 |
| Nhiều chủ đầu tư đang tìm kiếm quỹ đất dự án có pháp lý rõ, khả năng triển khai và tạo dòng tiền thông qua M&A. Ảnh: Tiên Giang |
Cuộc chuyển giao bắt đầu từ quỹ đất
Nhìn lại nửa đầu năm, M&A BĐS không còn chỉ xuất hiện ở những doanh nghiệp (DN) cần bán tài sản để giải quyết áp lực tài chính. Trên thị trường, một số chủ đầu tư đang (CĐT) tích cực tìm kiếm quỹ đất, trong khi nhiều DN, nhất là nhóm không chuyên, bắt đầu chào bán dự án hoặc quỹ đất. Cùng với đó, các CĐT vẫn tập trung triển khai, ra hàng mới và linh hoạt chính sách bán hàng theo nhịp thị trường.
Trường hợp Phát Đạt và Mitsubishi Corporation là một ví dụ. Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) ghi nhận Mitsubishi Corporation đã rót 1.900 tỷ đồng nhận chuyển nhượng Dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt và chi hơn 3.000 tỷ đồng nhận chuyển nhượng Dự án Thuận An 2. Phát Đạt cũng tham gia khoảng 35% vốn tại Dự án Thủ Thiêm Eco Smart City. Một số thương vụ khác như OBC Holdings thâu tóm dự án rộng hơn 6.300 m² từ Eco Thuận Nghiệp hay Everland An Giang mua lại phân khu 7.1 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước cho thấy M&A đang diễn ra ở nhiều quy mô.
Điểm đáng chú ý là hoạt động M&A đang được thúc đẩy từ cả phía mua và bán. Một số CĐT tăng cường tìm kiếm quỹ đất phù hợp để mua bán, hợp tác triển khai. Ở chiều ngược lại, không ít DN đưa quỹ đất, dự án ra thị trường để tái cơ cấu danh mục hoặc tìm thêm nguồn lực. Cơ chế thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã mở thêm dư địa cho các hoạt động này.
Nhìn từ phía DN, M&A vì thế không nhất thiết đồng nghĩa với bán tài sản vì khó khăn. Một CĐT có thể chuyển nhượng một dự án để giải phóng vốn cho dự án khác; DN có quỹ đất nhưng thiếu kinh nghiệm phát triển có thể tìm đối tác chiến lược. Ngược lại, bên mua có thể rút ngắn đáng kể thời gian tạo lập dự án so với việc bắt đầu từ một quỹ đất chưa hoàn thiện pháp lý.
Diễn biến thị trường nhà ở 6 tháng đầu năm cho thấy rõ hơn sự phân hóa. Dù nguồn cung mới phục hồi, khách hàng vẫn giữ tâm lý thận trọng, quyết định đầu tư chậm hơn, ưu tiên dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ nhu cầu ở thực, có lợi thế hạ tầng và thương hiệu CĐT. “Giá trị tài sản ngày càng phụ thuộc vào khả năng đưa quỹ đất thành sản phẩm thực tế”, một chủ đầu tư chia sẻ.
Lợi thế cho nhà đầu tư trường vốn
Bước vào nửa cuối năm, tâm điểm của M&A không còn nằm ở số lượng thương vụ bùng nổ, mà chuyển sang việc bên nào đang nắm thế chủ động để thâu tóm và loại tài sản nào đủ chuẩn để thu hút dòng vốn. Khi thị trường phân hóa mạnh, lợi thế không còn thuộc về DN chỉ ôm quỹ đất lớn trên giấy. Thay vào đó, năng lực huy động vốn, khả năng kiểm soát chi phí và sức bền tài chính để chờ dự án tạo ra dòng tiền thực mới là yếu tố quyết định.
Những thương vụ như Mitsubishi - Phát Đạt cho thấy nhà đầu tư ngoại không nhất thiết phải mua toàn bộ DN. Họ có thể lựa chọn từng dự án, từng phân khu phù hợp chiến lược. Ở phía DN trong nước, những CĐT có bảng cân đối lành mạnh và khả năng triển khai cũng đang có lợi thế tương tự.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh tiếp thị Dat Xanh Services, phụ trách DXS-FERI nhận định, sau giai đoạn tái cấu trúc, nhiều CĐT chuyển sang triển khai dự án và chủ động tìm kiếm quỹ đất thông qua M&A. M&A dần trở thành một phần trong chiến lược chuẩn bị nguồn hàng, thay vì chỉ là giải pháp xử lý khó khăn.
Dự báo thị trường 6 tháng cuối năm tiếp tục chuyển từ “phân hóa” sang “chọn lọc”. Các dự án quy mô vừa và nhỏ thuộc phân khúc nhà ở, pháp lý đầy đủ, bảo đảm hoàn thành đưa vào sử dụng và tạo dòng tiền có lợi thế hơn về thanh khoản. Trong khi đó, đất nền, dự án đầu cơ và BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục chịu áp lực sàng lọc.
Sự chọn lọc diễn ra theo khu vực và năng lực CĐT. Dự án tại khu vực lõi đô thị, vùng ven có hạ tầng vành đai, metro được ưu tiên hơn; khu vực xa, hạ tầng yếu sẽ gặp khó. Về phía DN, dự án có pháp lý sạch, CĐT thương hiệu mạnh, yếu tố nước ngoài hoặc đơn vị phát triển chuyên nghiệp có lợi thế thu hút vốn lớn hơn.
Theo bà Phạm Thị Nguyên Thanh, Chủ tịch LinkGroup, thị trường BĐS năm 2026 chuyển dần về giá trị thật, nhu cầu thật và năng lực thật, giảm tâm lý FOMO và tăng trưởng nóng. Với M&A, sự thay đổi này có ý nghĩa đáng kể khi giá trị một tài sản ngày càng được nhìn qua pháp lý, khả năng triển khai và dòng tiền, thay vì chỉ dựa trên quy mô quỹ đất.
Nguồn cung mới dự báo tiếp tục tăng, DXS-FERI dự kiến 6 tháng cuối năm, thị trường BĐS được bổ sung khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp cả năm lên hơn 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ dự báo khoảng 20 - 30%, giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn.
Lãi suất dự báo duy trì từ 12 - 14%. Giá sơ cấp đi ngang hoặc giảm nhẹ, giá thứ cấp chịu áp lực tại những tài sản mà chủ sở hữu chịu áp lực lãi vay. Đây là môi trường thuận lợi hơn cho nhà đầu tư có vốn dài hạn, bởi họ có khả năng chờ đợi và lựa chọn tài sản trong lúc bên bán cần tái cơ cấu.
M&A vì vậy trở thành cơ chế sàng lọc của thị trường. DN thiếu vốn hoặc không đủ năng lực triển khai có thể tìm đối tác; DN cần tái cơ cấu có thể chuyển nhượng tài sản để tập trung dự án cốt lõi. Cuộc chơi M&A BĐS năm 2026 không còn đơn giản là “ai mua, ai bán”. Quan trọng hơn là tài sản nào được chuyển giao và sau đó ai có khả năng biến quỹ đất thành dự án, biến dự án thành dòng tiền bền vững.
