 |
| Việc xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp sẽ phản ánh sát giá trị thực tế hơn so với việc áp dụng một hệ số chung. Ảnh: Gia An |
Quyết định do Phó chủ tịch UBND TP.HCM Hoàng Nguyên Dinh ký duyệt, dựa trên cơ sở Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội, đang được kỳ vọng là giải pháp đột phá để khơi thông dòng vốn đầu tư công, đồng thời thiết lập điểm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Hộ gia đình và doanh nghiệp giảm áp lực tài chính
Ghi nhận nhanh sau 02 ngày chính thức áp dụng, tâm lý của cả người dân và khối doanh nghiệp tỏ ra khá nhẹ nhõm khi áp lực tài chính được cởi bỏ. Theo quyết định mới, công thức tính toán dựa trên ba tham số cốt lõi là K bằng K1 nhân K2 nhân K3. Nhờ việc thiết lập hệ số mức biến động thị trường (K1) và hệ số yếu tố ảnh hưởng khác (K3) đều ở mức 1 lần, nghĩa vụ tài chính đất đai của người dân được giữ ở mức rất ổn định.
Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở không nhằm mục đích đầu tư sẽ có hệ số K tổng hợp bằng 1. Điều này đồng nghĩa người dân chỉ phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ đúng theo bảng giá đất hiện hành mà không phát sinh thêm chi phí gia tăng so với trước đây. Ví dụ, một hộ dân tại đường Thạnh Thới, xã Cần Giờ khi chuyển mục đích sang đất ở sẽ đóng tiền đúng theo bảng giá là 11,4 triệu đồng trên một mét vuông, không bị nhân thêm hệ số tăng.
Cơ chế này cũng áp dụng đồng bộ với hệ số K bằng 1 cho tiền sử dụng đất tái định cư và tiền doanh nghiệp thuê đất sản xuất hằng năm. Sự bình ổn chi phí đầu vào này giúp người tạo lập chỗ ở mới sớm ổn định cuộc sống và các doanh nghiệp an tâm dốc vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh mà không lo ngại rủi ro biến động giá thuê đất độc lập.
Phân tích về ý nghĩa dòng chảy tài chính này, ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, Quyết định số 45 thể hiện tầm nhìn dài hạn của các nhà hoạch định chính sách, khi vừa đảm bảo an sinh xã hội cho người dân, vừa đảm bảo cho tăng trưởng kinh tế của toàn thành phố. Việc công bố hệ số K bằng 1 cho nhóm đối tượng chuyển mục đích sử dụng đất hay doanh nghiệp thuê đất sản xuất sẽ giúp cởi bỏ hoàn toàn áp lực tài chính, tạo điều kiện tối đa để người dân ổn định chỗ ở và doanh nghiệp an tâm duy trì chi phí đầu vào ổn định để đầu tư lâu dài.
Đột phá từ định giá cụ thể để khơi thông dòng vốn
Bên cạnh khối an sinh xã hội, dòng chảy đầu tư đặc biệt quan tâm đến sự phân hóa kỹ thuật của hệ số quy hoạch K2 và quy định phân định các trường hợp bắt buộc phải áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể. Theo quyết định mới, hệ số K2 dành cho các dự án thấp tầng hoặc khu công nghiệp dao động từ 1 đến 1,30; dự án cao tầng từ 1 đến 1,70 và được tính bằng công thức nội suy toán học làm tròn đến hai số thập phân theo hệ số sử dụng đất thực tế. Tuy nhiên, đối với dự án bất động sản đa mục đích phức hợp và sáu trường hợp đặc thù khác – nổi bật là công tác tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất – Thành phố quyết định không áp dụng hệ số K mà bắt buộc áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể.
Khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án, quy trình xác định giá đất cụ thể sẽ do đơn vị tư vấn, thẩm định có chuyên môn độc lập thực hiện nhằm đưa ra mức giá sát thị trường tại thời điểm thu hồi, đảm bảo quyền lợi chính đáng và có lợi cho người dân. Nhìn nhận về vấn đề này, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM từng chia sẻ trước đó rằng, việc chưa áp dụng hệ số K trong công tác bồi thường xuất phát từ thực tế bảng giá đất hiện hành chưa phản ánh đầy đủ đặc điểm của từng vị trí đất. Do đó, lựa chọn phương án xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp là giải pháp tối ưu nhằm bảo đảm tính công bằng tối đa và hạn chế khiếu nại.
Phân tích sâu hơn ở góc độ tài chính dự án, ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia tài chính - bất động sản nhận định, việc không áp dụng một hệ số K chung để tính bồi thường khi thu hồi đất là hướng đi hoàn toàn phù hợp ở thời điểm hiện nay. Việc xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp sẽ phản ánh sát giá trị thực tế hơn so với việc áp dụng một hệ số chung. Điều quan trọng nhất là chính sách phải tạo được sự đồng thuận trong quá trình thực hiện. Nếu người dân nhận thấy giá bồi thường tương đối sát giá trị thị trường và được đền bù thỏa đáng hơn, quá trình giải phóng mặt bằng của hàng trăm dự án đang triển khai sẽ thuận lợi hơn, qua đó góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư công và phát triển đô thị.
Sau nhiều luồng ý kiến khác nhau, Quyết định ban hành hệ số K năm 2026 đã nhận được sự đồng thuận khá lớn ngay trong những ngày đầu thực thi nhờ tính chiến lược, vừa tháo gỡ các nút thắt về thủ tục hành chính, vừa đảm bảo tính ổn định vĩ mô. Khi các nút thắt bồi thường tại các dự án giao thông trọng điểm, như nâng cấp mở rộng Quốc lộ 13 hay các tuyến đường vành đai được khơi thông, tốc độ giải ngân vốn đầu tư công của Thành phố chắc chắn sẽ có bước chuyển biến mạnh mẽ. Đây chính là bệ đỡ vững chắc để TP.HCM tự tin hướng tới mục tiêu chiến lược đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế hai chữ số trong giai đoạn tới.
