|
| Loại hình condotel đang nở rộ tại các địa phương ven biển có tiềm năng du lịch |
Lợi đơn, lợi kép
Cùng với sự ấm lại của thị trường bất động sản, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng đã phát triển mạnh mẽ trong 2 năm qua với đa dạng dòng sản phẩm cho nhà đầu tư lựa chọn, đặc biệt là sự xuất hiện của dòng sản phẩm condotel hợp túi tiền với số đông nhà đầu tư.
Loại hình condotel đã được triển khai từ Bắc vào Nam như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Định, Nha Trang, Phan Thiết, Mũi Né, Phú Quốc… với các tên tuổi lớn như Vingroup, Sun Group, FLC, CEO, Empire, BIM Group…
Với mức giá đầu tư từ 1 - 3 tỷ đồng, cùng mức cam kết sinh lời cao, condotel đã thu hút rất đông nhà đầu tư tham gia và là loại hình sôi động nhất trong năm 2016, cũng như được đánh giá tiếp tục sôi động trong năm nay.
Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản về lợi ích từ “thực đơn mới” của thị trường bất động sản này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá: “Với lợi thế về địa lý, thiên nhiên, lịch sử, du lịch Việt Nam thời gian qua đã phát triển mạnh mẽ, từ đó giúp bất động sản có thêm loại hàng hóa mới là codotel. Lợi ích thì chúng ta đã biết, loại hình này sẽ giúp chứng ta bù đắp nguồn cung phòng lưu trú đang thiếu”.
Đồng quan điểm, ông Lê Ngọc Tuấn, Vụ Khách sạn (Tổng cục Du lịch) cho biết, Nhà nước đẩy mạnh xã hội hóa, huy động mọi nguồn lực cả trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển du lịch. Du lịch Việt Nam hiện đang thiếu những tổ hợp khách sạn chung cư cỡ lớn, cao cấp, đa dạng về dịch vụ, đáp ứng nhu cầu vui chơi của khách.
Nhưng vẫn còn nhiều rào cản
Dù có rất nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, nhưng loại hình condotel vẫn còn những rào cản để có thể bứt phá mạnh hơn nữa. Trước hết, về tên gọi, ông Nguyễn Trần Nam cho biết: “Chúng ta đều biết codotel là từ ghép của căn hộ cao cấp và khách sạn (Condo & Hotel) nhưng bây giờ nó là condominium hay hotel thì là câu chuyện về địa vị pháp lý của sản phẩm này. Nó liên quan đến vấn đề sở hữu, quyền chủ sở hữu, tính năng sử dụng đến đâu thì hiện nay không có cơ sở pháp lý”.
Để giải quyết những rào cản cho loại hình này, VNREA đã có đề xuất 8 kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa - Thể thao và du lịch, Ngân hàng Nhà nước.
Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, Phó chủ tịch VNREA cho biết: “Chúng tôi kiến nghị đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở của khu condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án phù hợp với quy hoạch chung. Tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở sẽ phụ thuộc vào đề xuất của chủ đầu tư dự án hoặc tỷ lệ nhất định của cơ quan nhà nước theo quy định, kế hoạch sử dụng đất của địa phương”.
Về kỹ thuật và quy chế vận hành, theo VNREA, codotel ven biển thường thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn, nhưng trên thực tế, codotel lại giống chung cư hơn khách sạn thông thường. Do đó, codotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư.
Mặc dù vậy, nếu áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình. Vì vậy, VNREA đề nghị Bộ Xây dựng cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của dòng bất động sản này.
Vấn đề cấp “sổ đỏ” cho khách hàng mua codotel ven biển đang là một vướng mắc lớn nhất, bởi pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng. Để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người mua căn hộ condotel, VNREA kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ, ngành liên quan có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình này.
Một tín hiệu vui, theo VNREA là mới đây, Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời các kiến nghị của Hiệp hội. Trong đó, về pháp luật xây dựng, theo Bộ Xây dựng, cần nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình này (Bộ Xây dựng sẽ sớm nghiên cứu, ban hành theo thẩm quyền).
Về pháp luật đất đai, cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này (đề nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu).
Trong khi chờ đợi hướng dẫn từ các Bộ, ngành cho loại hình condotel, một số địa phương có các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh trong thời gian qua như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Thanh Hóa… đã có những bước đi đầu tiên để gỡ vướng cho loại hình này bằng cách phép chuyển đổi đất thương mại thành đất ở không hình thành đơn vị ở áp dụng với du lịch nghỉ dưỡng.
Theo thông tin từ Sở Xây dựng Đà Nẵng công bố tại một cuộc hội thảo gần đây, tỉnh Kiên Giang đã ban hành quyết định về quy chế quản lý đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch trên địa bàn huyện đảo Phú Quốc. Theo đó, cho phép cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng và được sở hữu lâu dài. Để đảm bảo không hình thành đơn vị ở tại các dự án du lịch, UBND tỉnh Kiên Giang quy định cụ thể về điều kiện, trình tự thủ tục chuyển đổi; hình thức sử dụng, khai thác, quản lý.
Cụ thể, quy mô dự án tối thiểu 40 ha; diện tích chuyển đổi tối đa là 10% diện tích đất dự án; hoàn thành 100% hạ tầng kỹ thuật và các căn biệt thự chuyển nhượng, hoàn thành tối thiểu 30% các công trình kiến trúc, không xây dựng các công trình hạ tầng xã hội; chỉ sử dụng vào mục đích nghỉ dưỡng, không đăng ký hộ khẩu. Quy chế này áp dụng cho chủ đầu tư các dự án. Chủ đầu tư có trách nhiệm hợp đồng cam kết với chủ sở hữu các condotel và tourst villa là không hình thành đơn vị ở.
Còn tại tỉnh Khánh Hòa (địa phương có rất nhiều dự án condotel), địa phương này cho phép cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng và được sở hữu lâu dài tại các dự án condotel. Để quản lý không hình thành đơn vị ở, UBND tỉnh Khánh Hoà ban hành văn bản quy định về quản lý, giám sát các dự án condotel.
Theo đó, chủ đầu tư có cam kết và được ghi cụ thể trong văn bản chấp thuận đầu tư là sử dụng như khách sạn, không hình đơn vị ở. Đồng thời, chủ đầu tư sở hữu tối thiếu 30% căn hộ (nếu dự án toàn bộ căn hộ) hoặc sở hữu số phòng khách sạn, căn hộ tối thiểu 30% về số lượng trong tổng số căn hộ và phòng khách sạn (nếu dự án là hỗn hợp căn hộ và khách sạn); cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng có hợp đồng thỏa thuận với chủ đầu tư không sử dụng vào mục đích ở mà sử dụng vào mục đích như khách sạn…
Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, dù một số địa phương đưa ra hướng xử lý, nhưng vẫn khó khăn, vì nó nằm ngoài phạm vi của Luật Đất đai 2013. Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch, pháp luật hiện hành quy định các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch. Hơn nữa, bất cập của dự án phát triển du lịch, đặc biệt là du lịch ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn.
“Từ xưa đến nay, câu chuyện thắc mắc về sử dụng đất ở 50 năm hay lâu dài chưa xảy ra. Vì trước đây, đầu tư theo phương thức truyền thống là một chủ đầu tư đầu tư ra một cơ sở bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và trực tiếp cho người đi du lịch thuê và thời hạn hiện hành cho sử dụng đất là 50 năm trong trường hợp đặc biệt có thể kéo dài 70 năm và không có chuyện sử dụng đất vô thời hạn đối với đất sử dụng cho dịch vụ du lịch”, ông Võ cho biết.
Trong khi đó, ông Tuấn đề nghị, cần luật hóa condotel, bởi loại hình này hiện chưa được thống kê trong thống kê du lịch hoặc thống kê nhà ở, dù đây là dịch vụ lưu trú cao cấp.
“Việc hạch toán chi phí, ăn chia lợi nhuận giữa đơn vị quản lý và chủ sở hữu khá phức tạp, nên Nhà nước cần tăng cường các biện pháp quản lý, tránh thất thoát nguồn thu”, ông Tuấn nói.
