Hơn 1.000 doanh nghiệp ở TP.HCM bị vướng đất công: Chờ cơ chế khơi thông nguồn lực

Một số dự án “đất vàng” có nguồn gốc đất công tại khu trung tâm TP.HCM bị ách tắc nhiều năm qua do vướng pháp lý. Ảnh: Duy Anh

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nguyên nhân đến từ khoảng trống pháp lý trong giai đoạn CPH 2007 - 2021 và quy định về đất đai chưa được hướng dẫn cụ thể. Nếu có cơ chế tháo gỡ và hướng dẫn thực thi thống nhất sẽ giúp nhiều dự án được thực hiện, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế.

Vướng pháp lý, doanh nghiệp và Nhà nước cùng thiệt

Theo HoREA, phần lớn DN CPH trong giai đoạn 2007 - 2021 đều có quỹ đất có nguồn gốc nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt hoặc chưa lập “phương án sử dụng đất” tại thời điểm chuyển đổi. Khi quy hoạch mới được ban hành, nhiều khu đất không còn phù hợp với mục đích cũ, trong khi thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lại thiếu quy định rõ ràng. Nhiều dự án vì thế bị đình trệ, DN không thể đầu tư phát triển, còn Nhà nước thất thu ngân sách từ đất.

Công ty CP Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 là ví dụ điển hình. DN có 99,78% vốn thuộc sở hữu Nhà nước. Nhiều năm qua, DN vướng khâu xác định quyền sử dụng đất, không thể triển khai dự án mới dù có quỹ đất sẵn, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai và rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức.

Không chỉ Công ty CP Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5, tại khu trung tâm TP.HCM có nhiều dự án “đất vàng” có nguồn gốc đất công bị ách tắc hàng chục năm. Dự án Căn hộ và văn phòng cao cấp 11D Thi Sách (Q.1) do Công ty TNHH Trung tâm Thương mại và Căn hộ Sài Gòn (liên doanh giữa Công ty In Trần Phú và nhà đầu tư tư nhân) làm chủ đầu tư, được cấp phép từ năm 1995. Sau khi In Trần Phú thoái toàn bộ vốn, Dự án rơi vào tình trạng pháp lý phức tạp, không làm rõ được giá trị quyền sử dụng đất góp vốn ban đầu. Dù đã cất nóc, Dự án phải ngưng thi công từ cuối năm 2020.

Tương tự, Dự án Cao ốc 130 Hàm Nghi (Golden Saigon Plaza) có quy mô 1.482 m², do Công ty TNHH Liên doanh Golden Saigon Plaza làm chủ đầu tư. Liên doanh này được thành lập năm 1994 bởi Công ty Nhà Phú Nhuận (DN 100% vốn nhà nước, góp 35% bằng quyền sử dụng đất) và Orienstar International Co. Ltd. Sau nhiều lần điều chỉnh tiến độ nhưng không triển khai được, UBND TP.HCM đã chấm dứt hoạt động Dự án, thu hồi giấy chứng nhận đầu tư và khu đất vào năm 2015. Orienstar đã khiếu nại cho rằng căn cứ thu hồi còn một số nội dung pháp lý chưa rõ. Cả hai dự án trên đều bị “đóng băng” do vướng nguồn gốc đất công và thay đổi chủ thể sử dụng đất sau khi DNNN thoái vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu được tháo gỡ, hàng nghìn khu đất đang đình trệ sẽ được đưa vào sử dụng, góp phần phát triển đô thị và tạo nguồn thu lớn cho ngân sách. HoREA kiến nghị Quốc hội xem xét bổ sung cơ chế riêng xử lý khó khăn của nhóm DN CPH giai đoạn 2007 - 2021, cho phép rà soát, lập lại hoặc điều chỉnh phương án sử dụng đất. Nếu khu đất phù hợp quy hoạch thì được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Cần hành lang pháp lý và cơ chế thực thi đồng bộ

Trường hợp Quốc hội ban hành cơ chế riêng, HoREA kiến nghị nên quy định rõ việc rà soát, kê khai, lập lại phương án sử dụng đất trong thời hạn nhất định (ví dụ 24 tháng kể từ khi văn bản có hiệu lực).

Bên cạnh đó, cần đơn giản hóa thủ tục hành chính và xác định trách nhiệm từng cơ quan. Việc phân định rõ vai trò giữa các sở, ngành sẽ giúp tránh tình trạng hồ sơ bị “ngâm” do chồng chéo thẩm quyền.

HoREA cũng nhấn mạnh, cùng với việc hoàn thiện cơ chế nghĩa vụ tài chính, cần bảo vệ DN trong trường hợp chậm trễ do nguyên nhân khách quan. DN khi được giao, cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Tuy nhiên, nếu chậm do thay đổi quy hoạch hoặc lỗi từ phía cơ quan nhà nước, nên xem xét miễn, giảm hoặc điều chỉnh cho phù hợp. Theo đó chỉ nên tính “khoản tiền bổ sung” khi DN có lỗi chủ quan, tránh gây thiệt hại cho DN thực hiện đúng quy định.

Về quản lý đất công, HoREA kiến nghị đấu giá hoặc cho thuê theo cơ chế cạnh tranh minh bạch, đồng thời cho phép DN đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính được tiếp tục sử dụng đất nếu phù hợp quy hoạch. Trường hợp DN không đủ điều kiện hoặc khu đất không còn phù hợp, Nhà nước thu hồi để đấu giá, đấu thầu công khai, bảo đảm hiệu quả và tránh thất thoát.

Một hướng dài hạn là xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về quỹ đất và phương án sử dụng đất của các DN CPH. Việc công khai danh mục đất, tiến độ xử lý, chia sẻ dữ liệu giữa Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT), Sở Xây dựng, Sở Tài chính và xã, phường sẽ giúp tăng tính minh bạch, rút ngắn thời gian thẩm định, tránh lãng phí tài sản công.

Theo chuyên gia tài chính - bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu, hơn 1.000 DN CPH bị “đóng băng” vì đất công không chỉ là khó khăn riêng của DN, mà còn là biểu hiện của nguồn lực kinh tế bị tắc nghẽn. “Nếu cơ chế chuyển tiếp và hướng dẫn cụ thể được ban hành sớm, hàng loạt khu đất bỏ hoang sẽ được khai thác, tạo động lực tăng trưởng mới cho TP.HCM”, ông Hậu nhận định.

Ngược lại, nếu chậm trễ trong hành động, tình trạng “đất vàng nằm chờ” sẽ tiếp tục kéo dài, DN gánh thêm chi phí, còn Nhà nước tiếp tục bỏ lỡ cơ hội huy động nguồn lực quan trọng cho phát triển.