 |
| Một số ý kiến băn khoăn việc nâng tỷ lệ đặt cọc từ tối đa 20% lên mức tối thiểu 20% và tối đa 50% giá khởi điểm có thể làm giảm tính cạnh tranh. Minh họa: Nhã Chi |
Nhức nhối thao túng đấu giá đất
Thời gian qua, hoạt động ĐGQSDĐ xảy ra không ít trường hợp người tham gia đấu giá lợi dụng quy định về tiền đặt trước thấp để tham gia đấu giá, trả giá cao rồi bỏ cọc; có các hành vi câu kết, thao túng, dìm giá gây thất thoát ngân sách nhà nước, ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Ninh Bình vừa khởi tố 27 bị can về tội “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản”, đồng thời làm rõ hành vi của hơn 60 cá nhân khác có liên quan. Theo kết quả điều tra, nhóm đối tượng có nhiều tiền án, tiền sự đã lợi dụng danh nghĩa doanh nghiệp để can thiệp, thao túng hoạt động ĐGQSDĐ trên địa bàn thôn Chín Mười và thôn Bườn, phường Đông A, tỉnh Ninh Bình (trước đây là xã Mỹ Thắng, TP. Nam Định).
Đáng chú ý, nhóm này lôi kéo gần 100 người dân địa phương để dàn xếp, thao túng kết quả đấu giá. Kết quả rà soát cho thấy, nhiều lô đất trúng đấu giá có mức chênh lệch rất thấp, chỉ từ 20.000 đến 100.000 đồng/m² so với giá khởi điểm. Dấu hiệu bất thường tập trung tại 9 lô đất vị trí đắc địa, nằm sát mặt đường.
Theo cơ quan điều tra, các đối tượng đã chủ động liên hệ với người dân, tổ chức nhiều cuộc họp trước phiên đấu giá nhằm thỏa thuận giá, lựa chọn người trúng đấu giá, can thiệp sâu vào cuộc đấu giá, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước hơn 20 tỷ đồng chỉ riêng tại 9 khu đất bị thao túng.
Cơ quan điều tra đang tiếp tục làm rõ khả năng có sự tiếp tay của một số cá nhân trong cơ quan chức năng giúp nhóm này tiếp cận danh sách người dân tham gia đấu giá. Đồng thời, Công an tỉnh Ninh Bình cũng mở rộng điều tra các vụ đấu giá khác trên địa bàn có dấu hiệu bị can thiệp tương tự.
Tháng 3/2025, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản” theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Hình sự. 6 bị cáo trong vụ án đã thông đồng để “thổi giá” đất tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn (TP. Hà Nội) vào cuối năm 2024. Kết quả điều tra xác định nhóm Tuấn, Dương, Thành, Trung, Liên và Quân bàn bạc, thông đồng cố ý nâng giá 36/58 thửa đất ở vòng thứ 5 với giá cao bất thường từ 59.488.000 đồng/m2 đến 30.002.488.000 đồng/m2. Đến vòng thứ 6 thì cả nhóm không bỏ giá. Viện Kiểm sát xác định, hành vi nâng giá của các bị cáo đã vi phạm khoản 5 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản. Hậu quả gây thiệt hại gần 420 triệu đồng. Hội đồng xét xử tuyên phạt các bị cáo từ 12 - 30 tháng tù, tuyên buộc các bị cáo phải bồi thường cho các tổ chức, cá nhân liên quan; tịch thu sung công quỹ khoản tiền đặt cọc của nhóm bị cáo là hơn 3,6 tỷ đồng và các vật chứng.
Nâng tỷ lệ đặt cọc, cần góc nhìn sâu
Để hạn chế tình trạng thao túng trong ĐGQSDĐ, Công văn số 6369-CV/UBKTTW ngày 23/6/2025 của Ủy ban Kiểm tra Trung ương đề nghị “nghiên cứu sửa đổi ngay quy định nâng mức tiền đặt trước của cá nhân tham gia đấu giá từ tối đa 20% lên 50% giá khởi điểm”.
Bộ Tư pháp cho biết, Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về ĐGQSDĐ trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai đưa ra quy định, trường hợp ĐGQSDĐ để giao đất ở cho cá nhân, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm.
Mới đây, tại phiên họp thẩm định độc lập đối với Dự thảo Nghị quyết, có nhiều ý kiến xung quanh mức tiền đặt trước này.
Đơn cử, đại diện Bộ Công an cho biết, quy định tỷ lệ đặt cọc tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) thấp dễ dẫn đến việc thao túng thị trường. Từ thực tiễn những vụ việc Bộ Công an đã xử lý, việc nâng tiền đặt cọc lên mức 20 - 50% là hợp lý, có thể hạn chế được hệ lụy.
Trong khi đó, đại diện Bộ Quốc phòng cho rằng, việc nâng mức đặt cọc từ 20 - 50% là quá rộng, nên để khoảng cách ngắn hơn. Việc nâng mức đặt cọc như trên sẽ hạn chế tiếp cận đối với những doanh nghiệp nhỏ. Với doanh nghiệp lớn, mức tăng này cũng không khiến họ e ngại.
Đại diện Bộ Tài chính cho rằng, nên quy định mức khung 20 - 50% như Dự thảo Nghị quyết, còn mức cụ thể nên giao địa phương quyết định cho phù hợp với thực tế.
Đại diện Thanh tra Chính phủ cho rằng, khung đặt cọc từ 20% - 50% là khoảng cách khá rộng, vì với quy định hiện hành, các địa phương đang thực hiện ở mức tối đa 20%. Dự thảo quy định mức tối đa 50% sẽ gây khó khăn trong việc huy động vốn cho doanh nghiệp, dẫn đến làm giảm số lượng khách hàng tham gia đấu giá, giảm tính cạnh tranh, giá trúng đấu giá có thể không đạt được như mong muốn.
Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Phó Chủ tịch Hội Đấu giá viên TP. Hà Nội, thành viên Hội đồng Thẩm định độc lập cho rằng, Dự thảo Nghị quyết tăng tỷ lệ đặt cọc lên 20 - 50% nếu áp dụng với cá nhân là phù hợp, thậm chí nên quy định mức tiền cọc 30 - 50%. Tuy nhiên, mức đặt cọc này chỉ nên áp dụng khi lấy khung giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá. Bởi nếu lấy giá khởi điểm là giá thị trường, giá so sánh hoặc giá đất cụ thể thì mức đặt cọc này là quá cao, sẽ hạn chế người tham gia đấu giá. Riêng với các pháp nhân, mức tiền đặt cọc tối đa lên tới 50% khi ĐGQSDĐ thực hiện dự án là chưa phù hợp. Mức tiền đặt trước này có thể tránh rủi ro pháp lý cho bên có tài sản nhưng lại khó cho doanh nghiệp khi tham gia đấu giá tài sản là dự án. Do đó, cần có sự phân biệt về mức tiền đặt trước giữa cá nhân và tổ chức tham gia đấu giá.
Với mức đặt cọc bằng 50% giá trị đất thì không phải cá nhân, tổ chức nào cũng có khả năng tham gia. Khi đó sẽ hạn chế tình trạng tranh nhau trả giá, đua giá rồi bỏ cọc, hạn chế tình trạng đấu giá rồi bán chênh hưởng lợi, nhưng có thể dẫn tới trường hợp ít người tham gia đấu giá, giảm tính cạnh tranh và giá trúng đấu giá có thể thấp hơn so với trước đây. Do đó, Dự thảo Nghị quyết chỉ có hiệu lực đến ngày 28/2/2027 là hợp lý, vì hiện nay đang sửa Luật Đất đai và phải chờ giá đất cụ thể được xác định theo hướng nào trong luật mới.
Ngoài ra, theo bà Hạnh, việc hạn chế trục lợi qua đấu giá đất không chỉ bằng giải pháp nâng tiền đặt cọc mà phải kết hợp thêm các chính sách về xây dựng và chuyển nhượng đất đấu giá.
Được biết, Bộ Tư pháp sẽ tiếp tục tổ chức phiên họp lấy ý kiến đối với Dự thảo Nghị quyết này.
