 |
| Tín dụng, pháp lý và lệch pha cung – cầu tiếp tục là những vấn đề trung tâm của thị trường bất động sản được đặt ra tại phiên thảo luận “Gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực”. Ảnh: Lê Toàn |
Phiên thảo luận ghi nhận sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý, ngân hàng và chuyên gia gồm: bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng); bà Lê Thị Thi, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Khu vực 2; TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV; ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB); và ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành Công ty Chứng khoán Kafi. Phiên thảo luận do ông Lê Trọng Minh, Phó Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư điều phối.
Lệch pha cung – cầu, pháp lý dự án và bài toán khơi thông nguồn cung
Theo bà Hoàng Thu Hằng, vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay không chỉ nằm ở tín dụng mà là sự mất cân đối kéo dài giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực. Đây được xem là “gốc rễ” khiến mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn neo cao, trong khi khả năng chi trả của người dân không theo kịp.
Số liệu quý I/2026 cho thấy cả nước có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa ra thị trường, nhưng nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ khoảng 7.000 căn. Sự chênh lệch này tiếp tục phản ánh rõ tình trạng lệch pha cung – cầu, khi thị trường thiếu nghiêm trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Bên cạnh đó, bà Hằng cho biết cả nước hiện còn khoảng 4.500 dự án bất động sản đang vướng mắc pháp lý. Trong số này, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ và hơn 2.000 dự án đang tiếp tục xử lý. Đây là lượng nguồn lực rất lớn đang bị “đóng băng”, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển nguồn cung mới.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, việc tháo gỡ pháp lý không chỉ là yêu cầu cấp bách mà còn là điều kiện tiên quyết để khơi thông dòng vốn tín dụng. Hệ thống ngân hàng hiện vẫn ưu tiên kiểm soát rủi ro đối với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, khiến nhiều dự án dù có nhu cầu thị trường nhưng vẫn khó tiếp cận vốn.
Song song đó, Bộ Xây dựng đang triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành từ ngày 1/7. Hệ thống này sẽ công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá bán và giao dịch, qua đó tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ và hiện tượng “thổi giá”.
Cũng liên quan đến nguồn cung, Bộ đang nghiên cứu đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để tích hợp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự kiến trình thông qua vào tháng 10/2026. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng để phân khúc này phát triển thực chất, cần có cơ chế ưu đãi đủ mạnh thay vì chỉ dừng ở định hướng chính sách.
Dòng vốn chọn lọc và yêu cầu tái cấu trúc cấu trúc tài chính bất động sản
Ở góc độ điều hành tín dụng, bà Lê Thị Thi cho biết dư nợ bất động sản tại khu vực TP.HCM và Đồng Nai vẫn tăng trưởng nhưng theo hướng chọn lọc rõ rệt.
Tính đến tháng 3/2026, dư nợ bất động sản tại khu vực 2 chiếm khoảng 27,5% tổng dư nợ, tăng hơn 21% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, TP.HCM chiếm hơn 28%, còn Đồng Nai khoảng 17,6%. Đáng chú ý, khoảng 66% dòng vốn đang chảy vào nhu cầu ở thực, cho thấy xu hướng “lọc dòng tiền” ngày càng rõ nét trong hệ thống ngân hàng.
Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội cũng đã được điều chỉnh giảm lãi suất, hiện còn khoảng 6,1%/năm đối với chủ đầu tư và 5,6%/năm đối với người mua nhà. Một số dự án tại TP.HCM và Đồng Nai đã được giải ngân, nhưng tốc độ vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ pháp lý của từng dự án.
Ở khối ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Lê Nam (ACB) cho rằng tín dụng bất động sản không bị thu hẹp mà đang chuyển sang trạng thái kiểm soát chặt hơn, tập trung vào dự án có pháp lý rõ ràng và nhu cầu ở thực. Đây là xu hướng tất yếu nhằm giảm rủi ro hệ thống sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó.
Từ góc nhìn vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh thị trường bất động sản không thể chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Theo ông, cấu trúc tài chính cần được mở rộng, bao gồm thị trường vốn, thuế – phí, vốn FDI, vốn gián tiếp và cả nguồn lực trong dân cư.
Ông Lực cho rằng lượng tiền nhàn rỗi trong dân còn rất lớn, nếu có cơ chế huy động phù hợp sẽ trở thành nguồn lực quan trọng cho nền kinh tế. “Cứ loay hoay với vốn ngân hàng thì không ổn”, ông nhấn mạnh, đồng thời cho rằng việc đa dạng hóa nguồn vốn là điều kiện để thị trường bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Ở góc độ phân tích thị trường, ông Huỳnh Anh Huy (Kafi) nhận định, bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định hình. Dòng tiền không còn dàn trải mà tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, pháp lý dự án rõ ràng và chiến lược phát triển dài hạn.
Theo ông, chu kỳ mới sẽ không còn dựa trên tăng trưởng nóng hay kỳ vọng ngắn hạn, mà chuyển sang hướng bền vững hơn, dựa trên nhu cầu thực, tính minh bạch và chất lượng tài sản của doanh nghiệp.
