 |
| Khẩu vị khách ngoại thường tìm kiếm căn hộ trung – cao cấp, diện tích vừa phải, gắn với thương hiệu quốc tế. Ảnh: Gia An |
Thiếu cung vẫn là thách thức lớn
Theo Savills Việt Nam, TP.HCM đã trải qua tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở kéo dài suốt 5 năm qua. Thành phố đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021–2025, nhưng đến nay mới hoàn thành khoảng 24% chỉ tiêu, còn thiếu tới 179.000 căn.
Trong quý II/2025, thành phố chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới (tăng 38% so với cùng kỳ năm trước), đưa nguồn cung sơ cấp lên 5.400 căn. Lượng giao dịch đạt 2.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 45%. Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn và lượng bán là 3.800 căn. Trong giai đoạn 2025–2027, nguồn cung tương lai dự kiến đạt khoảng 39.000 căn hộ – con số vẫn còn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.
Ở phân khúc liền thổ, tình hình còn khó khăn hơn khi quý II chỉ có khoảng 600 căn sơ cấp, trong đó nguồn cung mới chỉ 80 căn. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống mức 15%, với 100 căn được bán. Tính đến nửa đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn, ghi nhận 170 giao dịch. Dự kiến từ nay đến năm 2027, TP.HCM chỉ bổ sung khoảng 3.600 căn liền thổ mới, chủ yếu ở các khu vực ngoại thành.
Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP.HCM, cho rằng chính sách giới hạn sở hữu tối đa 30% căn hộ trong một tòa hoặc 250 căn liền thổ trong phạm vi một phường sẽ giúp thị trường đón nhận dòng vốn ngoại mà không tạo biến động giá quá mạnh. “Đây là cú hích quan trọng cho thanh khoản trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm,” ông nhấn mạnh.
Khẩu vị đầu tư và dòng vốn ngoại
Khung pháp lý mới, đặc biệt Luật Nhà ở 2023, đã tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm và có thể gia hạn. Song, vẫn tồn tại rào cản khi Luật Đất đai 2024 chưa công nhận họ là “người sử dụng đất”. Ông Duy phân tích: “Người mua được xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp, nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ thể theo luật định. Do đó, việc làm rõ trong hợp đồng và giấy chứng nhận là cần thiết để bảo vệ quyền lợi khách hàng và giảm thiểu rủi ro pháp lý”.
Theo các chuyên gia, khẩu vị của nhà đầu tư và khách mua quốc tế tại Việt Nam đang tập trung vào phân khúc căn hộ trung – cao cấp, có diện tích vừa phải, gắn với thương hiệu quốc tế và tọa lạc tại trung tâm hoặc gần các tuyến metro. Giá trị giao dịch phổ biến dao động trong khoảng 500.000 – 1 triệu USD/căn, với sự tham gia nổi bật của các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan cùng cộng đồng Việt kiều. Ông Duy nhận định, việc Chính phủ áp dụng chính sách mở cửa có kiểm soát không chỉ giúp thị trường duy trì thanh khoản ổn định mà còn tạo động lực nâng cao tiêu chuẩn sản phẩm và dịch vụ, hướng tới một môi trường đầu tư minh bạch, bền vững hơn.
Song song đó, Savills cũng ghi nhận xu hướng các nhà đầu tư từ phía Bắc dịch chuyển mạnh vào TP.HCM. Có ba yếu tố dẫn dắt: mặt bằng giá TP.HCM vẫn thấp hơn Hà Nội, hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 và sân bay Long Thành đang mở ra kỳ vọng lớn, và nguồn cung mới tại TP.HCM cùng vùng phụ cận đa dạng hơn. “Điều này cho thấy thị trường phía Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn từ phía Bắc trong giai đoạn tới,” ông Duy chia sẻ thêm.
Nhìn xa hơn, Savills nhấn mạnh, việc minh bạch hóa danh mục dự án, cải cách thủ tục hành chính và đẩy mạnh đầu tư hạ tầng sẽ giúp TP.HCM không chỉ thu hút FDI vào bất động sản, mà còn mở rộng sang lĩnh vực tài chính, quản lý tài sản và các dịch vụ liên quan – từng bước củng cố vai trò trung tâm bất động sản hội nhập của Đông Nam Á.
