Thời hạn sử dụng đất: Mong chờ sự điều chỉnh mới

0:00 / 0:00
0:00
(BĐT) - “Thời hạn sử dụng đất” và “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” là yếu tố có tính quyết định đến “vòng đời” cũng như hiệu quả của một dự án bất động sản. Vì vậy, làm thế nào để nhà nước, doanh nghiệp, khách hàng đều có lợi là điều đang được nhiều người quan tâm.
Theo HoREA, việc quy định “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” là chưa hợp lý lắm. Ảnh: Bảo Tín
Theo HoREA, việc quy định “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” là chưa hợp lý lắm. Ảnh: Bảo Tín

Thời hạn sử dụng đất lâu nay được quy định rất rõ trong Luật Đất đai 2013, là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình. Tùy thuộc vào từng loại đất và trường hợp cụ thể mà thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, 50 năm, 70 năm, 99 năm.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này gồm 16 Chương, 240 Điều. Trong đó, giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều.

Để góp phần xây dựng hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị xem xét lại “thời hạn sử dụng đất”. Bởi, theo HoREA, Khoản 8 Điều 176 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” là chưa hợp lý.

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, quy định như vậy chỉ phù hợp với trường hợp đất phi nông nghiệp đã có sẵn cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng (như nhà xưởng trong khu công nghiệp cho thuê) mà người thuê có thể đưa vào sản xuất, kinh doanh được ngay.

Còn đối với những trường hợp khác, như dự án nhà chung cư, cần được tính từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép “công trình xây dựng của dự án đưa vào sử dụng” theo quy định của pháp luật về xây dựng và trong giai đoạn xây dựng cơ bản này thì nên áp dụng hình thức Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất.

Trao đổi với Báo Đấu thầu xung quanh vấn đề này, chủ đầu tư của nhiều dự án căn hộ ở TP.HCM cho biết, thông thường một dự án chung cư mất khoảng trên dưới 2 năm để thi công và hoàn thiện. Cho nên, việc kiến nghị như trên của HoREA là xác đáng. Tuy nhiên, để tránh tình trạng chủ đầu tư lợi dụng, “chây ỳ”, chậm đưa đất vào sử dụng thì cần phải xử lý thật nghiêm để kiểm soát chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã đăng ký và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thời hạn sử dụng đất: Mong chờ sự điều chỉnh mới ảnh 1

Thực tế cho thấy, lâu nay có nhiều dự án bất động sản ở TP.HCM, dù tọa lạc ở vị trí đắc địa, nhưng do “thời hạn sử dụng đất” còn ít, nên tính thanh khoản của dự án khi chuyển nhượng bị kém hẳn. Ảnh: Bảo Tín

Ngoài “thời hạn sử dụng đất” thì việc “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” cũng quan trọng không kém. Thực tế cho thấy, lâu nay có nhiều dự án bất động sản ở TP.HCM, dù tọa lạc ở vị trí đắc địa, nhưng do “thời hạn sử dụng đất” còn ít, trong khi “việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” chưa xong, làm giảm tính thanh khoản của dự án khi chuyển nhượng.

Minh chứng là Dự án Sài Gòn One Tower (số 1 đường Hàm Nghi, Quận 1) đã được UBND TP.HCM giao đất từ năm 2008, bị thế chấp và trở thành nợ xấu được Công ty Quản lý tài sản (VAMC) thu giữ và đưa ra đấu giá năm 2019. Tại thời điểm đó, thời hạn sử dụng đất chỉ còn 39 năm nên chỉ được định giá khởi điểm để đấu giá là 6.110 tỷ đồng.

Giới chuyên gia cho rằng, nếu có quy định “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” cho dự án này lên đủ 50 năm thì giá khởi điểm để đấu giá chắc chắn sẽ cao hơn mức 6.110 tỷ đồng, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Một dẫn chứng khác là nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại của các chủ đầu tư yếu kém bị “đắp chiếu, trùm mền” được các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản mua và tái khởi động lại dự án trong thời gian qua. Điển hình như Novaland mua lại hơn 30 dự án, Hưng Thịnh mua lại hơn 10 dự án...

Thế nhưng, do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại khoảng trên dưới 40 năm, nên các chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bị thua thiệt khi tái khởi động lại các dự án này. Vì vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, nếu có quy định “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” lên đủ 50 năm thì chủ đầu tư được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh và các bên đều có lợi.

Vì vậy, đại diện cho các thành viên, Hiệp hội đề nghị bổ sung cụm từ “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng: "Khi được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn, điều chỉnh”.

Đồng thời, đề nghị bổ sung trở lại vào Khoản 3 Điều 176 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nội dung Khoản 3 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai 2013 như sau: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”, vì đây là căn cứ để cấp “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” cho khách hàng mua nhà của dự án nhà ở thương mại.

Chuyên đề

Kết nối đầu tư