 |
| Ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư cho rằng, thị trường bất động sản hiện vẫn đang chịu nhiều “cơn gió ngược”. Ảnh: Lê Toàn |
Đây là một trong những nội dung được đề cập tại Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược - Đón chu kỳ mới”, diễn ra sáng 12/5 tại TP.HCM.
Thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh hơn
Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang vận động trong bối cảnh có nhiều biến số cả trong nước lẫn quốc tế.
Theo ông Hoành, những biến động địa chính trị, mặt bằng lãi suất cao cùng áp lực chi phí đầu vào đang tác động đáng kể đến dòng vốn, tiến độ triển khai dự án và mặt bằng giá trên thị trường.
Dù đầu tư công, phát triển hạ tầng, dòng vốn FDI và tốc độ đô thị hóa tiếp tục tạo dư địa cho thị trường phát triển, song doanh nghiệp bất động sản hiện cũng phải đối mặt áp lực tái cấu trúc mạnh hơn.
“Chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không còn được dẫn dắt bởi tăng trưởng nóng hay đòn bẩy tài chính quá mức, mà dựa nhiều hơn vào nhu cầu thực, năng lực triển khai dự án, tính minh bạch của thị trường và chất lượng dòng vốn”, ông Hoành nhấn mạnh.
Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư cũng cho rằng, thị trường hiện vẫn đang chịu nhiều “cơn gió ngược” như chi phí vốn cao, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2026-2027 và các vướng mắc pháp lý kéo dài tại nhiều dự án.
Trình bày tham luận về tổng quan thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam cho hay, nền tảng kinh tế vĩ mô quý I/2026 tiếp tục duy trì xu hướng tích cực.
Dữ liệu Savills cho thấy, GDP quý I/2026 tăng 7,83%, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tăng 10,9%, trong khi giải ngân đầu tư công đạt hơn 110.000 tỷ đồng, tăng 44,6% so với cùng kỳ năm trước.
Bên cạnh đó, vốn FDI giải ngân đạt khoảng 5,41 tỷ USD, lượng khách quốc tế đạt 6,76 triệu lượt, tăng 12,4% so với cùng kỳ.
Dù vậy, thị trường nhà ở vẫn đang đối mặt áp lực lớn về khả năng chi trả khi mặt bằng giá bán tiếp tục neo cao.
Savills ghi nhận giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt khoảng 99,9 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM ở mức khoảng 90,7 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, đặc biệt tại Hà Nội khi căn hộ hạng C hiện chỉ còn chiếm khoảng 3% tổng nguồn cung sơ cấp.
Thanh khoản thị trường cũng chưa phục hồi mạnh như kỳ vọng. Trong quý I/2026, TP.HCM ghi nhận nguồn cung sơ cấp khoảng 4.664 căn hộ, giảm 38% so với quý trước, trong khi lượng giao dịch giảm tới 62%, còn khoảng 1.903 căn.
Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 11.199 căn, tăng 6% theo quý, song lượng giao dịch vẫn giảm khoảng 12%.
Savills đồng thời đánh giá “khủng hoảng khả năng chi trả” là một trong những rủi ro đáng chú ý của thị trường trong trung hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Không thể chỉ phụ thuộc vào vốn ngân hàng
Tiếp nối phần tham luận, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, năm 2026, thị trường bất động sản vẫn có nhiều trợ lực quan trọng từ nền kinh tế vĩ mô, đầu tư công và cải cách thể chế.
Theo ông Lực, dù kinh tế thế giới có xu hướng giảm đà tăng trưởng, kinh tế Việt Nam vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng cao, tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản trong những năm tới.
Ông Lực đánh giá các yếu tố như lạm phát, lãi suất, tỷ giá hay nợ xấu hiện vẫn trong tầm kiểm soát, trong khi đầu tư công và phát triển hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh.
Đáng chú ý, kế hoạch giải ngân đầu tư công năm 2026 dự kiến đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 17,6% so với năm trước. Đầu tư tư nhân hiện cũng đã chiếm gần 80% tổng vốn đầu tư công.
Bên cạnh các trợ lực, ông Lực cho rằng thị trường hiện vẫn tồn tại nhiều vấn đề như mất cân đối cung - cầu, giá nhà tăng cao so với thu nhập người dân, chi phí vật liệu xây dựng leo thang và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế.
Theo chuyên gia BIDV, có 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tại Việt Nam tăng cao trong thời gian qua, gồm vướng mắc pháp lý kéo dài; chi phí đầu vào tăng; mất cân đối cung - cầu; tình trạng “thổi giá”, “té nước theo mưa”; đầu cơ phổ biến và chính sách thuế bất động sản còn chưa hoàn thiện.
Ông Lực dẫn khảo sát của Batdongsan.com.vn cho biết khoảng 86% người mua bất động sản hiện có thời gian nắm giữ dưới một năm, cho thấy yếu tố đầu cơ vẫn còn khá phổ biến trên thị trường.
Đề cập đến câu chuyện dòng vốn, ông Lực cho rằng tài chính cho bất động sản cần được nhìn từ nhiều cấu phần thay vì chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Theo ông, nguồn lực cho thị trường hiện gồm thuế và phí, tín dụng ngân hàng, thị trường vốn, vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp và gián tiếp, cũng như nguồn vốn từ chống lãng phí.
“Cứ loay hoay với nguồn vốn ngân hàng thì không ổn”, ông Lực nói và cho rằng cần khơi thông mạnh hơn dòng tiền trong dân cư để tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.
“Không thể để giá bất động sản tăng mãi, tăng mãi”, ông Lực nhấn mạnh, đồng thời cho rằng minh bạch dữ liệu và thông tin thị trường sẽ là yếu tố quan trọng để phục hồi niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà.
