 |
| Hiệp hội đề nghị tập trung xây dựng cơ chế pháp lý bắt buộc chủ đầu tư công khai thông tin sản phẩm và áp dụng các biện pháp xử phạt nghiêm minh để làm lành mạnh thị trường. Ảnh: Gia An |
Trong văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất, HoREA đã chỉ ra hàng loạt rủi ro về trùng lặp chức năng, tăng biên chế và gánh nặng ngân sách. Thay vào đó, Hiệp hội đề nghị tập trung xây dựng cơ chế pháp lý bắt buộc chủ đầu tư công khai thông tin sản phẩm và áp dụng các biện pháp xử phạt nghiêm minh để làm lành mạnh thị trường.
Rủi ro trùng lặp chức năng và tăng gánh nặng ngân sách
HoREA nhận thấy việc thành lập trung tâm giao dịch này có thể đi ngược chủ trương tinh gọn bộ máy của Đảng và Chính phủ, đồng thời dẫn đến sự chồng chéo, kém hiệu quả.
Cụ thể, dự thảo Nghị quyết quy định Trung tâm giao dịch là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp tỉnh, chắc chắn sẽ làm phát sinh "đơn vị sự nghiệp công lập mới" tại tất cả các địa phương. Điều này kéo theo việc tăng biên chế công chức, viên chức, vì cơ cấu tổ chức dự kiến có đến 5 bộ phận. Ngoài ra, kinh phí hoạt động do ngân sách nhà nước bảo đảm, dẫn đến tăng chi ngân sách. HoREA khẳng định mô hình này có dấu hiệu trùng dẫm về chức năng, nhiệm vụ với "Bộ phận Một cửa" thuộc Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh, cấp xã.
Phân tích sâu hơn, Hiệp hội chỉ ra sự trùng lặp rõ ràng trong các bộ phận của Trung tâm. Ví dụ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ về thu, nộp thuế, phí vẫn thuộc cơ quan Thuế cấp tỉnh quản lý; bộ phận tiếp nhận hồ sơ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và sẽ được tổ chức lại về Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.
Đặc biệt, việc giao cho Trung tâm giao dịch thẩm tra, thẩm định tính pháp lý nguồn cung bất động sản sẽ tốn nhiều thời gian, công sức và tiềm ẩn rủi ro pháp lý. HoREA nhấn mạnh rằng nhiệm vụ này đã được xã hội hóa thông qua các tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, môi giới và công chứng, chứng thực hợp đồng. Nhà nước chỉ cần quy định chủ đầu tư chịu trách nhiệm pháp lý khi công bố thông tin.
Giải pháp cốt lõi: Công khai thông tin và xử phạt nghiêm
HoREA hoan nghênh mục đích của dự thảo Nghị quyết nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, Hiệp hội khẳng định minh bạch hóa không thể chỉ dựa vào Trung tâm giao dịch mà phải thông qua nhiều thiết chế khác như sàn giao dịch, công bố thông tin trên trang điện tử của doanh nghiệp và công chứng, chứng thực hợp đồng.
HoREA đưa ra kiến nghị cốt lõi là chưa cần thiết thành lập Trung tâm giao dịch tại thời điểm hiện nay. Thay vào đó, cần xây dựng dự thảo Nghị quyết tập trung vào hai nội dung chính.
Một là, công khai đầy đủ, chính xác thông tin sản phẩm: Chủ đầu tư phải công bố thông tin trước khi đưa ra giao dịch, bao gồm nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án và quyền sử dụng đất ở được mã hóa, định danh. Thông tin này phải được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và UBND cấp tỉnh, cũng như trên trang điện tử của doanh nghiệp để kiểm tra, quản lý.
Hai là, xử phạt vi phạm hành chính nghiêm minh: Áp dụng đối với trường hợp chủ đầu tư không công bố đầy đủ, chính xác thông tin về sản phẩm hoặc dự án, hoặc đưa ra giao dịch sản phẩm chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Bịt lỗ hổng pháp lý: Đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản
Bên cạnh góp ý về dự thảo Nghị quyết, HoREA kiến nghị xây dựng đề án sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản (kết hợp sửa đổi một số luật liên quan) nhằm giải quyết các bất cập và lỗ hổng pháp lý hiện hành, giảm rủi ro cho thị trường và người mua.
Có ít nhất bốn vấn đề quan trọng được HoREA nêu bật cần phải được bổ sung trong thời gian tới.
Thứ nhất, quản lý phân lô, bán nền ngoài dự án: Luật hiện hành chưa quy định loại sản phẩm “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản” và chưa có cơ chế bảo vệ khách hàng khi mua phải các sản phẩm trái phép.
Thứ hai, kiểm soát tiền đặt cọc: Luật chỉ quy định thu tiền đặt cọc tối đa 5% khi sản phẩm đã đủ điều kiện kinh doanh, nhưng chưa kiểm soát “tiền giữ chỗ” hay “hợp đồng hứa mua, hứa bán” khi sản phẩm chưa đủ điều kiện. Việc lợi dụng quy định này dẫn đến rủi ro cho khách hàng, có thể phải đặt cọc giá trị lớn.
Thứ ba, quản lý bất động sản du lịch: Luật chưa áp dụng cho công trình hình thành trong tương lai phục vụ mục đích du lịch, lưu trú (condotel). Thiếu quy định về việc Sở Xây dựng xác nhận điều kiện bán, cho thuê mua đã gây thiệt hại cho khách hàng.
Thứ tư, bảo vệ khách hàng trước bất động sản phái sinh: Chưa có cơ chế bảo vệ khách hàng với sản phẩm như “sở hữu kỳ nghỉ” hay huy động vốn thông qua chia nhỏ giá trị bất động sản (blockchain), dù các hình thức này đã xuất hiện và gây rủi ro.
Chủ tịch Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: minh bạch thông tin và quản lý chặt chẽ chủ đầu tư là giải pháp ưu tiên để nâng cao hiệu quả quản lý, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và nhà đầu tư, đồng thời tránh lãng phí nguồn lực ngân sách. Việc thành lập Trung tâm giao dịch chỉ nên cân nhắc khi các cơ chế hiện hành không còn hiệu quả; hiện nay, hoàn thiện quy định pháp luật và cơ chế công khai thông tin là bước đi khả thi, tiết kiệm và phù hợp.
