Gỡ vướng dự án BT chuyển tiếp: Cần lấp đầy “khoảng trống” pháp lý về quy hoạch và chênh lệch giá trị

Theo HoREA, dự thảo hiện vẫn chưa bao quát hết các kịch bản thực tế đối với dự án BT chuyển tiếp (giai đoạn 2007 - 2025), đặc biệt là cơ chế xử lý khi giá trị công trình không tương đương với giá trị quỹ đất đối ứng. Ảnh: Bảo Tín

Hóa giải nghịch lý "lệch pha" giá trị giữa công trình và quỹ đất

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính ngày 9/1/2026, HoREA chỉ ra một "khoảng trống" pháp lý đáng chú ý tại Điều 4 của dự thảo Nghị quyết. Cụ thể, dự thảo hiện vẫn chưa bao quát hết các kịch bản thực tế đối với dự án BT chuyển tiếp được thực hiện từ trước ngày Nghị định số 257/2025/NĐ-CP có hiệu lực, đặc biệt là cơ chế xử lý khi giá trị công trình không tương đương với giá trị quỹ đất đối ứng.

Ghi nhận từ các dự án đang triển khai, tình trạng bế tắc thường xảy ra ở hai kịch bản: giá trị công trình BT thấp hơn hoặc cao hơn giá trị quỹ đất thanh toán. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu không có quy định rõ ràng, cơ quan nhà nước sẽ không có căn cứ pháp lý để thu thêm phần chênh lệch khi giá đất tăng, hoặc ngược lại, không thể thanh toán phần thiếu hụt cho nhà đầu tư khi quyết toán.

Để lấp đầy "khoảng trống" này, HoREA kiến nghị dự thảo Nghị quyết cần dẫn chiếu áp dụng điểm b khoản 4 Điều 16 Nghị định số 257/2025/NĐ-CP. Đây được xem là "thước đo" tài chính minh bạch để xác định giá trị chênh lệch dựa trên thực tế tại thời điểm giao đất, giúp gỡ bỏ nút thắt cho các dự án chuyển tiếp vốn đang bế tắc vì chưa có căn cứ tất toán.

Cụ thể, giá trị chênh lệch sẽ được định hình rõ ràng bằng cách lấy tiền sử dụng đất hoặc thuê đất tại thời điểm giao đất trừ đi giá trị công trình BT đã được phê duyệt dự toán. Theo đề xuất của Hiệp hội, nếu nảy sinh trường hợp "đất đắt hơn hạ tầng" – tức giá trị quỹ đất cao hơn công trình – nhà đầu tư sẽ có trách nhiệm nộp phần chênh lệch và giá trị gia tăng vào ngân sách nhà nước. Ngược lại, với kịch bản "hạ tầng đắt hơn đất", Nhà nước sẽ thực hiện thanh toán phần thiếu hụt cho nhà đầu tư ngay tại thời điểm quyết toán dự án.

Việc dẫn chiếu đồng bộ này không chỉ giúp dứt điểm các nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng mà còn là "liều thuốc" tâm lý quan trọng cho đội ngũ cán bộ thực thi tại địa phương. Khi đã có hành lang pháp lý cụ thể và sòng phẳng, sự lo ngại về rủi ro trách nhiệm hay tâm lý "sợ sai" sẽ được loại bỏ, từ đó đẩy nhanh tiến độ hoàn tất dự án vốn đã kéo dài qua nhiều thời kỳ.

Linh hoạt theo biến động quy hoạch: "Lối thoát" cho những dự án kéo dài

Một vấn đề gai góc khác được HoREA đưa ra là tình trạng thay đổi vị trí quỹ đất do điều chỉnh quy hoạch. Do đặc thù các dự án BT chuyển tiếp thường kéo dài qua nhiều nhiệm kỳ, việc quy hoạch chung hoặc phân khu tại địa phương bị điều chỉnh để phù hợp với yêu cầu phát triển mới là điều tất yếu. Tuy nhiên, khi quy hoạch thay đổi, vị trí quỹ đất dự kiến thanh toán ban đầu không còn phù hợp, khiến dự án rơi vào cảnh "vướng đủ đường".

Trước thực trạng này, HoREA kiến nghị dự thảo Nghị quyết cần bổ sung quy định dẫn chiếu khoản 3 Điều 19 Nghị định số 257/2025/NĐ-CP. Cơ chế này cho phép các bên thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án và ký kết phụ lục hợp đồng để thỏa thuận những nội dung thay đổi do quy hoạch một cách danh chính ngôn thuận.

Sự thiếu vắng các quy định dẫn chiếu cụ thể đang giam lỏng năng lực của cả chính quyền địa phương lẫn nhà đầu tư. Thực tế, vận dụng các quy định ưu việt từ Nghị định 257 vào Nghị quyết tháo gỡ không chỉ là giải pháp kỹ thuật, mà còn là sự thừa nhận thực tiễn khách quan và hoàn cảnh lịch sử của các dự án BT. Đây chính là hướng đi cần thiết để giải phóng những quỹ đất đang bị bỏ hoang, tránh lãng phí nguồn lực quốc gia và bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên theo đúng tinh thần Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc hoàn thiện dự thảo Nghị quyết với các quy định dẫn chiếu cụ thể chính là "chìa khóa" để cởi trói cho những dự án đang đình trệ. Tháo gỡ đúng và trúng không chỉ giúp doanh nghiệp vượt khó mà còn bảo vệ tài sản công, ngăn chặn lãng phí. Một hành lang pháp lý sòng phẳng, minh bạch sẽ là nền tảng để Nhà nước và nhà đầu tư cùng khép lại những vướng mắc cũ, mở ra giai đoạn phát triển hạ tầng bền vững hơn.