 |
| M&A không còn là sân chơi độc quyền của khối ngoại. Ảnh: Gia An |
Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động ấy là nguy cơ tiềm ẩn về thách thức tài chính do sự khác biệt trong cấu trúc vốn. Nếu khối ngoại dựa trên nguồn vốn ổn định, dài hạn, thì khối nội lại phải gánh áp lực lớn từ trái phiếu và nợ vay, đòi hỏi năng lực quản trị rủi ro vượt trội để tồn tại và bứt phá.
Dòng vốn phân cực: Cơ hội từ ổn định đến áp lực đòn bẩy cao
Thị trường M&A hiện tại là sự giao thoa của hai dòng vốn có tính chất hoàn toàn khác biệt, tạo nên cuộc chơi cân bằng nhưng đầy kịch tính.
Trong 10 tháng đầu năm, dòng vốn FDI tiếp tục đóng vai trò quan trọng khi rót 5,34 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản. Khối ngoại, với vai trò dẫn dắt thị trường, bao gồm hai nhóm chính: các quỹ đầu tư chuyên biệt (đến từ Singapore, Hong Kong, Nhật Bản, thường đại diện cho các quỹ hưu trí và bảo hiểm quốc tế) và các tập đoàn phát triển bất động sản lớn (như UOA Group hay SkyWorld Development Berhad đến từ Malaysia).
Các nhà đầu tư này có khẩu vị rất rõ ràng và khắt khe, ưu tiên các dự án thỏa mãn nhiều tiêu chí: pháp lý sạch (giảm thiểu rủi ro hành chính), tiến độ rõ ràng (đảm bảo khả năng triển khai nhanh và sinh lời sớm), rủi ro thấp, và đặc biệt là tuân thủ tiêu chuẩn ESG.
Điển hình là thương vụ UOA Group mua lại 100% cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo JSC để sở hữu gần 2.000m² "đất vàng" tại trung tâm TP.HCM, hay SkyWorld Development Berhad nhận chuyển nhượng khu đất 1ha tại phường Lái Thiêu. Đây là các thương vụ có tính "neo thị trường", nhất quán quan điểm: chỉ rót vốn vào những dự án có cấu trúc pháp lý minh bạch, tạo dòng tiền ổn định và chủ đầu tư có năng lực quản trị.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Việt Nam hấp dẫn nhà đầu tư ngoại nhờ bốn yếu tố cốt lõi: nhu cầu lớn và bền vững (tốc độ đô thị hóa 3%/năm), kỳ vọng biên lợi nhuận cao (giá bất động sản thấp hơn các nước láng giềng), cải thiện khung pháp lý và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cũng cho rằng, dòng vốn FDI đang trở thành "phao cứu sinh" quan trọng, bổ sung nguồn lực tài chính trong bối cảnh tín dụng trong nước bị siết chặt.
Tuy nhiên, M&A không còn là sân chơi độc quyền của khối ngoại. Nhiều doanh nghiệp nội trỗi dậy mạnh mẽ, chủ động tái cấu trúc và mở rộng quỹ đất. Sơn Kim Land mới đây thâu tóm gần 10ha đất tại trục Mai Chí Thọ (dự án Saigon Broadway cũ, vốn thuộc Novaland) để tái cơ cấu danh mục, hay MIK Group nhận chuyển nhượng dự án Cát Bà Amatina từ Vinaconex (VCG) là một minh chứng.
Đặc biệt, gần đây nhất, Sơn Kim Land cũng huy động thành công khoản tín dụng tư nhân 200 triệu USD từ thị trường quốc tế, với sự tư vấn của ngân hàng đầu tư Jefferies (New York). Đây là minh chứng rõ rệt cho thấy các doanh nghiệp nội có quản trị tốt vẫn có khả năng tiếp cận nguồn vốn chất lượng cao, dài hạn, và có cấu trúc đa dạng từ nước ngoài.
Mặc dù có cơ hội lớn từ thị trường vốn quốc tế, song để thực hiện những thương vụ quy mô, đa phần doanh nghiệp nội còn lại vẫn phải dựa vào đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Vốn trái phiếu doanh nghiệp mang lại tốc độ huy động nhanh nhưng đi kèm với lãi suất cao (thường 8,95% – 9,2%/năm) và kỳ hạn ngắn, tạo ra áp lực đáo hạn khổng lồ và khiến họ dễ bị tổn thương nếu thị trường có biến động.
Rủi ro thanh khoản và bài toán quản trị chiến lược
Chính cấu trúc vốn sử dụng đòn bẩy cao là điểm yếu chiến lược của nhiều doanh nghiệp nội sau khi M&A thành công, khiến họ phải đối mặt với rủi ro thanh khoản từ hai phía.
Thứ nhất là áp lực từ nợ cũ. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong phần còn lại của năm 2025 lên tới 32.118 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất (39,3%), tương ứng 12.626 tỷ đồng, là một thách thức khổng lồ về quản trị dòng tiền.
Thứ hai, các thương vụ M&A quy mô lớn buộc doanh nghiệp phải tiếp tục tạo ra nợ mới, làm tăng rủi ro trong tương lai. Điển hình là việc 4 doanh nghiệp Việt (Thời Đại Mới T&T, Hưng Phát Invest Hà Nội, Trường Minh và Hải Đăng) đã phát hành tổng cộng 24.000 tỷ đồng trái phiếu chỉ trong hai ngày để hợp tác triển khai dự án Cần Giờ.
Giới quan sát cho rằng, khi dòng tiền lớn được huy động gấp gáp như vậy, doanh nghiệp sẽ chịu áp lực rất lớn trong việc triển khai và bán hàng cực nhanh để đảm bảo nguồn thu trả nợ và lãi suất cao.
Nếu dự án gặp trì trệ về pháp lý, hoặc thị trường bán hàng không thuận lợi, rủi ro về thanh khoản có thể gia tăng đáng kể. Điều này tạo ra thách thức lớn trong việc cân đối dòng tiền, đặc biệt khi rủi ro từ nợ cũ chưa kịp giải quyết, nợ mới đã hình thành.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, các doanh nghiệp bất động sản cần quản trị chặt chẽ dòng tiền, bởi huy động vốn quá nhanh nhưng triển khai dự án chậm sẽ dẫn đến nợ xấu, thậm chí nguy cơ đổ vỡ.
Sự tham gia mạnh mẽ của vốn ngoại cũng đi kèm những thách thức không nhỏ. Nhiều chuyên gia từng cảnh báo về nguy cơ “thâu tóm” khi doanh nghiệp nội có thể mất quyền kiểm soát các dự án tiềm năng nếu không có chiến lược phòng vệ.
Cùng với đó là sự chênh lệch lớn về sức cạnh tranh do doanh nghiệp nội còn hạn chế về vốn, kinh nghiệm và khả năng huy động nguồn lực. Nếu dòng vốn ngoại rút đột ngột do biến động kinh tế vĩ mô, thị trường có thể đối mặt với cú sốc thanh khoản.
Để biến cơ hội thành lợi ích bền vững, chuyên gia tài chính, ngân hàng Cấn Văn Lực khuyến cáo, doanh nghiệp nội không nên quá phụ thuộc, dễ dàng bán lại dự án mà cần cân nhắc hợp tác lâu dài, để học hỏi cách quản lý, phát triển sản phẩm, cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh. Nếu chỉ coi FDI là “cứu cánh” ngắn hạn về vốn, doanh nghiệp nội sẽ bỏ lỡ cơ hội xây dựng thị trường bền vững.
Về phía Nhà nước, các chuyên gia cho rằng, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, sớm ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết các luật sửa đổi (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) nhằm tạo hành lang minh bạch, nhất quán. Đồng thời, doanh nghiệp cần đẩy mạnh định hướng phát triển bền vững, ưu tiên các dự án xanh, gắn với phát triển đô thị thông minh, phù hợp với xu hướng toàn cầu và tiêu chuẩn của vốn ngoại.
Cuộc chơi M&A bất động sản từ 2025 trở đi sẽ ngày càng quyết liệt, nhưng chỉ những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, chuẩn mực quản trị cao và chiến lược dòng tiền vững vàng mới có thể bứt phá thực sự.
