 |
| Trái ngược với sự sôi động ở nhóm cao cấp, phân khúc nhà ở hạng C và nhà ở xã hội vẫn gần như “đóng băng”. Ảnh: Internet |
Tỷ lệ hấp thụ cao: Hiệu ứng "đẩy rổ" che dấu khủng hoảng khả năng chi trả
Savills Việt Nam cho biết, trong Quý III, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận tổng nguồn cung mới đạt khoảng 6.300 căn, giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng theo năm. Số lượng căn bán được khá ấn tượng, đạt 7.300 căn, tăng cả theo quý và theo năm, dẫn đến nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ trên 80%.
Tuy nhiên, đây là một sự phục hồi mang tính "chọn lọc" và tiềm ẩn rủi ro rất lớn khi tỷ lệ hấp thụ cao chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng A và hạng B.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp đến từ nhu cầu của nhóm người sở hữu nhiều bất động sản (nhà đầu tư), thay vì người mua nhà lần đầu hoặc nhu cầu ở thực đại chúng. Thanh khoản mạnh mẽ này phản ánh dòng tiền đầu cơ đang tìm kiếm nơi trú ẩn, không phải là dấu hiệu của sức khỏe thị trường bền vững.
Nghiêm trọng hơn, nguồn cung cho phân khúc hạng C (bình dân) và nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Con số hơn 80% hấp thụ chỉ là "nước sốt" của các dự án cao cấp. Nhu cầu thật của người dân có thu nhập trung bình bị bỏ ngỏ, không có sản phẩm để giao dịch.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho biết, giá chào bán sơ cấp trung bình đã tăng mạnh, vượt mốc 90 triệu đồng/m². Mức này tăng 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng A đã đạt mức trên 100 triệu đồng/m².
Mức tăng giá phi mã này, theo giới quan sát, cần được nhìn nhận một cách thấu đáo. Giá tăng không hoàn toàn do giá trị bất động sản tăng lên. Nguyên nhân chính là do sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mới. Nguồn cung nghiêng hoàn toàn về phân khúc cao cấp (hạng A và B) với mức giá đã rất cao ngay khi mở bán. Điều này tạo ra hiệu ứng "đẩy rổ" thống kê, làm méo mó bức tranh chung về sự tăng trưởng.
Hậu quả là khủng hoảng khả năng chi trả đối với cư dân đô thị. Mức tăng giá 41% so với cùng kỳ nói trên, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân, đang nới rộng khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả. Khi giá trung bình vượt 90 – 100 triệu đồng/m², căn hộ đang dần trở thành tài sản xa xỉ, không còn là sản phẩm thiết yếu cho cư dân thành thị.
Áp lực cân bằng nguồn cung và gánh nặng hạ tầng
Sự bùng nổ của các dự án cao cấp tại phía Tây như The Matrix Premium, Hausman Premium Residence, Kepler Land, cùng với sự chờ đợi các dự án lớn của Masterise Group, cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt của tâm điểm phát triển. Tuy nhiên, việc tập trung quá mức này đặt ra nhiều thách thức.
Thứ nhất là rủi ro dư cung cao cấp cục bộ. Nguồn cung dự kiến dồi dào, đặc biệt từ năm 2026 trở đi (tổng số căn mở bán mới cả năm 2025 khoảng 32.300 căn). Nếu tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, điều này sẽ tạo ra áp lực thanh khoản lớn tại các khu vực này nếu dòng tiền đầu cơ suy yếu.
Thứ hai là vấn đề thiếu đồng bộ hạ tầng xã hội. Tốc độ xây dựng căn hộ siêu tốc tại khu Tây đang gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật (giao thông) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, công viên công cộng).
Một câu hỏi được đặt ra là, liệu các tiện ích có theo kịp để đảm bảo chất lượng sống cho hàng chục ngàn cư dân mới, hay chỉ tạo ra các khu đô thị "ngủ" thiếu tiện nghi? Ngoài ra, việc ưu tiên phát triển phía Tây khiến các khu vực ngoại vi khác, vốn có tiềm năng phát triển nhà ở vừa túi tiền, bị bỏ ngỏ, tiếp tục làm trầm trọng thêm sự mất cân bằng cung cầu chung.
Chính quyền Hà Nội đang cam kết đẩy nhanh xét duyệt và phát triển nhà ở xã hội nhằm giải quyết tình trạng mất cân đối nguồn cung. Tuy nhiên, giới đầu tư và người tiêu dùng cho biết, tác động của nhà ở xã hội dẫu tích cực song sẽ thường đến chậm hơn vì cần thời gian dài để triển khai từ khâu quy hoạch đến xây dựng. Cho nên, dù có nỗ lực, tốc độ thực hiện không đủ nhanh để giải quyết ngay lập tức nhu cầu đang cấp thiết.
Bên cạnh đó, người mua nhà ở thực vẫn đối diện với gánh nặng lớn từ chi phí vay vốn và giá nhà cao. Lãi suất vẫn neo ở mức "chịu đựng" của nhà đầu tư. Sự phục hồi của thị trường đang được xây dựng trên nền tảng niềm tin và dòng vốn đầu tư, không phải sự cải thiện đáng kể về khả năng chi trả của người dân.
Thị trường căn hộ Hà Nội đang ở trạng thái phục hồi hai tốc độ: Cao cấp thì sôi động và tăng giá, trong khi phân khúc bình dân lại cạn kiệt và bị áp lực giá nặng nề. Chừng nào sự mất cân đối về cấu trúc sản phẩm và khả năng chi trả chưa được giải quyết dứt điểm, thị trường vẫn chưa thể coi là phát triển bền vững.
