Dữ liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với năm trước và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tăng 49,55%, tương đương gần 1,85 lần tốc độ tăng của tín dụng phục vụ tiêu dùng và sử dụng bất động sản. Điều này cho thấy dòng vốn ngân hàng trong năm 2025 chủ yếu chảy vào khu vực doanh nghiệp và chủ đầu tư dự án, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực của cá nhân tăng chậm hơn.
Tốc độ tăng trưởng tín dụng cao của lĩnh vực bất động sản đã khiến cơ quan quản lý bắt đầu chuyển sang trạng thái kiểm soát chặt chẽ hơn trong năm 2026. Theo Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025 của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng trong quý I/2026 được giới hạn không vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm, đồng thời dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Việc siết lại nhịp độ tăng trưởng tín dụng được xem là bước đi nhằm giảm rủi ro tập trung vốn vào lĩnh vực bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Song song với việc kiểm soát tín dụng, mặt bằng lãi suất vay mua nhà cũng có xu hướng tăng trở lại, tạo thêm áp lực lên khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà. Nếu trong năm 2025 nhiều gói vay ưu đãi được triển khai với mức lãi suất khoảng 5,5 - 6%/năm, thì đến đầu năm 2026 mức lãi suất ưu đãi phổ biến đã tăng lên khoảng 9 - 10%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng được điều chỉnh lên 12 - 14%/năm, thậm chí có thời điểm tiệm cận 16%/năm. Chi phí vốn gia tăng nhanh đã làm thay đổi đáng kể kế hoạch tài chính của người vay, đặc biệt với đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Áp lực lãi vay càng trở nên rõ rệt khi mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh. Trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng bình quân 20 - 30%, một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40%, trong khi tại TP.HCM đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm trước. Giá biệt thự và nhà liền kề tăng khoảng 10 - 20%, còn giá đất nền trên thị trường thứ cấp tăng khoảng 20 - 25%, tập trung ở các khu vực có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.
Sự kết hợp giữa mặt bằng giá cao, chi phí vốn tăng và chính sách tín dụng thận trọng hơn có thể khiến sức cầu trên thị trường bất động sản chịu áp lực trong năm 2026, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh đó, thanh khoản thị trường được dự báo sẽ phân hóa rõ rệt hơn, tập trung vào các dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực.
Nhà ở xã hội - điểm sáng của thị trường bất động sản giai đoạn tới
Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, triển vọng các phân khúc bất động sản trong năm 2026 được đánh giá có sự phân hóa rõ rệt. Kết quả khảo sát của Vietnam Report cho thấy, mức độ hấp dẫn của các phân khúc đầu tư dịch chuyển mạnh sang những phân khúc gắn với nhu cầu thực và có nền tảng chính sách hỗ trợ.
Theo đó, nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ được đánh giá có triển vọng tích cực nhất với điểm trung bình 4,36/5, phản ánh kỳ vọng lớn của doanh nghiệp và nhà đầu tư vào nhu cầu ở thực đang gia tăng, cùng với các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội từ phía Chính phủ. Xếp sau là bất động sản khu công nghiệp với 4 điểm, tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, thúc đẩy kinh tế tư nhân và dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất.
Trong khi đó, các phân khúc mang tính đầu tư hoặc phụ thuộc nhiều vào chu kỳ tín dụng như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà ở cao cấp được đánh giá thận trọng hơn do chịu tác động lớn từ mặt bằng lãi suất cao và thanh khoản thị trường chưa hoàn toàn phục hồi.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản có xu hướng phân hóa, phát triển nhà ở xã hội tiếp tục được Chính phủ xác định là một trong những trọng tâm chính sách nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. Năm 2025 ghi nhận những chuyển biến tích cực trong triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước.
Theo lộ trình của chương trình, số căn nhà ở xã hội cần hoàn thành trong các năm 2026 - 2030 lần lượt là 116.347 căn, 148.343 căn, 172.402 căn, 186.917 căn và 271.161 căn. Điều này cho thấy sau bước tăng tốc của năm 2025, áp lực thực hiện trong nửa sau của giai đoạn 2021 - 2030 sẽ còn lớn hơn đáng kể. Nói cách khác, năm 2025 có thể xem là năm bản lề, khi chương trình đã đi qua giai đoạn khởi động và bắt đầu bước vào giai đoạn mở rộng quy mô.
Vietnam Report cho rằng, động lực của quá trình tăng tốc này không chỉ đến từ nhu cầu ở thực ngày càng lớn tại các đô thị, mà còn đến từ việc khung chính sách đã bắt đầu dịch chuyển theo hướng đồng thời tháo gỡ cả phía cung lẫn phía cầu.
Dù vậy, triển vọng của nhà ở xã hội không nên chỉ nhìn qua số lượng căn hộ được giao chỉ tiêu hay đã đưa vào kế hoạch. Vấn đề cốt lõi trong giai đoạn tới sẽ là chất lượng thực thi: tốc độ phê duyệt dự án có thực sự được rút ngắn hay không, quỹ đất có được bố trí hiệu quả hay không, doanh nghiệp có đủ động lực lợi nhuận để tham gia lâu dài hay không, và người mua có tiếp cận được tín dụng ưu đãi một cách thực chất hay không. Nếu những điểm nghẽn này được tháo gỡ đồng bộ, nhà ở xã hội có thể trở thành một động lực quan trọng giúp mở rộng nguồn cung và tái cân bằng cơ cấu thị trường nhà ở, nhưng mức độ lan tỏa đến toàn bộ thị trường bất động sản vẫn sẽ phụ thuộc vào hiệu quả triển khai thực tế trong các năm 2026 - 2030.
