 |
| Nhu cầu ở thực hiện nay không biến mất, nhưng cũng không đủ mạnh để hấp thụ các sản phẩm lệch pha về giá. Ảnh: Gia An |
Nhu cầu ở thực vẫn hiện diện, nhưng mang tính “phòng thủ”
Theo Savills Việt Nam, việc lãi suất cho vay mua nhà tăng thêm khoảng 1–2% sau khi các gói ưu đãi kết thúc chắc chắn tác động đến tâm lý người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện tại, Savills cho rằng mức điều chỉnh này chưa đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực – yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở.
Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định rằng việc lãi suất tăng trở lại khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính, nhưng chưa tạo ra cú sốc khiến nhu cầu ở thực suy giảm. Dữ liệu của Savills cũng cho thấy thanh khoản tại TP.HCM và Hà Nội vẫn duy trì ở mức tích cực, với tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt tại các dự án mới mở bán, nhất là khi mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023.
Tuy nhiên, đặt nhận định này trong bức tranh thị trường cụ thể cho thấy, nhu cầu ở thực mà Savills đề cập không mang tính bao trùm. Thay vào đó, lực cầu đang vận hành theo hướng “phòng thủ”, chỉ đủ để giữ nhịp thanh khoản cho một số phân khúc phù hợp túi tiền, thay vì đóng vai trò lực đẩy tăng trưởng trên diện rộng.
Một chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản tại TP.HCM cho rằng, nhận định của Savills là đúng về mặt xu hướng tổng thể, nhưng cần được hiểu trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh. “Nhu cầu ở thực hiện nay không biến mất, nhưng cũng không đủ mạnh để hấp thụ các sản phẩm lệch pha về giá. Nếu gọi đây là trụ cột, thì đó là trụ cột giúp thị trường không sụp đổ, chứ chưa thể tạo ra chu kỳ tăng trưởng mới”, vị này nhận định.
Thực tế cho thấy, người mua trẻ – nhóm được xem là lực cầu chủ đạo của nhu cầu ở thực – gần như không tham gia vào các dự án có giá trên 100 triệu đồng/m², bất chấp mặt bằng lãi suất hiện nay đã “dễ thở” hơn so với vài năm trước. Ngưỡng giá, chứ không phải lãi suất, mới là yếu tố quyết định họ có bước vào thị trường hay không.
Phân khúc giá vừa phải là “địa hạt” của người mua trẻ
Quan sát giao dịch thực tế cho thấy, lực cầu ở thực chủ yếu tập trung vào các dự án có mức giá dưới hoặc quanh ngưỡng 80 triệu đồng/m², nơi tổng giá căn hộ vẫn nằm trong khả năng chi trả của người mua trẻ khi sử dụng đòn bẩy tài chính dài hạn. Đây cũng là nhóm sản phẩm ghi nhận thanh khoản tốt hơn so với mặt bằng chung của thị trường.
Tại Thủ Đức, khu Tây TP.HCM hay các địa bàn giáp ranh như Dĩ An, Thuận An, nhiều dự án căn hộ có mức giá dao động từ 50–70 triệu đồng/m² vẫn ghi nhận giao dịch đều trong thời gian qua. Những khu vực này dù xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn chỉnh như khu lõi đô thị, nhưng lại phù hợp với chiến lược “an cư trước, tiện nghi sau” của người mua trẻ.
Một chủ đầu tư đang triển khai dự án căn hộ quy mô trung bình tại khu Tây TP.HCM cho biết, phần lớn khách hàng của doanh nghiệp là người mua ở lần đầu, trong độ tuổi 28–35. “Khách hàng hiện nay không còn quyết định nhanh. Họ tính rất kỹ dòng tiền, đặc biệt là giai đoạn sau khi kết thúc ưu đãi lãi suất. Nếu tổng giá căn hộ vượt quá ngưỡng chịu đựng, họ sẵn sàng chuyển sang dự án khác hoặc chấp nhận chờ thêm”, đại diện doanh nghiệp này chia sẻ.
Theo vị này, yếu tố giúp dự án duy trì thanh khoản không nằm ở kỳ vọng tăng giá, mà ở tổng chi phí sở hữu hợp lý, pháp lý rõ ràng và khả năng bàn giao đúng tiến độ. Điều này phản ánh khá rõ cách nhu cầu ở thực đang vận hành: thực dụng hơn, thận trọng hơn và đặt an toàn tài chính lên hàng đầu – đúng như tinh thần mà Savills đề cập, nhưng trong một “khung giá” rất cụ thể.
Ở góc độ người mua, chị Thu Hà, 30 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP.HCM cho biết, chị đã loại bỏ hoàn toàn các dự án nội đô khỏi danh sách tìm kiếm ngay từ đầu. “Với mức giá trên 100 triệu đồng/m², dù lãi suất có thấp thì áp lực trả nợ hàng tháng vẫn quá lớn. Tôi chọn mua căn hộ ở khu xa hơn, giá khoảng 60 triệu đồng/m², để đảm bảo cuộc sống không bị bóp nghẹt vì nợ”, chị Hà chia sẻ.
Chuyên gia tài chính – bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu cho rằng, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng nhích lên, người mua trẻ không rút lui khỏi thị trường, nhưng sẽ tiếp tục thu hẹp phạm vi lựa chọn. Họ ưu tiên các dự án có giá vừa phải, tiến độ rõ ràng và khả năng khai thác ở thực ngay, thay vì đánh cược vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
“Nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, nhưng có giới hạn chịu đựng rất rõ. Khi giá bị đẩy lên quá cao, nhu cầu này sẽ tạm thời đứng ngoài thị trường, chứ không chấp nhận rủi ro tài chính kéo dài 15–20 năm”, ông Hậu nhận định.
Nhìn từ góc độ đó, nhận định của Savills có thể xem là một chỉ dấu quan trọng về trạng thái thị trường: lực cầu vẫn còn, nhưng chỉ phát huy tác dụng khi sản phẩm đi đúng nhu cầu thực. Với người mua trẻ, “trụ cột” không nằm ở lãi suất thấp hay kỳ vọng tăng giá, mà ở khả năng trả nợ ổn định và bền vững trong suốt vòng đời khoản vay mua nhà.
