 |
| Khi các khoản liên quan đến đất đai thay đổi ngoài dự kiến, toàn bộ phương án tài chính của dự án có thể bị ảnh hưởng. Ảnh: An Nhiên |
Khi câu chuyện không còn nằm ở hệ số K
Mới đây, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM đã có văn bản kiến nghị lãnh đạo thành phố xem xét áp dụng hệ số K bằng 1 đối với nhiều trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Dữ liệu do viện này tổng hợp cho thấy, trong dự thảo hệ số K được lấy ý kiến trước đó, có những khu vực được đề xuất tăng tới 259% so với đầu năm 2026. Trong khi bảng giá đất năm 2026 vừa được xây dựng trên cơ sở khảo sát giá thị trường, việc tiếp tục điều chỉnh tăng mạnh hệ số K có thể làm gia tăng đáng kể nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM cho rằng, mức bảng giá đất hiện hành tại nhiều khu vực đã được điều chỉnh ở mức khá cao. Nếu tiếp tục duy trì hệ số K lớn hơn 1 trong bối cảnh hiện nay sẽ tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp và người dân.
Vị chuyên gia này dẫn số liệu cho thấy khoảng 129.000 doanh nghiệp đã rút lui khỏi thị trường trong những tháng đầu năm 2026. Trong bối cảnh hoạt động sản xuất kinh doanh còn nhiều khó khăn, việc gia tăng thêm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai có thể làm suy giảm nguồn lực đầu tư và kéo dài quá trình phục hồi của doanh nghiệp.
Theo ông Thuận, hệ số K ở mức hợp lý sẽ góp phần giảm áp lực đầu vào, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận mặt bằng sản xuất kinh doanh, đồng thời hỗ trợ mục tiêu phát triển nhà ở với giá phù hợp hơn cho người dân.
Nhìn từ góc độ thị trường, đề xuất đưa hệ số K về mức 1 được xem là tín hiệu tích cực, nhất là trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang nỗ lực tái cơ cấu dòng tiền và tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Tuy nhiên, không ít chủ đầu tư cho rằng đây mới chỉ là một phần của bài toán liên quan đến đất đai.
Doanh nghiệp khó dự báo chi phí tạo lập quỹ đất
Đại diện một doanh nghiệp phát triển dự án tại khu vực phía Bắc TP.HCM cho biết, điều doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay không phải là hệ số K tăng hay giảm bao nhiêu, mà là khả năng dự báo tổng giá vốn của dự án.
Theo vị này, những dự án đã hoàn thiện quy hoạch 1/500, hoàn tất phần lớn nghĩa vụ tài chính về đất đai thường ít chịu tác động hơn trước các đợt điều chỉnh chính sách. Trong khi đó, các doanh nghiệp đang trong quá trình tạo lập quỹ đất hoặc chuẩn bị triển khai dự án mới lại phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn khi giá đất và các khoản nghĩa vụ tài chính liên tục biến động.
"Điều doanh nghiệp lo nhất không phải là phải nộp thêm bao nhiêu tiền, mà là không thể tính toán chính xác sẽ phải bỏ ra bao nhiêu cho quỹ đất. Khi các khoản liên quan đến đất đai thay đổi ngoài dự kiến, toàn bộ phương án tài chính của dự án có thể bị ảnh hưởng", vị này chia sẻ.
Thực tế, tại nhiều dự án nhà ở, tiền bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng đang chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng mức đầu tư. Nhiều doanh nghiệp cho biết chi phí tạo lập quỹ đất hiện có thể chiếm từ 30-50% tổng vốn đầu tư, tùy thuộc quy mô và vị trí dự án. Chỉ cần giá vốn đất tăng thêm 10-20% so với phương án ban đầu cũng có thể làm thay đổi đáng kể hiệu quả đầu tư.
Áp lực này đang hiện hữu tại nhiều khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh như Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn hay Củ Chi, nơi giá đất liên tục biến động theo tiến độ đầu tư hạ tầng và nhu cầu phát triển đô thị.
Ở góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, điều doanh nghiệp cần nhất là cơ chế xác định giá đất minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo. Khi chủ đầu tư không thể xác định tương đối chính xác chi phí đất ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, việc huy động vốn, xây dựng kế hoạch kinh doanh và triển khai dự án đều gặp nhiều khó khăn.
Theo HoREA, chi phí đất hiện là một trong những yếu tố cấu thành quan trọng nhất của giá nhà. Vì vậy, việc xây dựng cơ chế xác định giá đất hợp lý và minh bạch không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong đầu tư mà còn góp phần kiểm soát giá thành sản phẩm trên thị trường.
Trong bối cảnh TP.HCM đang đặt mục tiêu gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và thu hút thêm nguồn lực đầu tư, khả năng dự báo được giá vốn đất ngay từ đầu có lẽ quan trọng không kém việc hệ số K được ấn định ở mức bao nhiêu.
Bởi với doanh nghiệp, điều đáng ngại nhất không phải là hệ số K tăng hay giảm vài phần trăm, mà là không thể dự báo tương đối chính xác giá vốn đất ngay từ đầu. Khi ẩn số này chưa được giải quyết, việc phát triển dự án mới sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro về dòng tiền và hiệu quả đầu tư.
