 |
| Lực cầu ở thực – vốn đang là trụ đỡ chính – khó có thể tiếp tục “gánh” thị trường trong các chu kỳ tiếp theo. Ảnh: Internet |
Cầu ở thực giữ nhịp, nhưng thanh khoản chưa phản ánh hoàn toàn sức cầu mới
Theo báo cáo của JLL, trong quý I/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 nhà liền thổ mở bán mới từ hơn 30 dự án, chủ yếu tập trung tại các khu vực cận và ngoài Vành đai 3 – nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc trung – cao cấp và cao cấp, trong khi sản phẩm bình dân gần như vắng bóng.
Tổng lượng giao dịch đạt khoảng 5.186 căn hộ và 261 nhà liền thổ, giảm nhẹ so với giai đoạn cao điểm năm 2025 nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối. Dù vậy, một phần giao dịch trong quý đến từ các đợt tiền mở bán kéo dài từ năm trước, cho thấy mức hấp thụ hiện tại chưa phản ánh đầy đủ sức cầu mới trong bối cảnh điều kiện tín dụng kém thuận lợi hơn.
Mặt bằng giá tiếp tục neo cao. Giá sơ cấp trung bình căn hộ đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng 25,3% so với cùng kỳ, trong khi giá nhà liền thổ đạt khoảng 254,4 triệu đồng/m², giảm 9,1% theo năm. Trên thị trường thứ cấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án đã hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và có vị trí thuận tiện, đặc biệt tại khu Tây và khu Đông Hà Nội.
Đáng chú ý, các dự án có mức giá trên 140 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ hấp thụ chậm hơn, phản ánh xu hướng lựa chọn thận trọng hơn của người mua. Trong khi đó, nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay đang chịu áp lực lớn khi lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 9–11%/năm trong giai đoạn ưu đãi 6–12 tháng đầu, trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi với nhiều biến số.
Chi phí sinh hoạt gia tăng trong bối cảnh lạm phát cơ bản tăng 3,63% cũng làm suy giảm khả năng tích lũy của người dân. Trong khi đó, giá căn hộ tăng tới 25,3% theo năm, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả thực tế của người mua, qua đó làm gia tăng rủi ro thu hẹp tệp khách hàng trong các quý tới.
Ở chiều ngược lại, chi phí vật liệu xây dựng tăng khoảng 5,7% tiếp tục gây áp lực lên chủ đầu tư, buộc nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược giá hoặc giãn tiến độ triển khai các dự án có biên lợi nhuận thấp. Điều này góp phần kéo dài tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền – phân khúc có nhu cầu lớn nhất trên thị trường.
Nút thắt nguồn cung và bài toán “khả năng chi trả”
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, dù đối mặt với áp lực từ lãi suất và lạm phát, thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực bền vững. Trong bối cảnh hiện nay, bất động sản tiếp tục được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn, trong khi nhóm nhà đầu tư ngắn hạn có xu hướng giảm hiện diện.
Tuy nhiên, chính “trụ đỡ” này cũng đang bộc lộ giới hạn. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập và chi phí vay vốn duy trì ở mức cao, khả năng mở rộng tệp người mua mới bị thu hẹp, khiến thanh khoản khó có thể bứt phá trong ngắn hạn.
Trong trung và dài hạn, thị trường nhà ở miền Bắc được dự báo bước vào chu kỳ gia tăng nguồn cung, với trung bình khoảng 23.000 căn hộ và 13.000 nhà liền thổ mỗi năm trong giai đoạn 2026–2030. Các địa phương vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng đang nổi lên như những động lực tăng trưởng mới, trong khi Hà Nội tiếp tục giữ vai trò trung tâm.
Dù vậy, gia tăng nguồn cung về lượng chưa đủ để giải bài toán thị trường nếu cơ cấu sản phẩm không được cải thiện. Việc thiếu hụt nhà ở trung cấp và bình dân sẽ tiếp tục là điểm nghẽn lớn nhất, khi đây mới là phân khúc gắn trực tiếp với nhu cầu ở thực của số đông người dân.
Thị trường nhà ở Hà Nội đang vận hành trong một trạng thái “cân bằng mong manh”: giao dịch vẫn được duy trì, nhưng dựa nhiều vào lực cầu hiện hữu hơn là sự mở rộng của người mua mới. Khi giá căn hộ tiếp tục duy trì ở mức cao và chi phí vốn chưa giảm đáng kể, câu chuyện của thị trường không còn nằm ở việc có cầu hay không, mà là cầu có còn đủ khả năng tham gia thị trường hay không. Nếu không giải được bài toán này, lực cầu ở thực – vốn đang là trụ đỡ chính – cũng khó có thể tiếp tục “gánh” thị trường trong các chu kỳ tiếp theo.
