 |
| Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP được ban hành nhằm khắc phục tình trạng các cá nhân trả giá cao để trúng đấu giá rồi bỏ cọc, với mục đích thổi giá đất, gây lũng đoạn thị trường. Ảnh: Phúc An |
Điểm mới nổi bật tại Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP là nâng mức tiền đặt trước đối với cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Việc mở rộng quyền chọn mức tiền đặt trước liệu có làm các địa phương lúng túng?
So với các phiên bản dự thảo, Nghị quyết số 66.11 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh, chỉ quy định về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân và việc xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá. Như vậy, Nghị quyết số 66.11 thu hẹp cả về loại đất (chỉ áp dụng cho “đất ở”) cũng như đối tượng (chỉ áp dụng cho chủ thể “cá nhân” tham gia đấu giá).
Nghị quyết số 66.11 được ban hành với mục đích siết chặt kỷ luật đấu giá, đặc biệt là khắc phục tình trạng các cá nhân (giới đầu tư, đầu cơ) trả giá cao để trúng đấu giá rồi bỏ cọc, với mục đích thổi giá đất, gây lũng đoạn thị trường. Một quy định nổi bật là nâng mức tiền đặt trước (sau khi trúng đấu giá sẽ chuyển thành “tiền cọc”) đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở lên 10% đến 50% giá khởi điểm (quy định cũ là từ 10% đến 20% giá khởi điểm, theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản).
Lưu ý, Nghị quyết không áp dụng với tổ chức kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án (trường hợp này vẫn áp dụng mức đặt trước từ 10% đến 20% giá khởi điểm).
Việc nâng mức tiền đặt trước tối đa lên tới 50% giá khởi điểm sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng trước khi nộp hồ sơ và nộp tiền đặt trước để đấu giá đất, qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác. Tuy nhiên, quy định mới này theo tôi vẫn bộc lộ một số thách thức. Thứ nhất, việc quy định biên độ rất rộng (từ 10% đến 50% giá khởi điểm) cho tiền đặt trước (tiền cọc) sẽ trao thẩm quyền rất rộng cho các địa phương khi tổ chức đấu giá đất, có thể gây lúng túng (không biết nên chọn mức nào). Mặt khác, về nguyên tắc địa phương có thể chọn mức tiền đặt trước bằng 10% giá khởi điểm, thấp hơn mức tối đa của quy định cũ (20% giá khởi điểm), đặt ra dấu hỏi cho hiệu quả của quy định mới.
Thứ hai, nếu địa phương chọn mức tiền đặt trước tối đa (bằng 50% giá khởi điểm) vô hình trung lại tạo rào cản cho người tham gia đấu giá, có thể làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá đất. Chẳng hạn, một nhóm chủ thể có mục đích xấu có thể câu kết với đơn vị tổ chức đấu giá đất để đưa một số lượng lớn thửa đất ở ra đấu giá tại cùng một thời điểm và quy định mức tiền đặt trước bằng 50% giá khởi điểm, khiến người dân không kịp huy động nguồn tiền nộp tiền đặt trước, từ đó nhóm này có khả năng “thu gom” được một số lượng lớn thửa đất và “để dành” bán kiếm lời.
Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP mở rộng phạm vi “cấm tham gia đấu giá” với các cá nhân nếu có hành vi vi phạm. Quy định mới này có đủ sức răn đe các hành vi vi phạm?
Theo quy định tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm chỉ áp dụng cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế bỏ cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án hoặc đấu giá cấp quyền khai thác khoáng sản. Nghị quyết số 66.11 đã bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân sẽ ra quyết định cấm tham gia đấu giá: từ 2 năm đến 5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền; từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đủ tiền.
Quy định mới này nhằm khắc phục “khoảng trống pháp luật” tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, bổ trợ cho quy định mới về nâng “mức cọc” nhằm chấn chỉnh hiện tượng cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của quy định mới vẫn còn là dấu hỏi bởi các cá nhân hoàn toàn có thể nhờ người khác đứng tên thay để tham gia đấu giá (linh hoạt hơn so với trường hợp doanh nghiệp tham gia đấu giá đất thực hiện dự án). Cần nhấn mạnh rằng chính bởi việc đánh giá cá nhân có thể “lách” thông qua nhờ người khác đứng tên để tham gia đấu giá, nên khi sửa đổi Luật Đấu giá tài sản vào năm 2024, cơ quan chủ trì soạn thảo đã không đề xuất chế tài cấm đối với cá nhân. Tuy nhiên sau 2 năm, chế tài này đã được đưa vào Nghị quyết số 66.11.
Theo ông cần lưu ý gì trong quá trình thực thi chính sách để Nghị quyết thực sự đi vào cuộc sống?
Về tổng thể, mọi chính sách đều có 2 mặt và một chính sách dù tốt đến đâu thì điều quan trọng nhất nằm ở khâu triển khai thực thi của chính quyền địa phương. Đơn cử, với quy định cho phép biên độ từ 10% đến 50% giá khởi điểm cho “mức cọc” của cá nhân tham gia đấu giá đất, các địa phương sẽ có thẩm quyền rất rộng khi tổ chức đấu giá đất. Địa phương cần hiểu rõ thị trường, nhu cầu của người dân và cả mối tương quan giữa giá đất theo bảng giá đất cao/thấp thế nào so với giá giao dịch phổ biến trên thị trường để quyết định mức tiền đặt trước cho phù hợp.
Với địa phương có giá đất theo bảng giá đất thấp hơn hẳn so với giá giao dịch trên thị trường và người dân có nhu cầu về đất ở cao (do gia tăng dân số cơ học và gia tăng dân số tự nhiên mạnh mẽ) thì cần quy định “mức cọc” chiếm tỷ lệ cao so với giá khởi điểm (tiến gần đến mức 50% giá khởi điểm). Lý do là giá khởi điểm (được xác định theo bảng giá đất) sẽ thấp hơn hẳn so với giá đất thị trường, tạo “sức hút” với nhóm đối tượng đầu tư, đầu cơ, tiềm ẩn các hành vi tiêu cực, nên cần tăng “mức cọc” để làm nản lòng nhóm đầu tư, đầu cơ. Ngược lại, với địa phương có giá đất theo bảng giá đất gần với giá giao dịch trên thị trường thì bản thân giá khởi điểm đã tiệm cận giá đất thị trường nên cần quy định “mức cọc” chiếm tỷ lệ thấp so với giá khởi điểm (về gần mức 10% giá khởi điểm) để mở rộng cơ hội cho người tham gia đấu giá.
Như vậy, sự chủ động, linh hoạt, sáng tạo của cấp thực thi sẽ quyết định chính sách mới phát huy hiệu quả như mục đích ban hành, thực sự đưa chính sách vào cuộc sống, tránh các hành vi “lách luật” để trục lợi.
