 |
| Sự mất cân đối nguồn cung, đặc biệt là phân khúc trung cấp, khiến thị trường khó duy trì sức mua bền vững. Ảnh: Trường An |
Thanh khoản cải thiện nhưng thị trường phục hồi không đồng đều
Theo báo cáo tháng 10/2025 của DKRA Consulting, sức cầu trên thị trường căn hộ ghi nhận mức tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, thể hiện dấu hiệu phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, sự phục hồi này mang tính cục bộ, tập trung vào các dự án đã mở bán trước đó, có pháp lý hoàn thiện và chính sách bán hàng linh hoạt. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 10.350 căn nhưng phần lớn đến từ hàng tồn, trong khi phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế.
Giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao do tác động của chi phí đầu vào và quỹ đất hạn chế, bất chấp các chương trình chiết khấu và hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư. Tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt 23%, cho thấy người mua vẫn thận trọng.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting nhận định, thị trường đang có những tín hiệu tốt nhưng chưa thể gọi là phục hồi toàn diện. Sự mất cân đối nguồn cung, đặc biệt là phân khúc trung cấp, khiến thị trường khó duy trì sức mua bền vững. Điều này cho thấy, việc khôi phục phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang là yêu cầu cấp thiết.
Giá tăng mạnh tại khu Đông – Nam, căn hộ dưới 3 tỷ gần như biến mất
Nhìn lại toàn cảnh 9 tháng đầu năm 2025, Savills Việt Nam ghi nhận mặt bằng giá nhà ở TP.HCM tăng đáng kể. Giá sơ cấp căn hộ tăng trung bình 8% so với 2024, trong khi giá thứ cấp tăng từ 5% đến 20% tùy khu vực. Khu Đông và Nam – gồm Thủ Đức, quận 2, 9 cũ, quận 7 cũ và Nhà Bè – là điểm nóng tăng giá, hưởng lợi từ hạ tầng đồng bộ và mật độ dân cư cao.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, có những dự án ghi nhận mức tăng 15–20%. Tuy nhiên, mặt bằng giá mới này đang tạo áp lực rất lớn cho người mua ở thật, đặc biệt là người trẻ.
Trong 9 tháng đầu năm, TP.HCM chỉ có 4.300 căn hộ mở bán và 60% thuộc phân khúc cao cấp. Các căn hộ dưới 3 tỷ đồng – mức giá vừa túi tiền – chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch, dẫn đến việc nhóm mua ở thật ngày càng khó tiếp cận sản phẩm phù hợp. Nhiều gia đình phải chuyển ra xa hơn hoặc buộc phải tìm các dự án thứ cấp.
Theo bà Hương, người mua ngày nay ưu tiên sản phẩm có tiện ích và an ninh, nhưng mức giá phải hợp lý. Khi TP.HCM không còn lựa chọn phù hợp, việc dịch chuyển sang vùng ven là xu hướng tất yếu.
Khu vực Bình Dương nổi lên như điểm đến của người mua ở thật
Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, các khu vực vùng ven – đặc biệt là Bình Dương – đang trở thành lựa chọn nổi bật cho người mua để ở. Savills Việt Nam ghi nhận tỷ lệ cư dân địa phương mua nhà tại Bình Dương tăng từ 20–40% tùy dự án, thay vì phần lớn giao dịch trước đây phụ thuộc vào nhà đầu tư từ TP.HCM.
Thành phố mới Bình Dương thu hút giới chuyên gia với các dự án hạng B giá khoảng 50–60 triệu đồng/m², trong khi Dĩ An và Thuận An vẫn giữ lợi thế về các sản phẩm bình dân phục vụ người lao động đô thị và cư dân khu công nghiệp.
Bà Hương đánh giá, đây không còn là lựa chọn “giá rẻ vì xa”. Các tiêu chí an cư của thế hệ trẻ – tiện ích, an ninh, môi trường sống – đang được đáp ứng tốt hơn tại Bình Dương.
DKRA cho rằng xu hướng dịch chuyển này sẽ tiếp tục được củng cố khi hạ tầng liên vùng như Vành đai 3, cao tốc mở rộng TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây được đẩy mạnh. Tuy vậy, TP.HCM vẫn giữ vai trò trung tâm kinh tế – việc làm và giá căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong quý IV/2025 khi niềm tin thị trường cải thiện.
Theo cả Savills Việt Nam và DKRA Consulting, thị trường chỉ có thể cân bằng trở lại khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền được tái khởi động mạnh mẽ. “Nguồn cung phù hợp với thu nhập đại chúng mới là giải pháp lâu dài cho TP.HCM”, ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh.
