 |
| Dù nguồn cung mới tại TP.HCM đã có dấu hiệu cải thiện, thị trường vẫn khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Ảnh: Bảo Tín |
Giá nhà tăng, nguồn cung vẫn chưa đáp ứng nhu cầu
Theo báo cáo “Tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2025” do CBRE Việt Nam công bố ngày 14/10, nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM (trước sáp nhập) đạt 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng – gần gấp đôi tổng lượng mở bán nửa đầu năm. Phần lớn nguồn cung này đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu, cho thấy thị trường vẫn thiếu các dự án hoàn toàn mới.
Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ đạt 87 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm 2024. Áp lực tăng giá lan sang thị trường thứ cấp, với mức trung bình 60 triệu đồng/m², tăng 25% so với cùng kỳ.
Số căn hộ bán được trong quý đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý II, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 68% (so với 90% quý trước). CBRE cho biết mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua thận trọng hơn, dù nhu cầu ở thực vẫn cao.
Cơ cấu sản phẩm đang nghiêng rõ về phân khúc cao cấp khi các dự án có giá trên 120 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua để ở.
Đáng chú ý, Bình Dương (trước sáp nhập) nổi lên như “vùng đệm” của thị trường nhà ở hợp túi tiền, với gần 11.000 căn hộ chào bán mới trong 9 tháng đầu năm, phần lớn có giá dưới 60 triệu đồng/m². Sự dịch chuyển này cho thấy dòng vốn và nhu cầu mua thực đang lan ra khu vực vùng ven – nơi giá nhà vẫn phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân.
Liên kết vùng – động lực mới cho thị trường
Ở phân khúc thấp tầng, sau thời gian dài trầm lắng, thị trường TP.HCM (trước sáp nhập) ghi nhận tín hiệu tích cực khi nguồn cung mới đạt 220 căn, tăng 197% so với quý trước, tập trung chủ yếu ở phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh cũ).
Giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức 303 triệu đồng/m², giảm 3% so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp tăng 18% lên 167 triệu đồng/m² đất – mức cao nhất trong vòng một năm qua. Tổng số giao dịch thành công đạt hơn 170 căn, tăng gấp đôi so với quý II.
CBRE dự báo trong quý IV/2025, thị trường nhà ở TP.HCM (trước sáp nhập) sẽ đón thêm 4.300 căn hộ và 750 căn thấp tầng mở bán mới. Nếu tính cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (trước sáp nhập), tổng nguồn cung mới năm 2025 có thể đạt hơn 22.000 căn hộ và 2.400 căn thấp tầng, phản ánh rõ xu hướng phát triển theo vùng đô thị mở rộng.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dù nguồn cung mới tại TP.HCM đã có dấu hiệu cải thiện, thị trường vẫn khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Hai xu hướng chính sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường là khơi thông pháp lý và dịch chuyển ra vùng ven.
Tính đến tháng 7/2025, 86 dự án tại TP.HCM (trước sáp nhập) đã được khơi thông pháp lý, tạo cơ sở cho nguồn cung mới trong giai đoạn cuối năm và 2026. Trong khi đó, khu vực như Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ) đang ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn, với mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà ở thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với TP.HCM (cũ).
Sự chênh lệch rõ rệt về giá, kết hợp với xu hướng phát triển hạ tầng liên vùng và quỹ đất lớn hơn, đang tạo điều kiện thuận lợi để các khu vực này trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi hoặc gia đình trẻ đang tìm kiếm không gian sống rộng rãi, chi phí phù hợp. Đây cũng là lý do khiến dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển ra ngoài TP.HCM (cũ), mở rộng cơ hội phát triển cho các đô thị vệ tinh.
Triển vọng cuối năm: dịch chuyển nhưng không hạ nhiệt
CBRE đánh giá, thị trường nhà ở TP.HCM (trước sáp nhập) sẽ duy trì sức cầu ổn định đến cuối năm, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua để ở và dự án có pháp lý rõ ràng. Xu hướng liên kết vùng được xem là yếu tố chủ đạo giúp tái cấu trúc thị trường, giảm áp lực cho khu vực trung tâm và mở rộng không gian phát triển về phía Đông – Tây – Nam.
Các địa phương giáp ranh đang đồng loạt đẩy mạnh quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và phát triển khu công nghiệp – dịch vụ, góp phần hình thành “vành đai sống” mới bao quanh TP.HCM. Đây cũng là hướng đi phù hợp với chủ trương phát triển vùng đô thị đa cực, kết nối hạ tầng và phân bố lại dân cư, lao động.
Trong bối cảnh đó, năm 2026 được kỳ vọng sẽ là giai đoạn tái khởi động mạnh mẽ của thị trường nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận, khi pháp lý được tháo gỡ và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Tổng thể, thị trường nhà ở quý III/2025 phản ánh bước chuyển rõ rệt: nguồn cung khởi sắc nhưng chưa đủ lớn, giá tiếp tục tăng, và xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng mạnh. Liên kết vùng không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững cho toàn vùng kinh tế TP.HCM mở rộng – nơi các đô thị vệ tinh đang dần trở thành động lực mới của thị trường bất động sản phía Nam.
