|
| Bảng giá đất có thể gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Ảnh: Tiên Giang |
TP.HCM là địa phương đầu tiên đưa ra dự thảo bảng giá đất, tuy nhiên đã nhận rất nhiều ý kiến, quan điểm trái chiều. Thực tế, việc xây dựng bảng giá đất theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 có thách thức gì đối với các địa phương, thưa ông?
So với Luật Đất đai các phiên bản trước đây, Luật Đất đai 2024 đã bỏ đi khái niệm “khung giá đất”. Công cụ giá đất của Nhà nước sẽ chỉ còn “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”. “Giá đất cụ thể”, theo đúng tên gọi, sẽ chỉ áp dụng cho những trường hợp cá biệt, cụ thể. Điều đó khiến “bảng giá đất” trở thành công cụ chủ lực, sẽ được áp dụng đại trà, rộng rãi hơn, cho 12 nhóm trường hợp tại Điều 159 và khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 (so với 7 nhóm trường hợp theo luật cũ). Nó trở thành ngọn nguồn của những tranh cãi bởi những xung đột về mặt quản lý.
TP.HCM là địa phương đi đầu trong việc điều chỉnh bảng giá đất theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024. So với bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024, giá đất theo dự thảo bảng giá đất tại một số khu vực vùng ven đã tăng gấp 50 lần, gây hoang mang cho người dân, cộng đồng doanh nghiệp. Thậm chí, một số hiệp hội, chuyên gia đã đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích Luật Đất đai để có cơ sở cho địa phương quyết định xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất.
 |
Ông Nguyễn Văn Đỉnh |
Giữa sự hoang mang ấy, tôi có dịp trò chuyện với Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường một tỉnh ở khu vực Trung du miền núi phía Bắc. Từng có nhiều năm công tác trong lĩnh vực quản lý đất đai, vị lãnh đạo sở này cho biết đang chỉ đạo xây dựng dự thảo các văn bản pháp luật để HĐND tỉnh, UBND tỉnh ban hành, gồm quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; các hạn mức sử dụng đất và cả phương án điều chỉnh bảng giá đất. Theo vị lãnh đạo này, việc xây dựng chính sách mới, trong đó có giá đất, được định hướng phải bảo đảm ổn định, kế thừa, không có thay đổi đột biến gây xáo trộn đời sống.
Theo quan sát của tôi, tâm lý “phòng thủ” ấy là tương đối phổ biến tại các địa phương và thực tế là ngoại trừ TP.HCM thì 62 địa phương còn lại đều chưa đưa dự thảo bảng giá đất mới ra lấy ý kiến. Bối cảnh này dường như chưa phản ánh đúng tinh thần, “khí thế” của Luật Đất đai 2024 về định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Bảng giá đất được xây dựng bảo đảm tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường. Theo ông, tác động của chính sách này tới các đối tượng thụ hưởng sẽ ra sao?
Việc “đẩy” giá đất cao, tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển. Ngân sách nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn, nhưng cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…
Cụ thể, bảng giá đất tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất cụ thể tăng (do giá đất cụ thể tính theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá theo bảng giá đất, dẫn đến bảng giá đất trở thành “giá sàn”). Như vậy, trường hợp Nhà nước giao đất thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ phải nộp nhiều hơn, giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước. Hay trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người dân cũng được bồi thường sát giá thị trường, giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai…
Nhưng ở khía cạnh khác, bảng giá đất cao sẽ gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Đơn cử, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất. Nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.
Ví dụ đơn giản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xưa nay vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.
Bởi vậy, ngay trong quá trình thẩm tra Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã nêu rõ, xác định giá đất là vấn đề khó, tác động đến nhiều đối tượng trong xã hội; cần phải được xử lý hài hòa chứ không thể đưa ra một mức giá đất làm thỏa mãn tất cả mọi đối tượng liên quan.
Ý kiến trên cũng được chia sẻ bởi Chủ tịch UBND TP.HCM trong cuộc họp mới đây về điều chỉnh bảng giá đất.
Theo ông, để chính sách pháp luật về đất đai được thực thi hiệu quả, cần điều chỉnh những gì?
Rõ ràng là trong một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì việc Luật Đất đai giao cho Nhà nước thẩm quyền, trách nhiệm ban hành bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể là phù hợp. Tuy nhiên, việc Luật Đất đai lồng ghép quá nhiều mục tiêu phải giải quyết trong công cụ giá đất, đặc biệt việc mở rộng áp dụng bảng giá đất sẽ tiềm ẩn những nguy cơ bất ổn trong thực thi Luật.
Chẳng hạn, trường hợp người dân khi nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất thì luôn mong muốn bảng giá đất thật cao để nhận được nhiều. Ngược lại, trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), hay khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, hoặc khi trả tiền thuê đất… thì lại mong muốn “đất rẻ” để giảm gánh nặng tài chính.
Bởi vậy, định giá đất thế nào để có một bảng giá đất ở mức “trung lập”, giúp hài hòa lợi ích giữa các chủ thể là một bài toán khó.
Nhưng bên cạnh việc ban hành bảng giá đất, một giải pháp quan trọng mà các cơ quan quản lý cần tính tới là điều chỉnh hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Chẳng hạn, với khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện nay quy định tỷ suất thuế là 2% và tính theo bảng giá đất. Với giả định bảng giá đất tăng thì tỷ suất thuế 2% cần được nghiên cứu để điều chỉnh giảm nhằm không làm gia tăng gánh nặng thuế cho các chủ thể.
Trên thực tế, giải pháp này đã được Nhà nước bắt đầu áp dụng. Theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về thu tiền đất, trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì đơn giá thuê đất hằng năm tính bằng tỷ lệ phần trăm nhân với giá đất tính tiền thuê đất. Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tỷ lệ phần trăm dao động từ 0,25 - 3% (tỷ lệ này trước đây là từ 1 - 3%). Như vậy, Nghị định đã dự phòng trường hợp giá đất tăng gấp 4 lần thì tiền thuê đất của người dân vẫn ổn định.
Việc điều chỉnh các văn bản pháp luật về thuế, phí, lệ phí… trong sử dụng đất đai theo hướng đi này sẽ góp phần khắc phục các nhược điểm do giá đất tăng, bảo vệ người dân, đặc biệt nhóm chủ thể yếu thế, giúp giữ vững ổn định xã hội; đồng thời, vẫn biến đất đai thành nguồn lực phát triển kinh tế nhờ “thu đúng, thu đủ” từ các dự án đầu tư có sử dụng đất.
