 |
| Bước sang năm 2026, SSI Research dự báo nguồn cung căn hộ mới sẽ tiếp tục tăng nhờ việc tái khởi động hàng loạt dự án bị vướng pháp lý. Ảnh: Bảo Tín |
Cung tăng, giao dịch ổn định – tín hiệu phục hồi rõ nét
Theo Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý III/2025 đạt hơn 150.000 căn, giảm 4% so với quý trước nhưng vẫn tăng 6% so với cùng kỳ, chủ yếu do yếu tố mùa vụ. Tính chung 9 tháng, thị trường ghi nhận hơn 430.000 giao dịch – gần tương đương cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sức cầu ổn định.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong 9 tháng đạt 24.556 căn, tương đương 80% tổng lượng cung của cả năm 2024. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông và huyện Văn Giang (Hưng Yên) – nơi quy tụ nhiều đại dự án của Vinhomes, Masterise Homes và MIK Group.
Báo cáo của OneHousing (thuộc Tập đoàn One Mount) cho hay, riêng hai khu vực này chiếm khoảng 58% tổng lượng căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2025, phản ánh xu hướng dịch chuyển nguồn cung mạnh mẽ ra vùng ven Hà Nội.
Ở phía Nam, thị trường cũng khởi sắc với hơn 12.000 căn hộ sơ cấp, tăng 3% so với cùng kỳ. TP.HCM (bao gồm các khu vực sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu) chiếm tới 96% tổng nguồn cung. Theo DKRA, nhu cầu thị trường tăng gấp 5,7 lần so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh tâm lý mua tích cực hơn nhờ thông tin sáp nhập hành chính và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh.
Mặc dù nguồn cung tăng, giá bán vẫn duy trì ở mức cao, chỉ giảm nhẹ tốc độ tăng so với các quý trước. SSI Research nhận định, mức giá neo cao hiện nay chủ yếu do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, song vẫn trong vùng hấp thụ được nhờ tín dụng ổn định và nhu cầu mua ở thực.
Doanh nghiệp sôi động trở lại, chuẩn bị cho chu kỳ mới
SSI Research cho biết, các doanh nghiệp niêm yết ghi nhận kết quả bán hàng khả quan trong nửa đầu năm 2025. Vinhomes (VHM) và Nam Long (NLG) lần lượt đạt tăng trưởng doanh số +31% và +24% so với cùng kỳ; An Gia (AGG) bán 1.200 căn tại dự án The Gió Riverside (Bình Dương), thu về 2.400 tỷ đồng.
Sau thời gian trầm lắng, các doanh nghiệp lớn như Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) cũng đã trở lại thị trường trong quý III/2025 với hai dự án The Gladia và The Privia, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao. Cùng với đó, các hoạt động chuyển nhượng dự án tại DIG, HDC và PDR cho thấy xu hướng tái cơ cấu danh mục và chuẩn bị vốn cho chu kỳ phát triển mới.
Bước sang quý IV/2025 – giai đoạn cao điểm của thị trường, SSI dự báo hoạt động mở bán sẽ sôi động hơn, đặc biệt ở khu vực phía Nam. Loạt dự án quy mô lớn như Green Paradise, Làng Vân (VHM), Gladia (KDH), The Prive (DXG), Mizuki Park, Southgate, Izumi City (NLG) dự kiến đồng loạt ra mắt. SSI kỳ vọng nhóm doanh nghiệp này sẽ hưởng lợi từ đà hồi phục của thị trường và nhu cầu đầu tư lan tỏa từ Hà Nội – nơi giá căn hộ đã tăng 36% trong năm 2024.
Triển vọng 2026: Phục hồi mạnh tại phía Nam, song hành cơ hội và rủi ro
Bước sang năm 2026, SSI Research dự báo nguồn cung căn hộ mới sẽ tiếp tục tăng nhờ việc tái khởi động hàng loạt dự án bị vướng pháp lý, cũng như các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171. Theo CBRE, tổng nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM có thể đạt 60.300 căn (tăng 11% so với 2025), trong đó khu vực vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa–Vũng Tàu và Tây Ninh chiếm khoảng 30%.
Nhu cầu mua nhà dự kiến cải thiện nhờ mặt bằng lãi suất thấp, hạ tầng giao thông liên vùng hoàn thiện hơn, rút ngắn thời gian di chuyển giữa các trung tâm kinh tế. Với nguồn cung dồi dào nhưng giá vẫn cao, SSI dự báo tỷ lệ hấp thụ sẽ ổn định quanh mức 85–90%, tương tự giai đoạn 2015–2018.
Theo SSI, rủi ro lớn nhất là sự mất cân đối cung – cầu khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 75–95% tổng nguồn cung tại hai đô thị lớn trong năm 2024–2025. Ở chiều ngược lại, chương trình phát triển nhà ở xã hội 1 triệu căn (đã hoàn thành gần 60% mục tiêu) được xem là điểm cân bằng giúp ổn định thị trường. Tuy nhiên, SSI cũng cảnh báo rằng giá cao và lượng cung lớn ở vùng ven có thể ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ trong ngắn hạn.
Về triển vọng doanh nghiệp, SSI dự báo doanh số bán hàng của Vinhomes tăng 15% trong 2025 và 8% trong 2026; Nam Long và Khang Điền có mức tăng ấn tượng hơn, lần lượt 119% và 25% trong 2025, 12–14% trong 2026. Dù lợi nhuận 2025 chưa bứt phá mạnh do độ trễ ghi nhận doanh thu, nhóm này được kỳ vọng cải thiện đáng kể từ 2026 khi thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững.
