàm Thuận Nam (tỉnh Bình Thuận), cảnh hoang vắng bao trùm các dự án BĐS nghỉ dưỡng. Theo UBND tỉnh Bình Thuận, đến tháng 1/2024, khu vực này có 38 dự án du lịch còn hiệu lực, với tổng diện tích đất đăng ký trên 700 ha và tổng vốn đăng ký đầu tư gần 12.400 tỷ đồng. Trong đó, 13 dự án đã kinh doanh, 11 dự án đang triển khai xây dựng và 14 dự án chưa triển khai.
“Có nhiều nguyên nhân khiến các dự án chậm hoàn thành và triển khai. Nguyên nhân chủ quan là chủ đầu tư chưa tích cực triển khai dự án, năng lực tài chính không đảm bảo. Có những dự án dừng triển khai bán hàng từ năm 2022 tới nay vẫn chưa có kế hoạch mở lại. Lý do được chủ đầu tư đưa ra là khách hàng chưa quay lại với thị trường”, Sở Xây dựng Bình Thuận thông tin.
Gam màu xám cũng lan rộng đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng Quảng Nam - Đà Nẵng. Gần như không có dự án mới triển khai, trong khi các dự án cũ tiếp tục “đóng băng” như: Sơn Trà Resort and Spa, Khu du lịch biển Hải Duy, Hòn Ngọc Á Châu, Cocobay, Soleil Ánh Dương... Thậm chí, có những dự án đã nhanh chân chuyển đổi mô hình từ condotel sang chung cư nhằm tìm kiếm thanh khoản như các block chung cư của Tập đoàn Kim Long Nam.
Thị trường “đóng băng” khiến những cam kết về tiến độ các dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Quảng Nam gần như “vỡ trận”. Hàng loạt dự án theo kế hoạch hoàn thành năm 2023 - 2024 nhưng chủ đầu tư tiếp tục đề nghị gia hạn như: Dự án khu biệt thự Đak An tại phường Điện Dương (thị xã Điện Bàn) do Công ty TNHH Khu du lịch và Dịch vụ Đak An làm chủ đầu tư; Khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf cao cấp Mai House Hội An do Công ty TNHH Indochina Thế kỷ 21 Resort làm chủ đầu tư; Dự án Hội An Golden Sea của Công ty CP Đầu tư Năm Sao. Đặc biệt, Dự án Grand Mercure Hoi An của Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Phú Hải từng được điều chỉnh tiến độ 3 lần, cam kết hoàn thành năm 2023, nhưng đến nay tiếp tục đề nghị gia hạn đến tháng 4/2026.
Trong báo cáo thị trường quý I/2024, đơn vị nghiên cứu DKRA ghi nhận phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và Quảng Nam gần như mất thanh khoản từ cả ba loại hình: biệt thự, nhà phố nghỉ dưỡng và condotel. Đánh giá này cũng tương đồng với ghi nhận của VARS: “Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng khu vực miền Trung duy trì ở mức thấp, gần như không có dự án mới ra mắt. Ở quy mô cả nước, phân khúc này có khoảng 160 giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%”.
Du lịch kích hoạt thị trường
VARS cho biết, quý I/2024, thị trường BĐS Việt Nam đón nhận 9.970 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán, trong đó hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Chỉ có 5 dự án mở bán mới, đưa ra thị trường 326 sản phẩm, giảm 64% so với quý trước và giảm 60% so với cùng kỳ năm 2023. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 160 giao dịch, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%. Các dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ đạt 26%, tương đương với 87 giao dịch, chủ yếu từ phân khúc condotel (chiếm 40%).
Số liệu trên cũng được Bộ Xây dựng nhắc đến trong báo cáo thị trường BĐS quý I/2024. Theo đó, nguồn cung mới về khách sạn, khu nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước được bổ sung từ một số dự án đã khai trương và đi vào hoạt động như: Khách sạn 5 sao Hilton Saigon tại TP.HCM; Khu nghỉ dưỡng 5 sao The Empyrean Cam Ranh Beach Resort, Tui Blue Nha Trang 5 sao tại Khánh Hòa; Khu nghỉ dưỡng 5 sao K-Town Resort Phan Thiết tại Bình Thuận. Đối với BĐS nghỉ dưỡng để bán, Bộ Xây dựng cho biết, tình hình giao dịch trong quý I/2024 chưa thể cải thiện khi nguồn cung mới và lượng giao dịch thành công rất thấp và hạn chế so với cùng kỳ các năm trước. Liên quan đến phân khúc condotel, Bộ Xây dựng cho biết, phân khúc này đang trải qua giai đoạn trầm lắng sau thời gian tăng trưởng nóng tại nhiều địa phương, đặc biệt là Phú Quốc, Nha Trang, Vũng Tàu, Đà Nẵng.
Sự phục hồi của BĐS nghỉ dưỡng được kỳ vọng sẽ đến sớm hơn khi lượng khách du lịch tăng trưởng khá. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, có gần 6,2 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam 4 tháng đầu năm 2024, tăng 68,3% so với cùng kỳ năm trước và tăng 3,9% so với cùng kỳ năm 2019 - năm chưa xảy ra dịch Covid-19. Riêng trong tháng 4/2024, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt gần 1,6 triệu lượt, tăng 58,2% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống 4 tháng đầu năm 2024 ước đạt 237.300 tỷ đồng (tăng 15,3% so với cùng kỳ 2023); doanh thu du lịch lữ hành ước đạt 19.400 tỷ đồng (tăng 49,3%).
Các kết quả này, theo VARS, là nhờ chính sách thị thực thuận lợi cùng các chương trình kích cầu du lịch đang tiếp tục phát huy tác dụng giúp ngành du lịch phục hồi, tăng trưởng nhanh trở lại. Dù vậy, VARS đưa ra nhận định khá dè dặt cho năm 2024 về nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng: “Năm 2024 sẽ cải thiện khoảng 20% so với năm 2023. Trong đó, loại hình căn hộ biển là điểm nhấn của phân khúc, do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền”.
Dù dự báo có tiềm năng phát triển trong tương lai, nhưng theo DKRA, pháp lý vẫn là rào cản lớn nhất của thị trường, đặc biệt là đối với loại hình condotel, ngay cả sau khi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được ban hành giải quyết vấn đề cấp “sổ hồng” cho condotel (do việc thực thi còn khó khăn).
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có một số quy định sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh cũng như các giao dịch đối với sản phẩm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng như quy định về thanh toán, được sử dụng hợp đồng mẫu... Tuy nhiên, Savills Việt Nam chia sẻ, rất khó xác định thời điểm khôi phục của thị trường vì cần phải chờ dấu hiệu rõ nét hơn khi các vấn đề pháp lý và tín dụng được giải quyết, từ đó giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.
