 |
| Chính sách định giá đất chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi bảo đảm được sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp dự án. Ảnh: Song Lê |
Góc nhìn về cơ chế định giá đất mới
Theo bản dự thảo được TP. HCM xây dựng và công bố, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo công thức K = K1 x K2 x K3. Trong đó, K1 phản ánh mức biến động của thị trường, K2 phản ánh yếu tố quy hoạch và K3 phản ánh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Một trong những nội dung được quan tâm nhiều nhất tại bản dự thảo là đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số K đối với một số trường hợp phải xác định giá đất cụ thể, trong đó có công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, việc chưa áp dụng hệ số K trong công tác bồi thường xuất phát từ thực tế bảng giá đất hiện hành chưa phản ánh đầy đủ đặc điểm của từng vị trí đất. Nếu áp dụng đồng loạt bảng giá đất nhân hệ số K có thể dẫn đến chênh lệch so với giá trị thực tế, từ đó phát sinh khiếu nại và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Vì vậy, Thành phố lựa chọn phương án xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp nhằm bảo đảm tính công bằng và phù hợp với thực tiễn.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết trong bối cảnh TP. HCM đang từng bước hoàn thiện cơ chế định giá đất mới. Tuy nhiên, Hiệp hội đề xuất một số nội dung cần tiếp tục nghiên cứu để hệ số K phát huy đầy đủ vai trò của mình.
Theo HoREA, phần lớn các trường hợp dự kiến áp dụng hiện nay chủ yếu liên quan đến hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (K1), trong khi vai trò của K2 và K3 chưa thực sự rõ nét. Điều này khiến công thức K = K1 x K2 x K3 chưa phản ánh đầy đủ giá trị của từng loại hình bất động sản (BĐS). Hiệp hội kiến nghị tiếp tục hoàn thiện các hệ số thành phần để phản ánh sát hơn thực tế đặc điểm của từng khu đất và loại hình dự án, đồng thời nâng cao tính minh bạch trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Liên quan đến việc không áp dụng hệ số K trong bồi thường giải phóng mặt bằng, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm, trong bối cảnh TP. HCM chưa hoàn thiện đầy đủ các căn cứ định giá đất theo yêu cầu của Nghị quyết 254, HoREA nhất trí với giải pháp trước mắt mà cơ quan quản lý đề xuất. Tuy nhiên, đây là vấn đề cần tiếp tục được nghiên cứu, điều chỉnh trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia tài chính - BĐS cho hay việc không áp dụng một hệ số K chung để tính bồi thường khi thu hồi đất là hướng đi phù hợp ở thời điểm hiện nay. Bởi việc xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp sẽ phản ánh sát giá trị thực tế hơn so với việc áp dụng một hệ số chung. "Điều quan trọng nhất là chính sách phải tạo được sự đồng thuận trong quá trình thực hiện. Nếu người dân nhận thấy giá bồi thường tương đối sát giá trị thị trường, quá trình giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi hơn, qua đó góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư công và phát triển đô thị", ông Hậu nói.
Hướng tới điểm cân bằng lợi ích
Quan sát từ thực tế cho thấy, đến cuối tháng 6/2026, các ý kiến góp ý không còn tập trung vào việc có nên áp dụng hệ số K hay không, mà chủ yếu xoay quanh cách vận hành công cụ này sao cho hiệu quả trong thực tiễn.
Yêu cầu đầu tiên được nhiều bên nêu ra là cần bảo đảm nguyên tắc giá đất tiệm cận với giá trị thị trường. Đây được xem là nền tảng của quá trình đổi mới cơ chế định giá đất, đồng thời góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và hạn chế thất thoát ngân sách.
Thứ hai là bảo đảm nguồn thu ngân sách và nâng cao tính minh bạch trong công tác quản lý đất đai. Theo nhiều chuyên gia kinh tế, việc xác định nghĩa vụ tài chính dựa trên cơ sở dữ liệu rõ ràng và phương pháp tính toán minh bạch sẽ góp phần hạn chế tranh chấp, đồng thời tạo sự ổn định cho thị trường BĐS.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Văn Đình Tùng, Trưởng Văn phòng Công chứng Văn Đình Tùng chia sẻ, cùng với yêu cầu tiệm cận giá thị trường, cơ chế xác định giá đất cần bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng trong thực tế. Theo ông, việc hoàn thiện các căn cứ định giá đất sẽ góp phần hạn chế những cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện.
Tuy nhiên, mục tiêu quan trọng không kém là bảo đảm tính khả thi của chính sách. Trong bối cảnh nền kinh tế và thị trường BĐS vẫn đang trong quá trình phục hồi, nhiều ý kiến nhấn mạnh, việc áp dụng cơ chế mới cần có lộ trình phù hợp để tránh tạo thêm áp lực chi phí cho người dân và DN.
Luật gia Trần Khánh Ly thì nhận định, chính sách định giá đất chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi bảo đảm được sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và DN dự án. Đây là điều kiện quan trọng để giảm các tranh chấp phát sinh, tạo môi trường đầu tư thuận lợi, thúc đẩy quá trình phát triển đô thị.
Nếu TP.HCM triển khai hệ số K từ ngày 1/7 như kế hoạch, đây được xem là bước khởi đầu của quá trình hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng mới. Trong quá trình thực hiện, những góp ý từ giới chuyên gia và cộng đồng DN cần được xem là cơ sở để tiếp tục điều chỉnh, bổ sung chính sách. Bởi mục tiêu cuối cùng không chỉ là xây dựng một công thức tính giá đất phù hợp, mà còn là tạo ra cơ chế cân bằng giữa yêu cầu thị trường, nguồn thu ngân sách và động lực thu hút nguồn lực tư nhân tham gia phát triển TP. HCM.
