Quản lý thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội: Gỡ vướng pháp lý, ngăn chặn đầu cơ

Thị trường bất động sản thiếu trầm trọng nguồn cung dành cho người có thu nhập trung bình, nhưng lại dư thừa sản phẩm cao cấp. Ảnh: Lê Tiên

Vướng mắc, bất cập về pháp lý

Theo Báo cáo kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023, có khoảng 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha. Khoảng 800 dự án nhà ở xã hội (NOXH) đã được triển khai với quy mô 567.042 căn.

Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường BĐS và NOXH còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu; giá BĐS cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân; nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Các loại hình BĐS mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu quy định rõ ràng, cụ thể để điều chỉnh.

Theo đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Thủy (Bắc Kạn), trong thời gian qua, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng rất cao, nhất là Hà Nội và TP.HCM. Cử tri lo lắng trước các hiện tượng thổi giá, tạo sóng, gây nhiễu loạn thông tin thị trường. Giá nhà đất tại một số khu vực đang tăng phi thực tế, như đất ở huyện ven đô Hà Nội cũng lên tới 100 triệu đồng/m2, tương đương với đất dự án đã được đầu tư hạ tầng. Nhiều ý kiến cho rằng, tình trạng đầu cơ, thổi giá là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao.

Cũng theo bà Thủy, thị trường tồn tại sự mất cân đối trong phân khúc các căn hộ. Hiện nay, thị trường thiếu trầm trọng nguồn cung căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình, nhưng lại dư thừa sản phẩm cao cấp.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy (Thái Bình) nhấn mạnh, nguyên nhân của những hạn chế, bất cập nêu trên là do điểm nghẽn về thể chế, trong đó một số quy định của pháp luật còn chồng chéo, chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung. Theo số liệu từ Báo cáo của Đoàn giám sát, trong tổng số 191 vướng mắc, bất cập ở cả 2 lĩnh vực giai đoạn 2015 - 2023, có đến 103 vướng mắc, bất cập trong chính sách pháp luật về quản lý thị trường BĐS, 60 vướng mắc, bất cập trong chính sách pháp luật về phát triển NOXH.

Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản mới và sửa đổi, bổ sung một số văn bản hiện hành, nhưng hệ thống pháp luật, trong đó có hệ thống pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển NOXH vẫn chưa thực sự đồng bộ. Còn nhiều quy định mang tính nguyên tắc chung, gây khó khăn trong thực tế. Điển hình bất cập trong quản lý thị trường bất động sản là quy định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quy định về thời gian thực hiện giá đất; về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quy định về điều chỉnh dự án chuyển nhượng…

Hàng loạt dự án phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đang chờ được gỡ vướng pháp lý. Ảnh: Nhã Chi

Giải cho bài toán cân đối cung - cầu

Trước những hạn chế, vướng mắc trên, đại biểu Nguyễn Thị Thủy kiến nghị Chính phủ tiếp tục có những chính sách mới, khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thương mại phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động; quyết liệt chỉ đạo để tháo gỡ những vướng mắc của các dự án nhà ở. Nếu tháo gỡ được những vướng mắc của các dự án căn hộ hiện nay thì có thể đưa vào thị trường thêm vài nghìn căn hộ nữa, góp phần giảm giá BĐS. Đồng thời, Chính phủ cần nghiên cứu triển khai các biện pháp mạnh để kiểm soát tình trạng đầu cơ nhà đất, đưa mặt bằng giá về mức hợp lý theo quy luật cung – cầu.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc (Hòa Bình) đề nghị Chính phủ tiếp tục rà soát kỹ lưỡng những tồn tại, hạn chế của chính sách pháp luật trong quản lý thị trường BĐS và phát triển NOXH. Bên cạnh các nội dung còn vướng mắc, bất cập về chính sách pháp luật khi Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai năm 2024 được ban hành đã được chỉ ra trong báo cáo, cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu, đề xuất kịp thời, đồng bộ các giải pháp để nhanh chóng tháo gỡ những điểm nghẽn về thể chế. Giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các dự án BĐS gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững thị trường BĐS và NOXH.

Về phía Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, tiếp thu ý kiến của Đoàn giám sát và các đại biểu Quốc hội, Bộ Xây dựng cùng với các bộ, ngành, địa phương sẽ tập trung chỉ đạo công tác phát triển NOXH, xác định phát triển NOXH là quyết tâm chính trị, nhiệm vụ quan trọng của cả hệ thống chính trị; đưa chỉ tiêu phát triển NOXH vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm, hàng năm của từng địa phương.

Đồng thời, phát triển đa dạng các loại hình NOXH để có thể mua, thuê, thuê mua nhà lưu trú, tăng tỷ lệ NOXH cho thuê. Ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn các quy định pháp luật vừa được thông qua liên quan đến phát triển NOXH; đồng thời tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan thúc đẩy triển khai dự án NOXH tại các địa phương…

Theo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, thời gian qua, hàng loạt chính sách quan trọng, cùng với những giải pháp căn cơ đã được thể chế hóa trong các luật được Quốc hội thông qua, các nghị định, thông tư được Chính phủ ban hành. Sắp tới, cần phải hoàn thiện từ khâu cung - cầu đối với NOXH, mở rộng các đối tượng một cách hợp lý để người dân có quyền tiếp cận nhà ở.

Liên quan tới những giải pháp được các đại biểu Quốc hội đề xuất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà bày tỏ đồng thuận với giải pháp thí điểm sớm sàn giao dịch trên thị trường, để giá đất được minh bạch, điều tiết được thị trường BĐS thông qua cơ sở dữ liệu, chỉ tiêu mà cơ quan nhà nước theo dõi được; từ đó có chính sách quản lý hiệu quả hơn.